광주지방법원 2024타경4019. 전라남도 목포시 산정동 1725, 죽산로40번길 16의 3층 301호로, 감정평가상 목욕장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 1,792,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 513,802,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 선순위 전입자의 권리 확인입니다.
말소기준권리는 2015.11.24 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이후의 이봉연 가압류와 2024타경4019 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전보향의 전입일은 2015.10.23으로 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4019 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽산로40번길 16, 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 목욕장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕(아치형) 5층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 태진주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,792,000,000원 / 513,802,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 179,172,620원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
현재 소유자는 태진주식회사이며, 2015.11.24 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 영광군수산업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다.
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 판단 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전보향 | 미상 | 2015.10.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 장태진 | 주거 | 2022.07.26 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 | 대항력 없음 |
장태진은 2022.07.26 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 반면 전보향은 2015.10.23 전입이므로 두 사람의 위험도가 서로 다릅니다. 매각물건명세서의 점유자 비고도 2026.04.21 내용이 추가되는 방식으로 변경됐으므로, 입찰 전 최신 명세서 내용을 직접 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없고, 실질취득가도 아직 미상
현재 최저매각가는 513,802,000원으로 감정가 1,792,000,000원의 29% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,538,020원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 520,000,000원 | 506,263,980원 |
| 2. 가압류 · 이봉연 | 63,100,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이봉연 | 179,172,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 762,272,620원 중 예상 배당은 506,263,980원이며, 미배당은 256,008,640원입니다. 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 전보향의 임차보증금이 반영돼 있지 않으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 목욕장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 산정현대아파트 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·시장·학교·주택·점포 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 3층 301호이며 급배수·위생·승강기·옥내소화전·도시가스·난방·온수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,810.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 도로. 남측·북측·동측·서측으로 폭 6m-8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전보향 임차관계 확인. 2015.10.23 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 선순위 임차관계가 확인되면 예상 배당 후 미회수 보증금을 기준으로 매수인 부담 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 8회 유찰로 감정가 29%까지 내려왔지만, 실제 인수액이 미상이므로 최저매각가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 않습니다.
- 점유자 비고 확인. 매각물건명세서 점유자 비고가 2026.04.21 변경됐으므로 최신 원문을 확인합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 보증금 미상의 선순위 전입자 배당·인수 가능성이 반영돼 있지 않습니다.
- 목욕장 운영·환금성 확인. 감정평가상 목욕장으로 이용 중인 물건이므로 현 이용상태와 향후 활용 가능성을 별도로 검토합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔어도 인수액을 모르면 싸다고 할 수 없다”
이 사건은 감정가 1,792,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 513,802,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2015.11.24 영광군수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 전보향의 2015.10.23 전입이 그보다 앞섭니다.
보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 전보향을 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수도, 반대로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 513,802,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 근거도 부족합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 전입자의 실제 보증금과 권리관계를 확인하는 것입니다.
