수원지방법원 2025타경55215. 화성시 석우동 프리언스 오피스텔 10층 1003호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 2024년 등기된 임차권과 100,000,000원의 보증금입니다. 임차인 권나행은 2022.08.04 주민등록, 2022.07.12 확정일자를 갖고 있으며, 등기부상 임차권도 2024.08.12 설정됐습니다.
말소기준은 2025.03.24 강제경매개시결정입니다. 현재 임차권은 그보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 56,700,000원은 실질적인 취득원가가 아닙니다. 예상 집행비용 1,420,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 55,279,400원이 배당되고, 나머지 44,720,600원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 32-4 프리언스 오피스텔 10층 1003호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 삼성전자로 12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1003호 |
| 소유자 | 김종순 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권나행 / 103,484,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수
과거 우리은행 근저당과 이지숙·이소연·류현정·김태호의 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 권나행의 주택임차권 하나입니다. 2024.08.12 등기된 임차권은 2025.03.24 강제경매개시결정보다 빠르고, 주민등록일 2022.08.04·확정일자 2022.07.12·배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권나행 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.08.04 | 2022.07.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 44,720,600원 인수 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 확정적으로 볼 수 있는 것은 경매 회차가 내려가도 총 취득부담이 거의 줄지 않는 구조라는 점입니다. 현재 최저가는 감정가 81,000,000원의 70%인 56,700,000원이지만, 실질취득 101,420,600원은 감정가 자체보다도 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,700,000원 | 44,720,600원 | 101,420,600원 |
| 2회 유찰 시 | 39,690,000원 | 61,424,420원 | 101,114,420원 |
| 3회 유찰 시 | 27,783,000원 | 73,117,094원 | 100,900,094원 |
즉 56,700,000원이라는 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 실제 매수자의 경제적 부담은 약 100,000,000원입니다. 이 사건에서 유찰은 가격 메리트를 키우기보다 낙찰가를 임차보증금 인수액으로 이동시키는 효과가 더 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,420,600원 |
| 1. 임차인 권나행 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 55,279,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 권나행 | 103,484,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 100,000,000원 중 55,279,400원만 배당되고, 부족분 44,720,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교동탄성심병원 북측 인근이며, 주변은 유사형 오피스텔·산업단지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 노선버스정류장 이용 편의성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1003호이며, 급배수·위생·난방·소화·승강기·보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 24m, 남동측 약 10m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역, 공시지가 3,297,000원/㎡이며 토지는 평지·정방형·상업용입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 56,700,000원에 낙찰돼도 인수 44,720,600원이 더해져 실질취득은 101,420,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 39,690,000원·27,783,000원으로 낮아져도 실질취득은 각각 101,114,420원·100,900,094원입니다.
- 임차권 인수 조건 재확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 임차권 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 권나행의 지위 확인. 임차인이면서 신청채권자인 동일 인물이고 관계인 가능성 경고가 있으므로, 입찰 직전 임차권·배당요구·신청채권 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 가격 판단은 56,700,000원이 아니라 약 100,000,000원의 실질취득액을 기준으로 주변 오피스텔 거래·매물을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,670만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 81,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 56,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 권나행의 임차보증금은 100,000,000원이고, 현재 예상배당으로도 44,720,600원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 101,420,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 101,114,420원, 3회 유찰 시 100,900,094원으로, 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 늘어 결국 약 1억원 수준에 수렴합니다. 실거래 시세 자료가 없는 상황에서 이 물건을 “감정가의 70%라 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 선순위 임차권, 가격상 핵심은 약 1억원의 실질취득. 이 두 숫자를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
