광주지방법원 2024타경57600. 남악도휘에드가2차오피스텔 7층 710호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 업무시설에 속합니다. 현 소유자 강승현은 2019년 9월 24일 매매를 원인으로 취득했고, 등기는 2019년 10월 8일 접수됐으며 당시 거래가액은 65,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 정진우는 2021년 6월 1일 임대차계약, 2021년 6월 23일 점유 개시, 2021년 6월 29일 주민등록, 2021년 6월 2일 확정일자를 갖고 있으며, 2023년 7월 21일 보증금 65,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024년 4월 19일 국의 압류입니다. 따라서 정진우의 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 7층 710호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 업무시설 중 710호 |
| 소유자 | 강승현 · 2019.09.24 매매 · 2019.10.08 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 7,516,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
반면 2024년 5월 13일 목포원예농업협동조합의 가압류 10,098,203원과 2024년 11월 14일 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2014년 설정됐던 한국양계축산업협동조합의 근저당권 57,600,000원은 2016년 10월 6일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 3명 중 1명은 확정 인수형, 2명은 별도 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.06.23 전입 2021.06.29 확정 2021.06.02 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.07.21 | 인수 58,019,288원 예상 |
| 주용우 710호 · 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 보증금 5,000,000원 월 300,000원 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.29 | 확인 필요 |
| 윤태현 점유 부분 미상 | 전입 2023.08.11 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
정진우는 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고 임차권등기까지 갖춘 반면, 주용우는 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 주용우를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 윤태현은 2023년 8월 11일 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 역시 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득가 — 유찰될수록 싸지는 구조가 아니다
현재 최저매각가는 감정가 64,000,000원의 약 11.74%인 7,516,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 535,288원을 먼저 제외한 뒤 정진우에게 6,980,712원만 배당됩니다. 보증금 65,000,000원 중 남는 58,019,288원은 매수인 인수입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 정진우 미배당 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,516,000원 | 58,019,288원 | 65,535,288원 |
| 10회 유찰 시 | 6,012,800원 | 59,495,430원 | 65,508,230원 |
| 11회 유찰 시 | 4,810,240원 | 60,676,344원 | 65,486,584원 |
④ 예상배당표 (매각가 7,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 535,288원 |
| 1. 임차인 정진우 보증금 | 65,000,000원 | 6,980,712원 |
| 2. 가압류 · 목포원예농업협동조합 | 10,098,203원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정진우 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정진우 보증금 중 6,980,712원만 배당되고 58,019,288원이 남습니다. 이 미배당 잔액이 매수인 인수의 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 지하 1층·지상 10층 업무시설 중 710호입니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 상업용 건물과 오피스텔이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 남악신도시의 정비된 가로망에 위치하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 왕복 6차선·남측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·남악신도시 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 광로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 경고. 현재까지 9회 유찰된 사실 자체가 매각 난도가 높았음을 보여줍니다. 낮은 최저가만으로 환금성이 개선됐다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정진우 임차권 원문 대조. 임대차계약서, 임차권등기명령, 매각물건명세서의 보증금·점유·전입·확정일자와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 회차는 7,516,000원이 아니라 정진우 미배당 인수 58,019,288원을 합친 65,535,288원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 주용우 확인. 보증금 5,000,000원·월 300,000원의 임대차가 확인되지만 전입일과 확정일자가 미상입니다. 대항력 및 추가 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 윤태현 확인. 2023.08.11 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 계약관계와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 정진우 명의 중첩. 임차권자와 강제경매 채권자가 같은 이름으로 나타나므로 동일 채권의 집행인지, 별도 권리관계가 있는지 원인서류 확인이 필요합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 권리부담 외에도 현장 상태·수요·관리비·점유 및 명도 난이도를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 법원 기록을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 7,516,000원이 아니라 58,019,288원입니다. 정진우 보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어가기 때문에 현재 회차의 실질취득 부담은 65,535,288원이고, 10회 유찰 시 65,508,230원, 11회 유찰 시에도 65,486,584원입니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형 구조입니다.
게다가 정진우 외에도 주용우와 윤태현의 임대차 관계가 완전히 정리되지 않았고, 이 물건은 이미 9회 유찰된 오피스텔입니다. 따라서 판단 기준은 “감정가 6,400만원짜리를 751만원에 산다”가 아니라, “약 6,500만원대의 실질취득 부담을 안고 선순위 임차권과 추가 미상 점유 위험까지 감수할 것인가”가 되어야 합니다.
