수원지방법원 2025타경56431. 용인시 수지구 신봉동 ‘신봉마을엘지자이1차아파트’ 119동 16층 1604호입니다. 감정 이용상태는 아파트로, 방4·거실·주방·욕실·드레스룸·발코니 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층입니다. 현재 소유자는 한철희이고, 2020.10.07. 거래가 645,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.10.07. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 316,800,000원입니다. 이 근저당은 2025.02.27. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 용인시·국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않아 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 신봉동 873 신봉마을엘지자이1차아파트 119동 16층1604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방·욕실·드레스룸·발코니 · 20층 중 16층 |
| 소유자 | 한철희 (2020.10.07. 거래가 645,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 757,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 254,426,375원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2020.10.07. 현대해상화재보험주식회사 근저당이고, 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 용인시 및 국의 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2025.04.10.에는 말소기준 근저당 자체가 한국자산관리공사로 이전됐으나 기준권리의 설정 시점은 2020.10.07. 그대로입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 89.8%
단지명은 신봉마을LG자이1차, 총 1,990세대, 사용승인일은 2004.02.17.입니다. 비교 면적은 115.869㎡이며 동일 면적대로 매칭됐습니다. 최근 거래 12건 평균은 843,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 903,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 115.87㎡ | 8 | 903,000,000원 |
| 2026.07 | 122.88㎡ | 14 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 115.87㎡ | 15 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 122.88㎡ | 13 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 122.88㎡ | 4 | 797,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 16 | 910,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 13 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2026.05 | 122.88㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 10 | 752,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 115.87㎡ | 7 | 805,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 843,083,333원 |
최근 12건은 752,000,000원~950,000,000원에 형성됐고 평균은 843,083,333원입니다. 현재 최저가 757,000,000원은 최근 평균의 89.8%입니다. 특히 최신 2026.08. 거래가 903,000,000원, 2026.07. 동일 115.87㎡ 15층 거래가 890,000,000원으로, 현재 감정가보다 높은 거래가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 757,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,970,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 316,800,000원 | 316,800,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,333,336원 | 33,333,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 396,896,664원 |
제공된 배당계산은 근저당을 채권최고액 316,800,000원 기준으로 반영한 수치입니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 254,426,375원이며, 배당표상 총 채권액 350,133,336원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 757,000,000원 | 350,133,336원 | 396,896,664원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 605,600,000원 | 350,133,336원 | 247,010,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 484,480,000원 | 350,133,336원 | 127,101,864원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시까지 제공된 시나리오에서는 채권자 청구액 350,133,336원이 모두 충족되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려가더라도 숨은 임차보증금이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신일초등학교 남측 인근이며, 주변에 동류형 아파트·다가구 단독주택·주상용 건물이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·경보설비 및 열병합발전 방식 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 18미터, 북서측 및 동측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 3,457,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 1,990세대 단지이며 2026.04~2026.08 사이 비교 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 757,000,000원은 최근 12개월 평균 843,083,333원의 89.8%입니다. 최근 최저 거래 752,000,000원과 가까우므로 실제 호수의 내부상태·향·동 위치를 함께 비교해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 2026.08. 115.87㎡ 8층 903,000,000원, 2026.07. 115.87㎡ 15층 890,000,000원 등 최신 거래와의 차이를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 변동. 제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시와 교육환경·비행안전 관련 제한은 입찰 전 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리와 가격이 모두 받쳐주는 신건
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리 구조입니다. 동시에 현재 최저가 757,000,000원은 최근 12개월 평균 843,083,333원의 89.8%에 불과하고, 최신 거래 903,000,000원도 크게 밑돕니다. 최근 최저 거래 752,000,000원과는 차이가 작아 무조건적인 저가로 볼 수는 없지만, 권리 안전성과 최근 평균 대비 가격 여유가 함께 확인되는 신건이라는 점이 핵심입니다. 입찰의 승부처는 권리보다 실제 점유·내부상태 확인과 최종 응찰가 통제입니다.
