232,400,000원
수원지방법원 2025타경54517. 수원시 영통구 매탄동 ‘주공그린빌5’ 505동 2층 203호, 전용 45.88㎡ 아파트입니다. 소유자 김민정은 2018년 5월 31일 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당 84,000,000원이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 기업은행 근저당 93,600,000원, 2024년 황호식의 주택임차권 156,000,000원, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따랐고, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
핵심 임차인은 황호식 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 5일, 확정일자는 2021년 11월 8일, 전입·점유개시일은 2022년 1월 13일이며 보증금은 156,000,000원입니다. 전입이 2018년 5월 31일 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 1282 주공그린빌 제505동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 동탄원천로881번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.88㎡ · 지상15층 중 2층 |
| 소유자 | 김민정 (2018.05.31. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,763,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2002.05.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 국민은행 26,000,000원, 원창화 19,500,000원, 현대캐피탈 156,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.05.31. 우리은행 근저당 84,000,000원입니다. 그 뒤의 기업은행 근저당, 황호식 임차권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 156,000,000원이나 대항력 없음
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황호식 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 156,000,000원 | 2022.01.13 | 2021.11.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황호식의 임대차계약일은 2021.11.05, 전입·점유개시일은 2022.01.13입니다. 말소기준 2018.05.31보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.01.16에 접수돼 있으나, 제공된 판정상 우선변제 여부는 확정돼 있지 않으므로 이를 임의로 ‘우선변제권 있음’으로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 61.2%
주공그린빌5는 732세대, 사용승인일 2002.05.07인 단지입니다. 최근 거래 12건의 평균은 379,958,333원, 최저 거래는 335,000,000원, 최고 거래는 417,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가 232,400,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.88㎡ | 12 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 45.88㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 5 | 417,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 8 | 387,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 45.88㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 45.88㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 46.22㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 45.88㎡ | 1 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 45.88㎡ | 14 | 352,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 379,958,333원 |
감정가 332,000,000원도 최근 12개월 평균 379,958,333원보다 낮고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 232,400,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 최근 12개월 평균 대비 비율은 61.2%입니다. 대항력 인수금액도 없으므로 가격 비교 기준인 실질취득금액 역시 232,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 166,763,358원 | 50,746,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 344,363,358원 중 228,346,400원이 배당되고, 미배당액은 116,016,958원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 166,763,358원 중 50,746,400원을 배당받는 시나리오입니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 232,400,000원 | 228,346,400원 | 116,016,958원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 184,760,878원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 232,881,622원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자들의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 매수인 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 사건이 아닙니다. 각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 매탄권선역 북측 인근. 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 남측에 매탄권선역, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측 왕복4차선 포장도로, 남동측 교행 가능한 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,231,000원/㎡. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 사용승인일 2002.05.07, 철근콘크리트조·철골조 경사지붕 지상15층 건물 중 2층 203호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 황호식 보증금 156,000,000원, 계약일 2021.11.05, 확정일자 2021.11.08, 전입·점유 2022.01.13을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2018.05.31 우리은행 근저당 84,000,000원이 기준권리인지 입찰 직전 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 등기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 배당변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 4,053,600원과 각 채권액을 기준으로 한 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 시세 표본 확인. 최근 거래에는 45.88㎡뿐 아니라 46.22㎡·49.8㎡ 거래도 포함돼 있으므로, 실제 응찰가 결정 때는 전용 45.88㎡·층·상태를 별도로 비교하세요.
- 현장 확인. 내부 상태, 체납 관리비, 현재 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 현재 가격은 최근 거래대비 크게 내려와 있다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2018년 우리은행 근저당이고, 황호식 임차권은 전입일이 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 임차보증금 156,000,000원을 추가 부담하는 구조가 아니라, 현재 최저가 232,400,000원이 곧 실질취득금액입니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 거래 평균은 379,958,333원, 최신 거래는 380,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.2%입니다. 한 차례 유찰만으로 가격이 크게 내려온 상태라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 민간임대주택등기와 임차권·배당 관련 원본을 최종 확인하지 않고 ‘인수 0원’만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 권리 구조는 비교적 단순하고, 가격 여유도 크지만 최종 서류 확인이 남아 있는 A등급 후보입니다.
