수원지방법원 2025타경52601. 성남시 중원구 도촌동 으뜸이레가 7층 707호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있습니다. 따라서 일반 아파트로 가정해 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다. 소유자는 주식회사케이제이이며, 현 사건의 신청채권자는 노응휘, 청구금액은 280,000,000원입니다.
권리분석의 분기점은 2024.01.19 주식회사인천저축은행의 가압류 1,000,000,000원입니다. 그런데 임차인 노응휘의 주민등록일자는 2021.07.12, 점유개시일자는 2021.07.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025.02.26에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 그보다 훨씬 앞서 있어, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 7층 707호 · 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 제7층 제707호 · 임차권 범위 48.331㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노응휘 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
2019년과 2020년의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.07.06 설정된 권재영 전세권 260,000,000원도 2021.07.09 해지로 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2024.01.19 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021년부터 노응휘가 점유·전입 요건을 갖췄다는 점입니다. 2025.07.21 강제경매개시결정과 2026.06.30 성남시 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 노응휘 주거 · 제7층 제707호 48.331㎡ 전부 | 계약 2021.06.18 점유 2021.07.10 전입 2021.07.12 확정일자 2021.06.18 배당요구 2025.02.26 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 동시에 노응휘는 현 사건 신청채권자이기도 하며, 관계인 여부와 가장임차인 가능성을 점검할 필요가 있다는 경고가 붙어 있습니다. 다만 이 의심만으로 인수위험을 제거할 수는 없습니다. 현재 매각물건명세서가 대항 가능한 임차권과 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 입찰자는 인수형을 전제로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가 1.96억이 아니라 실질취득 2.8억을 본다
현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가 280,000,000원의 70%입니다. 표면 가격만 보면 1회 유찰로 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다.
이 유형에서는 최저가를 곧바로 취득원가로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미변제 보증금 인수 부담이 커지는 구조이므로, 가격 비교의 기준은 실질취득 약 280,000,000원입니다. 즉 현재 196,000,000원에 낙찰받는다고 해서 196,000,000원짜리 물건을 취득하는 것으로 평가할 수 없고, 추가 유찰로 137,200,000원 또는 96,040,000원까지 내려가더라도 최저가 하락 자체를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,544,000원 |
| 인수 · 임차인 노응휘 보증금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 노응휘 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,280,000,000원, 채권자 배당액은 192,456,000원, 미배당은 1,087,544,000원입니다. 임차인 노응휘 배당은 0원으로 계산돼 있고 보증금 인수위험은 280,000,000원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 7층이며 본건은 최상층인 제7층 707호입니다.
- 도로. 필지 서측 약 20m 내외, 북측 약 12m 내외, 동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌), 과밀억제권역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 일반 아파트와 동일한 용도·수요층으로 가정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 196,000,000원이 아니라 대항력 인수형 기준의 실질취득 약 280,000,000원을 중심으로 판단하세요.
- 임차보증금 인수. 매각물건명세서가 노응휘 임차권의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 점을 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선매수권. 전세사기피해자 노응휘의 우선매수권 행사 여부를 매각기일 직전까지 확인해야 합니다. 행사되는 회차는 외부 낙찰 제한 효과가 큽니다.
- 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 동일한 노응휘라는 점, 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고를 확인하되 그 사정만으로 인수위험을 임의로 배제하지 마세요.
- 용도 확인. 근린시설 사건이면서 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 대출·세금·수요 구조를 전제로 응찰하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도, 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 280,000,000원에서 196,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리구조를 함께 놓으면 결론이 달라집니다. 임차인 노응휘는 말소기준권리보다 앞서 점유·전입했고, 보증금은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 196,000,000원짜리 물건이 아니라 실질취득 약 280,000,000원짜리 인수형 물건으로 판단해야 합니다. 추가 유찰이 되더라도 최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 여기에 신청채권자가 전세사기피해자로서 우선매수권을 1회 행사할 수 있어 외부 낙찰 가능성도 제한될 수 있습니다. 유찰률은 커졌지만 실질가격은 내려가지 않고, 권리·절차 리스크는 남아 있는 구조. 이 사건은 공격적인 가격 접근보다 인수조건과 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
