수원지방법원 2025타경52628. 광주시 신현동 브리즈힐 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 등기부상 현 소유자는 허영희이며, 2021.09.23. 매매를 원인으로 2021.10.14. 소유권을 취득했고 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽의 근저당보다 먼저 2021.10.15. 전입한 임차인 김동연입니다.
임차보증금은 200,000,000원, 확정일자는 2021.09.14., 점유개시는 2021.10.14.입니다. 현재 말소기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류 2022.01.12.보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당 계산만 적용하면 집행비용 2,858,000원을 뺀 144,142,000원이 우선변제되고, 나머지 55,858,000원은 매수인 인수 위험이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52628 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 46.36㎡ · 지상 4층 건물 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 허영희 · 2021.09.23. 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행하지만 확약으로 인수 해소
현재 등기상 말소기준권리로 제시된 것은 2022.01.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이전인 2021.10.15. 김동연이 전입했고, 2021.09.14. 확정일자를 받았으므로 임차인의 대항력과 우선변제권은 원래 유효한 구조입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 한국지에이금융서비스 근저당, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.10.15 / 2021.09.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 적용 |
확약이 없다는 전제의 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 55,858,000원입니다. 다만 2026.05.04. 제출된 확약은 김동연 임차보증금에 한해 적용되며, 이 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 70% 유찰가라도 가격 여유는 크지 않다
브리즈힐은 12세대 규모이고 준공일은 2016.07.21.입니다. 비교 면적은 46.36㎡이며, 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 166,666,666원이지만, 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 50.08㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 46.36㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 46.36㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 98.0%입니다. 평균보다 약간 낮기는 하지만 할인 폭이 매우 작습니다. 더 중요한 점은 최신 거래가가 140,000,000원으로 현재 최저가보다 낮다는 사실입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세도 -25.0%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 166,666,666원 대비 최저가가 88.2%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김동연 보증금 | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,437,237원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사한국지에이금융서비스 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 55,858,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.05.04. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택과 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스·소방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 세 필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 770,900원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건으로 많지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 물건 권리분석의 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약 내용을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 부족액의 의미 구분. 계산상 부족분 55,858,000원은 존재하지만, 본 분석에서는 확약으로 실질 인수 0원입니다. 확약 조건의 이행 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균 150,000,000원, 최신 거래 140,000,000원, 추세 -25.0%를 함께 보아야 합니다. 전체 평균 166,666,666원만 기준으로 삼지 마십시오.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 거래 표본도 많지 않아 아파트보다 매도 시 가격·기간 변동성이 클 수 있습니다.
- 권리 변동 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13.입니다. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 지웠지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 물건의 원래 구조는 결코 단순하지 않습니다. 김동연의 보증금은 200,000,000원이고 전입은 2021.10.15.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 147,000,000원에 낙찰된다면 통상 계산상 55,858,000원의 미배당 보증금이 남는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.05.04. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 98.0%로 거의 붙어 있고, 최신 거래 140,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -25.0%입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 확약서 원본과 최신 권리관계를 확인한 뒤, 하락 추세를 감안한 응찰가 관리가 핵심입니다.
