광주지방법원 2024타경57600. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가2차오피스텔 7층 710호입니다. 감정가는 64,000,000원인데 현재 최저매각가는 11,744,000원, 이미 7회 유찰된 상태입니다. 표면상 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 물건은 “싸다”보다 먼저 누가 점유하고 있고, 임차권등기 잔액을 누가 부담하는지를 확인해야 하는 사건입니다.
등기 흐름의 중심은 2014.01.08 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 이후 2023.07.21 정진우의 주택임차권등기, 2024.04.19 국 압류, 2024.05.13 목포원예농업협동조합 가압류, 2024.11.14 강제경매개시결정이 이어집니다. 예상배당은 매각가 11,744,000원 기준으로 근저당권자에게만 일부 배당되고 후순위 채권은 전액 미배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층710호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 지하1층 지상10층 업무시설 중 710호 |
| 소유자 | 강승현 (2019.10.08. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 11,744,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정진우 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차권등기 문구가 남는다
등기상 주요 권리는 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정으로 정리됩니다. 다만 정진우의 주택임차권등기는 임차보증금 65,000,000원, 전입일자 2021.06.29, 확정일자 2021.06.02, 점유개시일자 2021.06.23으로 등기되어 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 문구가 있습니다. 반면 현재 예상배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 반영하고 있으므로, 입찰 전 원본 문구와 배당요구·임차권등기의 효력을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 3명 확정이 아니라 ‘확인 필요 3건’
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우 임차권등기 | 건물의 전부 | 65,000,000원 / 해당 없음 | 전입 2021.06.29 · 확정 2021.06.02 | 2023.07.21 | 대항력 없음으로 분류되나, 명세서상 잔액 인수 문구가 있어 원본 확인 필수 |
| 주용우 점유 확인 | 710호 | 5,000,000원 / 300,000원 | 전입 미상 · 확정 미상 | 2024.11.29 | 대항력 가능·미상 — 전입일 확인 전 단정 금지 |
| 윤태현 전입 확인 | 미상 | 미상 / 미상 | 전입 2023.08.11 · 확정 미상 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후로 분류 — 보증금·점유관계 확인 필요 |
이 사건은 실제 임차인 수를 단정하기 어렵습니다. 정진우는 등기부상 임차권등기권자이자 신청채권자로 나타나고, 주용우는 보증금 5,000,000원·월세 300,000원과 배당요구가 확인되지만 전입일이 확인되지 않습니다. 윤태현은 전입은 확인되나 보증금·점유 부분·배당요구가 모두 명확하지 않습니다. 따라서 결론은 “임차인 3명 확정”이 아니라 “임차권등기 1건 + 점유·전입 확인 필요 2건”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 611,392원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 57,600,000원 | 11,132,608원 |
| 2. 가압류 · 목포원예농업협동조합 | 10,098,203원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정진우 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 132,698,203원 중 예상 배당은 11,132,608원이며, 미배당은 121,565,595원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다. 단, 당해세·최우선변제·점유관계 변동은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만 채권회수는 사실상 막혀 있다
| 회차 | 최저가 | 배당 가능액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 18%) | 11,744,000원 | 11,132,608원 | 121,565,595원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 15%) | 9,395,200원 | 8,826,086원 | 123,872,117원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 12%) | 7,516,160원 | 6,980,869원 | 125,717,334원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물과 오피스텔이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 남악신도시지구 내 가로망이 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상10층 업무시설 중 오피스텔이며, 급·배수설비, 위생설비, 주차설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 남악신도시 지구단위계획구역, 택지개발지구에 속하고 북측 왕복 6차선 도로와 남측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정진우 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 65,000,000원, 전입 2021.06.29, 확정 2021.06.02, 점유개시 2021.06.23의 효력과 인수 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 주용우 전입일 확인. 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 배당요구 2024.11.29가 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 윤태현 점유관계 확인. 전입 2023.08.11은 확인되나 보증금·점유 부분·배당요구가 미상입니다. 단순 전입인지 실제 점유자인지 확인이 필요합니다.
- 인수 0원 확정 여부. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 명세서상 잔액 인수 문구가 있으므로 법원 매각물건명세서와 임대차관계조사서를 대조해야 합니다.
- 저환금성 감안. 7회 유찰은 가격 매력이 아니라 시장 회피 신호일 수 있습니다. 오피스텔 임대수요, 공실, 관리비 체납, 명도비용을 별도 산정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,174만원”보다 중요한 것은 인수 확정
이 물건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 64,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰되어 최저 11,744,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 정진우 임차권등기와 명세서상 잔액 인수 문구, 주용우의 전입일 미상 점유가 동시에 존재합니다. 따라서 가격은 매력적이나, 인수·점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 리스크 물건입니다.
