광주지방법원 2024타경4644. 전남 영암군 신북면 유곡리 200의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 476㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 감정평가상 기호 (가)는 단독주택, 기호 (나)는 농업생산시설인 창고 및 건조장으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 42,570,000원에서 6회 유찰돼 9,765,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 점유자 김종수입니다. 김종수는 본건 전체를 점유하고 전입일이 2008.01.25로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 김종수는 등기부상 과거 소유자이기도 하며, 별도 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시돼 있습니다. 진정한 임대차인지 여부가 확인되기 전까지 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경4644 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 신북면 유곡리 200 · 전라남도 영암군 신북면 닭실길 14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 476㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 이용상태 | 단독주택 · 농업생산시설(창고 및 건조장) |
| 소유자 | 김경식 |
| 감정가 / 최저가 | 42,570,000원 / 9,765,000원 (6회 유찰) |
| 경매개시결정 | 2024.12.20 · 파산자 김경식의 파산관재인 변호사 |
| 청구액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 확인되지 않습니다. 2007년 농업협동조합중앙회 가압류 108,435,897원과 강제경매개시결정은 2009년 매각으로 이미 말소됐고, 2022년 한빛자산관리대부 36,924,996원 및 서민금융진흥원 10,938,162원의 가압류 역시 파산선고 이후 각각 말소됐습니다. 2024.12.20 청산을 위한 형식적경매개시결정이 현재 경매의 기준이 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종수 | 본건전체 | 2008.01.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김종수는 본건 전체를 점유하고 있으며 전입일은 2008.01.25입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 보증금 규모와 배당 여부를 계산할 수 없습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정된다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있으므로, 9,765,000원이라는 최저가만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 6회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 9,765,000원으로 감정가 42,570,000원의 22.94%입니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 7,812,000원, 8회 유찰 시 6,249,600원입니다. 숫자만 보면 매우 낮아졌지만, 본건에는 시세 거래 비교자료보다 먼저 확인해야 할 임차보증금 변수가 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 575,770원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 파산자 김경식의 파산관재인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,189,230원 |
배당 계산상 집행비용 575,770원을 제외한 9,189,230원이 소유자 교부로 남습니다. 다만 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 있고, 임차보증금 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 표의 계산상 인수 0원과 실제 매수인 부담을 동일하게 보면 안 됩니다.
⑤ 제시외 건물 — 포함·제외를 구분해야 한다
일괄매각에는 제시외건물 거실, 차양 및 창고, 차양, 변소가 포함됩니다. 반면 단층 계사 및 창고와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 현장 이용관계와 매각 대상의 경계를 확인해야 합니다.
| 구분 | 이용상태 | 매각 여부 |
|---|---|---|
| 기호 (가) | 단독주택 | 매각 대상 |
| 기호 (나) | 농업생산시설(창고 및 건조장) | 매각 대상 |
| 제시외 ㉠ | 주택 거실 | 포함 |
| 제시외 ㉡ | 창고 및 차양 | 포함 |
| 제시외 ㉢ | 차양 | 포함 |
| 제시외 ㉣ | 변소 | 포함 |
| 제시외 ㉤ | 계사 및 창고 | 제외 |
| 비닐하우스 | - | 제외 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영암군 신북면 유곡리 “원유곡마을” 내에 위치하며, 주위는 기존 취락과 농경지가 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 476㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 14,000원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택은 블럭조 기와지붕 단층이며 난방설비가 구비돼 있습니다. 농업생산시설은 블럭조 스레트지붕 단층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김종수 임대차 원인 확인. 본건 전체 점유의 법적 원인과 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 매수인의 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 가능성을 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계에서 대조해야 합니다.
- 과거 소유자 관계 확인. 김종수는 과거 소유권자로 등기돼 있어 현재 점유관계와의 연결을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계 확인. 계사 및 창고와 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 농촌형 부동산 환금성 점검. 원유곡마을의 순수 농촌지대에 위치한 단독주택·토지이므로 가격뿐 아니라 실제 활용성과 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 보증금 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 42,570,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 9,765,000원까지 내려온 만큼 겉으로는 가격 매력이 크게 보입니다. 하지만 본건 전체 점유자 김종수의 전입일은 2008.01.25이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 존재하지만, 그 자체로 임차권을 배제할 수는 없습니다.
핵심은 최저가가 아니라 실질취득가입니다. 임대차가 실제로 존재하고 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 9,765,000원을 기준으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 순수 농촌지대의 단독주택·토지라는 환금성 특성과 매각 제외 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 보류가 맞는 물건입니다.
