광주지방법원 2024타경3917. 전남 무안군 일로읍 죽산리 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 1층 동·식물관련시설, 2층 주택, 별도 농가용창고가 확인됩니다. 주위는 순수 농촌지대이고 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다. 가격만 보면 감정가 442,624,160원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 158,637,000원까지 내려온 구조입니다.
권리 기준은 2018.01.15. 일로농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 농협은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 확정된 임차인 인수액은 0원으로 계산되지만, 감정요항의 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 입찰 전 현장 점유와 서류 원본 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3917 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 삼천길 18-6 (주1동) |
| 등기 표시 | [건물] 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 456-2 주2동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 동·식물관련시설, 2층 주택 · 농가용창고 |
| 소유자 | 김대호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,624,160원 / 158,637,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 일로농업협동조합 / 292,228,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 농협 근저당
말소기준권리는 2018.01.15. 일로농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 368,000,000원이고, 이 권리가 경매의 기준축입니다. 2022년 전남신용보증재단 가압류 22,950,000원, 2022년 농협은행 가압류 4,432,223원, 2024년 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 확정 인수는 없지만 현장 확인형
| 구분 | 판정 | 근거 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 확정 임차인 | 없음 | 배당계산상 매수인 인수액 0원 | 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 감정평가 기타참고사항 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 확인 필요 | 동·식물관련시설, 주택, 창고가 혼재된 이용상태 | 해당 없음 |
보증금, 전입, 확정일자, 배당요구가 확인된 임차인은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 “임대관계는 미상”으로 되어 있고, 용도가 복합적이므로 주거 점유자나 시설 사용자 유무는 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,020,918원 |
| 1. 근저당 · 일로농업협동조합 | 368,000,000원 | 155,616,082원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 22,950,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 4,432,223원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 395,382,223원 중 예상 배당은 155,616,082원이며, 미배당은 239,766,141원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 매각조건·물건 특이사항
- 포함 설비. 1층에 소재하는 축열식 보일러설비 1식, 부대설비인 산업용 가습기 3식, 2층에 소재하는 태양광발전설비 3kw는 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 내부에 소재하는 이동가능한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 제시외건물. 계단 및 화장실, 보일러실, 가추, 창고, 창고, 창고는 매각에 포함됩니다.
- 관정. 지상에 소재하는 관정은 매각에 포함됩니다.
- 농지 관련. 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로 및 주택건부지’로 이용 중인 토지가 있으며, 농지취득자격증명 필요 문구가 있습니다. 다만 2025.05.01. 무안군 일로읍장 회신서에 의하면 농지에 해당되지 않아 반려처분한다고 하므로 해당 반려통지서 제출이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 소재 “삼천동마을” 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 동·식물관련시설, 2층은 주택이며, 별도 농가용창고가 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대표 토지 정보는 지목 대, 토지면적 657.0㎡, 공시지가 46,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘도로’로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 반려통지서. 미제출 시 보증금 미반환 문구가 있으므로, 반려통지서 제출 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 물건. 축열식 보일러설비, 산업용 가습기, 태양광발전설비, 제시외건물, 관정은 포함되지만 이동가능한 저온창고 1동은 제외됩니다.
- 점유 확인. 확정 임차인 인수는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 주택 부분과 시설 부분의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 단순 주거용 물건이 아니라 동·식물관련시설과 창고가 포함된 복합 물건입니다. 사용 목적과 인허가 적합성을 따져야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 순수 농촌지대, 복합 용도, 토지 현황 차이 때문에 일반 주거용 물건보다 매도·임대 수요를 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정·매각조건 정보를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 물건”이 아니라 “검증할 것이 많은 물건”
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 158,637,000원까지 내려왔고, 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 하락만으로 매력도를 높게 주기 어렵습니다. 주택과 동·식물관련시설, 농가용창고, 토지가 섞여 있고, 공부와 현황 차이, 매각 포함·제외 물건, 농지취득자격증명 반려통지서 제출 이슈가 함께 있습니다. 권리상 큰 인수 부담은 낮지만, 절차·용도·환금성 리스크가 큰 물건입니다. 결론은 보수적입니다. 입찰 전 핵심은 더 낮은 가격이 아니라, 반려통지서와 현장 점유, 포함 설비, 실제 활용 가능성의 확인입니다.
