수원지방법원 2025타경56376. 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 재원주택 7동 402호에 대한 강제경매입니다. 건물은 1994년 사용승인된 4층 다세대주택으로, 본건은 4층에 위치합니다. 채권자 대주씨플러스대부유한회사가 9,322,221원의 청구금액을 바탕으로 경매를 진행하는 구조입니다. 그런데 등기부를 살펴보면 가장 중요한 문구가 있습니다. ‘6번 박강욱 지분 강제경매개시결정’입니다. 즉 박강욱 소유의 2분의 1 공유지분만 경매 대상이며, 나머지 2분의 1 지분은 박소영 소유로 남습니다.

또 하나의 쟁점은 1999.12.09 전입한 박준수입니다. 말소기준권리인 2025.06.12 경매개시결정보다 전입일이 앞서며, 임차인의 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 부담할지 알 수 없습니다. 최저매각가가 내려가더라도 인수보증금이 늘어 실질취득비용이 유지되거나 높아질 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 선순위 임차인은 남는다

1996년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2024.09.04 해지로 말소됐습니다. 과거 삼성캐피탈의 경매신청과 유제민의 가압류도 이미 말소된 상태입니다. 현재의 말소기준은 2025.06.12 박강욱 지분에 대한 강제경매개시결정으로, 이후 박강욱 지분에 설정된 용인시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 등기상 압류가 정리된다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 판단은 전혀 다릅니다. 특히 1999년에 전입한 임차인이 존재한다는 점은 별도로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

임차인은 박준수 1명으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

③ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰 가능성의 변수

매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 공유자가 우선매수신고 후 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 신고가 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 9,000만원 실거래와 2,303만원의 착시

재원주택(7·8동)은 18세대 규모의 공동주택으로, 1994.03.25 사용승인을 받았습니다. 확인되는 유사 면적의 실거래는 총 4건이며, 가장 최근 거래도 2024.03입니다. 따라서 2026년 매각 시점의 현재 시장가격을 대표하는 자료로 보기에는 거래 시차가 큽니다.

최신 확인 거래는 90,000,000원, 전체 표본 평균은 81,500,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 비교에서는 상승률 14.4%가 집계됐지만, 최신 거래가 2024.03에 머물러 있어 이를 현재의 상승 추세라고 단정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 그대로

회차가 진행되면 입찰에 필요한 금액은 줄어듭니다. 하지만 매각대상은 여전히 1/2 지분이고 공유자 우선매수권과 선순위 임차인의 미확정 보증금 문제도 그대로입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건도 이미 2회 유찰된 상황입니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 선순위 임차인의 보증금·배당요구, 당해세 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 따라서 신청채권자 전액 배당과 소유자 잔여금은 확정된 결과가 아니며, 매수인의 임차보증금 인수액도 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 둔전제일초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 용인경전철(에버라인) 둔전역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 1994.03.25 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
• 현장조사. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사를 바탕으로 평가된 만큼 내부 상태 확인이 필요합니다.
• 도로. 남동측과 서측으로 각각 약 5m, 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 군사시설 제한보호구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 811,300원/㎡입니다.
• 환금성. 재원주택(7·8동)은 18세대 규모로, 확인되는 실거래는 4건이고 최신 거래는 2024.03입니다. 거래 표본이 적고 지분만 매각되므로 일반적인 전체 호실 매매보다 환금성과 가격 산정에 불확실성이 큽니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각지분 확인. 박강욱의 2분의 1 지분만 매각된다는 점을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다. 다른 공유자 박소영의 지분은 별도로 남습니다.
• 선순위 임차보증금. 박준수의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 및 전입 유지 상태를 확인해야 합니다. 인수 가능 금액이 불명확하면 낙찰가 기준의 자금계획은 불완전합니다.
• 우선변제·배당관계. 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제권 및 예상 배당액을 확인해야 합니다. 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 개별적으로 검토해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 행사 의사와 우선매수신고 여부, 1회 행사 제한을 확인하고 외부 낙찰이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
• 공유물 활용·처분. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·관리·매매 협의 가능성, 공유물분할 관련 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 현장 및 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 충분하지 않았으므로 실제 점유관계, 건물 노후도, 하자와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 최신 확인 실거래가 2024.03에 머물러 있습니다. 전체 호실의 실거래가를 지분 1/2의 가격과 단순 비교하지 말고, 현재 시세 및 지분 거래의 환금성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 우선채권, 취득 관련 비용 및 기타 부담을 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가보다 1/2 지분과 미상 보증금이 중요하다”

이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 47,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 23,030,000원까지 내려왔고, 확인되는 최신 전체 호실 거래가격은 90,000,000원입니다. 하지만 거래 대상의 범위부터 다릅니다. 경매로 취득하는 것은 전체 소유권이 아닌 박강욱의 공유지분 1/2입니다.

또한 1999년 전입한 임차인 박준수의 보증금이 미상이라는 점은 단순한 부수 위험이 아닙니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계될 경우 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 다른 공유자의 우선매수권도 있어 외부 투자자의 낙찰 가능성은 제한될 수 있습니다.

여기에 18세대 소규모 주택, 오래된 거래 표본, 1994년 사용승인 건물 및 공유지분의 낮은 환금성까지 고려하면 단순한 저가매수 기회로 평가하기 어렵습니다. 현재 단계에서는 실질취득비용과 권리 인수 범위의 확정이 우선입니다.

종합 결론: D등급 — 신중 접근. 공유지분 경매, 선순위 임차보증금 미상, 공유자 우선매수권과 환금성 제약이 중첩됩니다. 권리관계가 명확해지기 전까지는 입찰 보류가 합리적이며, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.