수원지방법원 2025타경56376. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 재원주택 7동 402호, 공부상 다세대주택입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 가격이 아니라 매각 대상의 성격입니다. 2025.06.12. 등기된 경매개시결정은 ‘6번 박강욱 지분 강제경매개시결정’이고, 박강욱과 박소영이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 다른 공유자와의 공유관계가 남는 구조로 읽어야 합니다.
두 번째 핵심은 점유자입니다. 박준수는 1999.12.09. 전입한 주거 점유자로 조사됐습니다. 경매의 말소기준이 된 2025.06.12.보다 훨씬 앞선 전입이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금이 미상이므로 실제 낙찰자가 떠안을 금액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 189-2 재원주택 7동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.925㎡ · 알.씨조 슬래브지붕 4층 내 4층 |
| 소유자 | 박강욱 2분의 1 · 박소영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대주씨플러스대부유한회사 / 9,322,221원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 지분·점유가 남는다
1996년 설정된 한국주택은행 근저당은 2024.09.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 기준은 2025.06.12. 박강욱 지분에 들어온 강제경매개시결정입니다. 이후 박강욱 지분에 붙은 용인시 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 박소영의 2분의 1 지분 자체는 이번 박강욱 지분 경매와 별개의 공유지분이며, 공유관계가 핵심 리스크입니다.
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준수 | 주거 | 1999.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 36.6% 숫자만 보면 안 되는 이유
재원주택(7,8동)은 18세대이며 사용승인일은 1994.03.25.입니다. 동일 면적대 실거래는 4건이 확인되고 전체 평균은 81,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2024.03의 90,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래 평균 대비 14.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.68㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 59.76㎡ | -1 | 72,000,000원 |
| 2021.11 | 59.76㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 81,500,000원 |
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 실거래 90,000,000원의 36.6%, 전체 평균 81,500,000원의 40.4%입니다. 하지만 이 비율은 전체 세대 실거래와 박강욱의 지분 경매 가격을 나란히 놓은 수치입니다. 따라서 이를 곧바로 “시세보다 60% 이상 싸다”는 투자 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상이어서 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 1. 경매신청채권 · 대주씨플러스대부유한회사 | 9,322,221원 | 9,322,221원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,585,579원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 9,322,221원이 전액 배당되고 22,585,579원이 소유자 교부로 남습니다. 다만 이 계산은 박준수의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태의 계산이므로, 낙찰자의 실제 인수금액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 회차별 가격과 권리 리스크
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 점유 리스크 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 32,900,000원 | 9,322,221원 | 22,585,579원 | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 · 49% | 23,030,000원 | 9,322,221원 | 12,893,239원 | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 · 34% | 16,120,999원 | 9,322,221원 | 6,108,600원 | 보증금 미상 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 낮아지지만, 박준수의 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 매수인 부담으로 연결될 수 있기 때문입니다. 이 사건은 “가격이 내려가면 자동으로 좋아지는” 유형이 아니라, 먼저 점유·보증금 관계를 확정해야 하는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전제일초등학교 남측 인근이며 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용인경전철 에버라인 둔전역이 있습니다.
- 건물. 알.씨조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 1994.03.25.입니다.
- 도로. 남동측 및 서측으로 노폭 약 5m, 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 811,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 재원주택(7,8동)은 18세대이며 확인된 동일 면적대 실거래는 4건입니다. 지분경매인 점까지 감안하면 일반적인 전체 소유권 매수보다 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 경매개시결정은 박강욱 지분에 대한 강제경매입니다. 낙찰 후 박소영의 2분의 1 지분과 공유관계가 남는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 박준수 보증금 확인. 전입일 1999.12.09.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본으로 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 32,900,000원만으로 총 취득부담을 계산하지 마세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 1회 우선매수신고를 행사할 수 있으므로 입찰 경쟁과 낙찰 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태와 임대관계가 충분히 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 지분과 점유”
현재 최저가 32,900,000원은 최근 12개월 실거래 90,000,000원의 36.6%라 숫자만 보면 매우 낮습니다. 그러나 이 사건은 박강욱 2분의 1 지분에 대한 강제경매이고, 박소영의 2분의 1 지분이 남습니다. 여기에 1999.12.09. 전입한 박준수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상입니다. 공유자의 우선매수권도 존재합니다. 따라서 이 물건은 ‘저가 낙찰’보다 공유관계와 선순위 점유 리스크를 얼마나 정확히 확정하느냐가 먼저입니다. 가격만 보면 매력적이지만, 권리와 환금성을 함께 보면 고난도 지분경매에 가깝습니다.
