수원지방법원 2025타경52628. 경기도 광주시 신현동 브리즈힐 4층 401호, 전용 46.36㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 허영희이며, 2021년 9월 매매계약을 통해 거래가 200,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2022.01.12 국민건강보험공단의 압류이며, 그보다 앞서 임차인 김동연이 2021.10.15 전입신고를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 대항력 분석으로는 선순위 임차보증금 인수 위험이 존재하는 구조입니다.
하지만 이 물건을 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와 구별하는 결정적인 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 기재된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 주택도시보증공사는 임차인 김동연으로부터 보증금 채권을 양수한 지위에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다고 확약했습니다. 이 확약이 매수인에게 유효하게 적용된다면 산술적으로 계산되는 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않으므로, 권리 위험의 핵심이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 830-4 브리즈힐 4층 401호 도로명주소: 경기도 광주시 상태길81번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.36㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2016.07.21 준공 · 총 12세대 |
| 소유자 | 허영희 (2021.10.14 소유권이전 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 | 실제 임차인 김동연 1명 · 보증금 200,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 0원 (확약 적용 전 산식상 99,340,600원) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
말소기준은 2022.01.12 국민건강보험공단 압류입니다. 2016년에 설정된 광주새마을금고 근저당권(채권최고액 150,000,000원)은 2021.08.24 이미 말소되었으므로 현재 말소기준권리로 판단하지 않습니다. 과거의 디자인공 및 신은영 가압류, 부산신용보증재단의 종전 경매개시결정도 이미 말소된 등기입니다.
현재 말소기준권리 이후의 서울보증보험 가압류, 한국지에이금융서비스 근저당, 광주시 압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인 김동연의 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있더라도, 선순위 대항력에 기초한 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억, 실질 인수는 0원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 배당 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
김동연 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.15 확정 2021.09.14 점유개시 2021.10.14 |
200,000,000원 |
대항력 有
우선변제
HUG 채권양수 대항력 포기 확약 말소 확약 |
실제 임차인은 김동연 1명입니다. 주택도시보증공사는 김동연으로부터 임차보증금 채권을 양수한 지위로 기재되어 있으므로 별도의 임차인으로 계산하거나 보증금 200,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 김동연의 배당요구는 확인되며, 등기부에 주택임차권이 설정되어 있습니다.
따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 한, 김동연에 관한 매수인 보증금 인수액은 실질 0원입니다. 다만 이 효력은 해당 임차보증금 채권에 관한 것으로, 확인되지 않은 다른 임차관계나 별개의 권리까지 일괄적으로 소멸시킨다는 의미는 아닙니다.
| 인수액 판단 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 임차보증금 원금 | 200,000,000원 | 선순위 대항력 임차인의 보증금 |
| 예상 우선배당 | 100,659,400원 | 최저가 매각 가정 |
| 확약 적용 전 미배당 인수 산식 | 99,340,600원 | 대항력을 행사할 경우의 기계적 추정 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 | 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 전제 |
| 매수인 실질취득 | 102,900,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 취득 부대비용 제외 |
표의 99,340,600원은 확약을 반영하지 않은 배당계산상 미회수 보증금입니다. 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 실제로 인수하는 금액으로 취급하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 하락 추세를 함께 보자
브리즈힐은 12세대 소규모 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 50.08㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 46.36㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 46.36㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
전체 거래 평균은 166,666,666원이지만, 2021년의 200,000,000원 거래가 포함되어 있어 현 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 거래 평균 150,000,000원과 확인 가능한 최신 거래 140,000,000원, 그리고 -25.0%의 하락 추세를 우선하는 것이 타당합니다.
확약이 유효한 전제의 실질취득가 102,900,000원은 최근 거래 평균의 68.6%입니다. 수치상으로는 최근 거래보다 낮은 가격대이지만, 소규모 건물의 거래 희소성과 하락 추세를 감안하면 단순 할인율만으로 확정적인 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 1. 임차보증금 · 김동연 | 200,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 16,437,237원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한국지에이금융서비스 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 2,240,600원과 임차보증금 배당 100,659,400원으로 매각대금 전액이 소진되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 검증해야 합니다. 김동연의 보증금 채권과 주택도시보증공사가 양수한 채권은 동일한 기초 채권일 수 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당 순위·수령권자·금액은 법원의 배당절차에 따릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격을 결정한다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 102,900,000원 | 99,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 72,030,000원 | 129,666,540원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 50,421,000원 | 150,886,578원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금의 미배당액이 늘어나 실질취득 비용이 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 따라서 저렴해 보이는 최저가만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다.
반면 확약이 유효하게 적용되면 김동연의 보증금에 관한 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단되므로, 최저매각가 하락이 실질취득 비용의 하락으로 이어집니다. 위 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 향후 매각조건이나 유찰 여부를 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 임야 등이 혼재한 지역으로, 아파트 대단지와는 다른 주거 환경 및 수요 구조를 갖습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있지만, 감정평가상 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 4층 401호입니다. 위생·급배수시설, 도시가스, 소방설비, 승강기 및 주차장시설을 갖추고 있습니다. 외벽은 석재 붙임마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 세 필지가 하나의 사다리형 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정요항표에 기재된 내용만으로 내부 하자나 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모로, 거래 사례가 제한적입니다. 제시된 거래는 140,000,000원부터 200,000,000원까지 편차가 있고 최근 거래 추세는 -25.0%로 나타납니다. 재매도 가능성과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 확인하고, 낙찰자에게 적용되는 범위와 별도의 조건이 있는지 검토해야 합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 실제 임차인은 김동연 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권양수 관계를 확인해 동일 보증금 채권을 중복 인수하거나 중복 계산하지 않도록 해야 합니다.
- 배당과 말소 확인. 확약에 따른 임차권등기 말소 절차, 보증금 미배당분의 처리 및 법원 배당관계가 매각물건명세서와 일치하는지 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 거주·점유 관계는 명확히 확인되지 않았습니다. 확약에 따른 보증금 인수 해소와 별개로 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인된 최신 실거래는 2024.11입니다. 최근 거래 평균 150,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 참고하되, 2026.10.26 입찰 전에 실제 매매 호가와 거래 가능 가격을 다시 조사해야 합니다.
- 하락장 보정. 거래 추세 -25.0%를 반영해야 합니다. 최저가가 과거 거래 평균 대비 68.6%라는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보되었다고 판단하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 법정 우선배당 항목을 확인해야 합니다. 예상배당표의 금액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 및 토지거래허가 관련 규제를 확인하고, 취득·이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 입찰 자금. 매각기일의 보증금 비율과 납부 조건을 해당 법원의 매각공고 원본에서 확인해야 합니다. 인수액 0원 판단은 확약 유효성을 전제로 한 것이며, 취득세·명도비·수리비 등은 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%보다 중요한 것은 확약의 효력”
브리즈힐 401호는 표면적으로 감정가 210,000,000원에서 최저가 102,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 처음부터 단순 저가 경매로 판단할 수는 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입과 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 있기 때문입니다.
확약을 고려하지 않으면 보증금 미배당분을 인수해 실질취득 비용이 보증금 수준으로 높아질 수 있습니다. 반대로 주택도시보증공사의 2026.05.04 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용된다면 김동연에 관한 인수액은 0원이 되고, 최저가 102,900,000원을 실질취득 판단의 기준으로 삼을 수 있습니다.
다만 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 실질취득가가 제시된 최근 거래 평균의 68.6%라는 점은 긍정적이지만, -25.0%의 거래 하락 추세와 12세대 소규모 다세대주택의 환금성, 그리고 거래 자료의 시점이 오래되었다는 점은 무시할 수 없습니다.
결론은 조건부 접근입니다. 확약서 원본을 통해 보증금 인수 위험이 실제로 해소되는지를 먼저 확인하고, 이어 현재 시세와 매도 가능 가격을 검증해야 합니다. 확약이 유효하면 권리 구조는 개선되지만, 가격의 안전성까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 확약의 확실성과 하락장에서도 통하는 실제 취득가격입니다.
