수원지방법원 2025타경56392. 수원시 팔달구 화서동 영광아파트 1동 3층 310호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 74.58㎡입니다. 소유자 박경영은 2010.11.16. 거래가 148,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.21. 교보생명보험주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 삼성카드·케이비국민카드·롯데카드 가압류와 경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.10.30.에는 이 말소기준 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 권리의 이전이지만 기준 권리의 설정일 자체는 2023.08.21.입니다. 예상배당표에서는 해당 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 있고, 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56392 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 220-3 영광아파트 1동 3층 310호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 덕영대로757번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일 면적 실거래 기준 | 74.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층~20층 건물 내 3층 310호 |
| 소유자 | 박경영 (2010.11.16. 거래가 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 28,803,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 2023.08.21. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 10번 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 박경영입니다. 이후 삼성카드 4,873,762원, 케이비국민카드 5,745,562원, 롯데카드 19,002,473원의 가압류와 경매개시결정, 2026.04.09. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.10.30. 근저당권자는 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 가격 여유가 있다
영광아파트 동일 면적 74.58㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 7건 평균은 322,571,428원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 390,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 420,000,000원입니다. 현재 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.58㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 74.58㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2024.10 | 74.58㎡ | 7 | 258,000,000원 |
| 2024.01 | 74.58㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2023.08 | 74.58㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 74.58㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2023.07 | 74.58㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.58㎡ | 2건 | 390,000,000원 |
전체 기간 최저 거래는 258,000,000원, 최고 거래는 420,000,000원으로 편차가 있습니다. 하지만 최근 흐름은 과거보다 31.9% 높은 것으로 집계돼 하락 추세가 아니라 상승 추세입니다. 따라서 전체 평균 322,571,428원만 보면 최저가가 102.6%로 높아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 최저가는 최근 시세 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,873,762원 | 4,873,762원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,745,562원 | 5,745,562원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,002,473원 | 19,002,473원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,944,203원 |
331,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구 269,621,797원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 55,944,203원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숙지중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에 아파트·근린생활시설·다세대주택·학교·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 15분 이내 화서역이 있으며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지층~20층 건물 내 3층 310호이며, 난방·위생·급배수·승강기·주차장·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 영광아파트는 459세대이며 준공일은 1993.04.21.입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 2,054,000원/㎡, 토지면적 826.0㎡이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 322,571,428원보다 최근 12개월 평균 390,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격. 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.9%로, 현재 회차부터 최근 거래 대비 가격 차이가 존재합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입관계·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2023.08.21. 설정된 말소기준 근저당권이 2025.10.30. 한국자산관리공사로 이전된 등기 흐름을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상 소유자 잔여 55,944,203원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 최근 거래가 핵심
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.08.21. 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다. 가격 역시 최근 데이터를 기준으로 보면 긍정적입니다. 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 390,000,000원의 84.9%이고, 최신 거래는 420,000,000원이며 최근 추세도 +31.9%입니다.
다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 0이라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계입니다. 등기상 인수 0원·최근 시세 대비 84.9%라는 장점은 분명하되, 점유 확인을 완료한 뒤 가격 메리트를 판단하는 사건입니다.
