수원지방법원 2025타경56198. 화성시 향남읍 하길리 1518-2 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층~3층 다가구주택이며, 토지는 282.9㎡입니다. 소유자는 박세현이고 2022.09.02 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 화성우리신용협동조합의 근저당권 2건이 각각 채권최고액 252,000,000원으로 설정됐고, 그중 을구 1번이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 929,275,000원으로 감정가 1,327,535,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격자료가 없으므로, 단순히 ‘감정가 대비 30% 할인’만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 임차 관련 조사자 7명과 공부상 5가구·현황 8가구의 차이가 있어 현황 확인 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 하길리 1518-2 · 경기도 화성시 만세구 향남읍 벌말3안길 3-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층~3층 다가구주택 이용 |
| 토지 | 282.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 · 위생·급배수·도시가스 난방설비 |
| 소유자 | 박세현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,327,535,000원 / 929,275,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 배시온 / 11,736,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1~1-6) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.09.02 을구 1번 화성우리신용협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 2번 근저당권 252,000,000원, 2024.12.23 하나은행 가압류 78,836,679원, 2025.05.27 강제경매개시결정, 2025.08.18 김지수 주택임차권등기, 2025.09.08 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
을구 1번과 2번 근저당권은 2025.11.03 각각 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었더라도 기준이 되는 근저당권 자체의 설정일은 2022.09.02입니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사자 7명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차 관련 조사자는 7명입니다. 모두 전입일이 2022.09.02 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 김지수는 임차보증금 175,000,000원과 확정일자 2023.08.11이 확인되지만 전입일은 2023.08.28로 말소기준 이후입니다. 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| HATTORI TOMOKO | 2024.12.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선경 | 2024.11.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한병인 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 2025.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안태욱 | 2022.09.30 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신연화 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오종근 | 2023.05.16 | 미상 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지수 | 2023.08.28 | 175,000,000원 | 2023.08.11 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 929,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,692,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 78,836,679원 | 78,836,679원 |
| 4. 경매개시결정 · 배시온 | 11,736,273원 | 11,736,273원 |
| 5. 경매개시결정 · 화성우리신용협동조합 | 11,736,273원 | 11,736,273원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 311,273,025원 |
현재 최저가 929,275,000원 가정에서는 계산된 채권 606,309,225원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 311,273,025원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 929,275,000원 | 0원 | 311,273,025원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 650,492,500원 | 0원 | 35,278,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 455,344,750원 | 157,917,923원 | 0원 | 0원 |
④ 현황 리스크 — 공부 5가구, 실제 사용 8가구
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 건물 내부 사용현황입니다. 매각물건명세서에는 목록 2가 공부상 1층 1가구(101호), 2층 2가구(201호·202호), 3층 2가구(301호·302호)로 총 5가구인데, 현황은 1층 4가구(101호~104호), 2층 2가구, 3층 2가구로 총 8가구라고 기재돼 있습니다.
또한 제시외 건물 목록 1-1~1-6이 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 입찰가는 토지와 본건 건물뿐 아니라 제시외 건물까지 포함된 매각대상 전체를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하길초학교 남서측 인근으로 다가구주택·단독주택·아파트·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물이며 1층~3층을 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 282.9㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 공시지가. 1,026,000원/㎡입니다.
- 제한. 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
- 5가구→8가구 현황 확인. 실제 내부 구획과 각 호실 사용형태, 관할 관서의 위반건축물 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 7명 점유관계 대조. 대항력은 없지만 김지수를 제외한 6명의 보증금이 미상입니다. 각 호실 실제 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 김지수 임차권 확인. 보증금 175,000,000원, 확정일자 2023.08.11, 전입 2023.08.28, 배당요구 2025.06.12입니다. 말소기준 이후 전입으로 매수인 승계는 없습니다.
- 제시외 건물 포함. 목록 1-1~1-6이 일괄매각 대상에 포함되므로 현황·면적·사용상태를 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관할 관서 확인 결과를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황이 단순하지 않다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.02 화성우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 김지수 임차권등기는 매각으로 정리되며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다. 3회 유찰로 매각가가 455,344,750원까지 낮아져 채권자 미배당 157,917,923원이 생겨도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건을 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차 관련 조사자가 7명이고, 6명의 보증금이 확인되지 않았으며, 무엇보다 공부상 5가구가 현황 8가구로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서도 위반건축물 여부 확인을 요구합니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 현황조사 난도는 높음, 가격 판단은 보류입니다.
