122,500,000원
수원지방법원 2025타경52649. 광주시 초월읍 도평리 ‘해오름’ 105동 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 가압류나 압류보다 임차인 권욱재의 대항력입니다. 권욱재는 2022.06.10. 주민등록을 마쳤고 2022.06.11. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022.05.06.입니다. 반면 현재 말소기준으로 잡힌 하나은행 가압류는 2022.11.22. 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 임차보증금보다 낮을 때 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어갑니다. 현재 최저가 122,500,000원 가정 배당표에서도 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 임차인에게 배당되고, 55,015,000원이 부족분으로 계산됩니다. 그대로라면 실질취득은 최저가와 인수액을 합친 구조가 되어 가격이 내려갈수록 인수액이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 190-4 해오름 105동 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 현산로 114-17 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2015.09.15 |
| 소유자 | 김갑중 (2022.07.04. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2022.11.22. 접수된 주식회사하나은행 가압류 23,820,809원입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 강제경매개시결정, 서울특별시·광주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 대원신용협동조합·우리은행·삼성생명보험의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권욱재 전유부분 전부 | 전입 2022.06.10 점유개시 2022.06.11 확정 2022.05.06 | 175,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2024.06.17 | 승계 신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 권욱재 항목은 보증기관의 중복 대위신고가 아니라 실제 임차인으로 정리돼 있으며, 보증금도 175,000,000원 한 건만 봅니다. 2024.06.17. 임차권등기가 접수됐지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022년으로 말소기준보다 빠릅니다.
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없으면 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 122,500,000원 | 55,015,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 85,750,000원 | 91,193,500원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 60,024,999원 | 116,455,451원 | 0원* |
* 2026.05.26. 주택도시보증공사 확약서에 따른 실질 인수 판단. 확약은 권욱재 임차보증금에 적용됩니다.
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 122,500,000원에 낙찰받아도 55,015,000원이 남고, 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가면 인수액이 91,193,500원·116,455,451원으로 증가합니다. 즉 최저가 하락 자체가 실질취득가격 하락으로 이어지지 않는 구조였습니다. 이 연결고리를 끊는 것이 바로 이번 확약입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 권욱재 보증금 · 우선변제 | 175,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 23,820,809원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,486,308원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차인 권욱재에게 119,985,000원이 배당되고 보증금 부족분 55,015,000원이 발생합니다. 다만 확약서에 따라 그 부족분을 매수인이 실질 인수하는 구조는 해소됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 해오름은 총 8세대입니다.
- 위치. 광주도평초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2015.09.15.입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 508,600원/㎡입니다. 토지는 완경사의 사다리형이고 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되고 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 결론은 2026.05.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 부족분 구분. 현재 배당계산의 부족분은 55,015,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 감정가 175,000,000원, 최저가 122,500,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 지역·유사 다세대의 최신 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
- 세금·배당 변동. 서울특별시와 광주시 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 확약이 있는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘55,015,000원’보다 ‘0원* 확약’
이 사건을 확약서 없이 보면 결론은 단순합니다. 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 122,500,000원에서는 배당 후 55,015,000원이 부족합니다. 더 유찰될수록 부족분은 91,193,500원, 116,455,451원으로 증가합니다.
하지만 2026.05.26. 주택도시보증공사가 제출한 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용입니다. 따라서 제공된 정확도 기준에 따르면 권욱재에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 말소기준 이후 권리도 모두 소멸합니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가 175,000,000원에서 1회 유찰돼 122,500,000원이 됐다는 사실만 있고, 최신 실거래가 자료가 없어 현재 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 현장 시세 확인 후 판단해야 하는 다세대입니다.
