수원지방법원 2025타경56457. 화성시 향남읍 소재 연립/다세대와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주상용이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다. 말소기준권리는 2016.03.30 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 408,000,000원입니다. 이후의 임차권·전세권·강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 959,568,830원에서 671,698,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격으로 할인 여부를 확인할 근거가 없으므로, 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 판단축은 단순 할인율보다 다수 점유와 위반건축물, 주상용 건물의 명도·활용·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 상신하길로135번길 9-9 · 현재 지번 화성시 향남읍 상신리 1289-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 소유자 | 오병길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 959,568,830원 / 671,698,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유영훈 / 79,288,355원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 외관상 101, 102, 201, 202, 203, 301, 302, 303, 401호 등 9개 호실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 2016.03.30 근저당 이후 정유진의 주택임차권, 남상진의 주택임차권, 이효근의 전세권, 유영훈의 주택임차권과 강제경매개시결정이 이어집니다. 정유진의 임차권은 2020.08.07 이미 말소됐고, 나머지 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 대상은 많다
확인 가능한 점유·임차 관계는 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 전입일은 모두 2016.03.30 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 인도 과정에서는 각 호실별 점유 상태와 퇴거 협의 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문명진 | 201호 | 2024.06.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유재성 | 202호 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신준용 | 203호 | 2018.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김광직 | 303호 | 2016.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용의 | 1층 101호 52.5200㎡ | 2021.10.05 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진규현 | 택지개발지구322블록 1동 102호 1.0000㎡ | 2024.04.03 | 미상 | 4,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남상진 | 302호 | 2020.06.30 | 2020.06.10 | 45,000,000원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유영훈 | 301호 | 2019.09.24 | 2019.09.24 | 75,000,000원 / — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이인옥 | 주거 | 2016.05.20 | 2025.03.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 959,568,830원, 현재 최저매각가는 671,698,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시나리오는 470,188,599원, 3회 유찰 시나리오는 329,132,019원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 실질취득액은 현재 회차에서 671,698,000원이고, 별도 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 671,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,116,980원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 전세권 · 이효근 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 유영훈 | 79,288,355원 | 79,288,355원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,292,665원 |
현재 회차에서는 채권총액 622,288,355원이 전액 배당되고 소유자 잔여 40,292,665원이 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 감정평가상 주상용으로 이용 중이며, 외관상 101·102·201·202·203·301·302·303·401호 등 9개 호실이 있는 것으로 확인됩니다.
- 입지. 경기도 화성시 향남읍 상신리 소재 상신초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택·주상용·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(향남2지구)·성장관리권역·택지개발지구(향남2지구) 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 사유는 불법대수선(가구증설)입니다. 관련 사항은 관할관서 확인이 필요합니다.
- 주소 정리. 공부상 향남2택지개발지구 322블럭2로트로 등재되었으나 지적정리가 완료되어 현재 지번은 화성시 향남읍 상신리 1289-3입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 시세 대비 30% 할인으로 해석할 수는 없습니다.
- 호실별 점유 재확인. 9개 호실 형태의 건물이고 다수 점유자가 확인되므로, 입찰 전 각 호실의 실제 점유자·퇴거 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법대수선(가구증설)의 원상복구 가능성, 이행강제금 및 향후 이용·매각에 미치는 영향을 관할관서에서 확인해야 합니다.
- 유영훈 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차와 채권의 실체를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 임차권·전세권의 배당 여부와 별개로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 위반건축물 관련 관할관서 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘건물 자체와 명도’가 어렵다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 선명합니다. 2016.03.30 근저당이 말소기준이고, 이후의 임차권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 “인수 없는 안전 물건”으로만 보는 것은 부족합니다.
외관상 9개 호실이 있는 주상용 건물에 여러 점유자가 있고, 일반건축물대장에는 위반건축물(불법대수선·가구증설)로 등재되어 있습니다. 현재 최저가 671,698,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 명도·위반건축물·환금성 검증 부담은 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
