수원지방법원 2025타경56196. 화성시 진안동 오렌지카운티 1층 112호로, 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설 (일반음식점)이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기 흐름은 2024.04.03 김광복 명의 소유권이전과 같은 날 광명농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 서울보증보험 가압류 2건, 국·고양시·화성시 압류 3건, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

권리분석의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리들은 등기자료상 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선순위로 차감될 수 있는 변수입니다. 이는 후순위 채권자의 배당액을 바꿀 수 있으므로, 현재 배당표 숫자를 확정 배당으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 기준시점 이용상태는 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에는 임차보증금 인수나 대항력 임차인의 미배당 승계가 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 현 시세 검증은 별개

감정가는 635,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 444,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정한 실질취득액도 444,500,000원입니다.

등기상 직전 취득 거래가액은 2024.03.26 561,567,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 낮지만, 이 한 건의 과거 거래를 현재 시장가의 충분한 기준으로 볼 수는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 다수 거래를 바로 비교하기 어렵고, 본건은 현재 공실이므로 임대수익·공실기간·상권 상태까지 함께 봐야 실제 가격 경쟁력이 드러납니다.

③ 예상배당표 (매각가 444,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 총 채권 507,547,587원 중 437,655,000원이 채권자에게 배당되고 69,892,587원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 병점역(1호선 전철역) 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 병점역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 도로. 남측 약 28m, 서측·북측 약 13m 포장도로와 접하고, 동측에는 약 5m 보행자도로가 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하4층·지상16층 건물의 1층 112호이며, 전기·위생·급배수·소화·승강기·주차설비가 있고 관리상태는 보통입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 지가. 공시지가는 2,934,000원/㎡로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 444,500,000원이 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 병점역 인근 유사 1층 근린시설의 매매·임대 조건과 비교해야 합니다.
• 공실 수익성. 현재 일반음식점 용도 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 시설 원상복구·재임대 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국·고양시·화성시 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 법원 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 배당액은 현재 표와 달라질 수 있습니다.
• 점유 확인. 감정 기준시점은 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 매각 전 현황과 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2024.04.03 광명농업협동조합 근저당이 말소기준이라는 점과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 용도·상권 확인. 주거용이 아닌 근린시설이므로 업종 가능 범위, 상권 유동, 공실 경쟁물건을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건은 권리만 보면 방향이 선명합니다. 2024.04.03 광명농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.

현재 최저매각가 444,500,000원은 감정가 635,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 본건은 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 현 시세를 충분히 검증할 비교 거래 기준이 확인되지 않습니다. 2024.03.26 거래가액 561,567,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 지금도 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당 변수까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 부담이 낮지만, 가격과 수익성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.