수원지방법원 2025타경52649. 경기도 광주시 초월읍 도평리에 있는 '해오름' 제105동 제4층 제401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김갑중이며, 2022.07.04. 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 이후 하나은행과 한국주택금융공사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 지방자치단체 압류가 순차적으로 등기됐습니다.
이 물건의 권리분석은 단순히 등기부상 가압류와 압류가 지워지는지만 확인해서는 끝나지 않습니다. 실제 쟁점은 말소기준권리 이전에 전입한 임차인의 보증금입니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 임차인의 전입일과 점유개시일은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 인수위험이 존재하며, 이를 해소하는 별도의 대항력 포기 확약이 이번 사건의 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 190-4 해오름 제105동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 현산로 114-17 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 사용승인일 | 2015.09.15 |
| 소유자 | 김갑중 · 2022.07.04. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 85,750,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유·임대차 | 권욱재 · 주거용 임차권등기 · 전유부분 전부 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2022.11.22. 접수된 주식회사하나은행의 가압류입니다. 그 이후의 한국주택금융공사 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 서울특별시 및 광주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인 권욱재는 2022.06.10. 전입신고하고 2022.06.11. 점유를 개시했습니다. 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.05.06.로 확인되고, 임차권등기는 2024.06.17. 접수됐습니다. 따라서 임차권등기 순위만을 근거로 보증금 인수가 없다고 판단하면 위험합니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 결론을 바꾼다
실제 임차인은 권욱재 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인 권욱재를 양도인으로 하는 보증금 권리의 승계 관계에서 확약서를 제출한 주체이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 권욱재 |
전유부분 전부 전입 2022.06.10 점유 2022.06.11 확정 2022.05.06 |
175,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
확약 반영 인수 0원 임차권등기 2024.06.17 · 배당요구 있음 |
이에 따라 확약의 효력이 그대로 적용된다면 매수인은 미배당 보증금 91,193,500원을 실질적으로 인수하지 않습니다. 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 85,750,000원입니다(취득세·명도비 등 별도).
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확정
감정가는 175,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저가는 85,750,000원입니다. 확약의 적용을 전제로 하면 매수인의 실질취득 기준금액도 85,750,000원입니다.
여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 면적·유사 조건 거래의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 근거가 부족합니다. 시세 검증 없이 '반값 매물'로 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 감정가 | 175,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 85,750,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 확약 전 명목 인수 | 91,193,500원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 |
| 실질취득 기준금액 | 85,750,000원 (부대비용 제외) |
| 단지 세대수 | 8세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 가격 판단 | 동일 면적 실거래 확인 후 판단 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 85,750,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,943,500원 |
| 1. 권욱재 임차보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 83,806,500원 |
| 2. 가압류 · 주식회사하나은행 | 23,820,809원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 201,486,308원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 실제 배당은 배당요구·채권관계·조세 및 우선변제 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금 승계 관계는 단순 합산하지 않고 원본 채권관계를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 구분해야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 85,750,000원 | 91,193,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 60,024,999원 | 116,455,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 42,017,499원 | 134,138,816원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형의 전형적 함정이 나타납니다. 이런 경우 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 잘못입니다.
반면 이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영할 수 있으므로 실질 인수액은 회차별로 0원입니다. 따라서 확약의 효력이 유지되는 조건에서는 추가 유찰에 따른 최저매각가 하락이 실질취득 기준금액의 하락으로 연결됩니다. 다만 추가 유찰 시나리오 자체가 시세 대비 가격 메리트를 증명하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 광주도평초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.09.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 석재붙임 외벽과 섀시창호가 적용됐습니다. 기본 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 남서측 하향 완경사지에 조성된 사다리형 토지로, 서측 약 5m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 469.0㎡, 공시지가 기준액은 508,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등으로, 토지거래계약에 관한 허가구역과 학교 관련 보호구역 등도 확인 대상입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점에서 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 동일 또는 유사 면적 매매사례와 현장 수요를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.26. 제출한 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 미배당 시 임차권등기 말소 약속을 직접 확인하세요.
- 권리 승계 확인. 권욱재와 주택도시보증공사 사이의 보증금 권리 양도·승계 관계를 확인하고 동일 보증금이 중복 청구나 중복 인수로 계산되지 않도록 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 대항력 포기 확약이 있다고 해서 점유자의 자발적 인도가 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
- 매각물건명세서 확인. 확약 내용이 매각 조건에 어떻게 반영됐는지와 입찰 이후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 확인하세요.
- 시세 검증. 주변 다세대주택의 최근 실거래를 면적, 층, 사용승인일, 건물 상태, 주차환경 기준으로 비교하세요. 감정가 대비 하락률을 실거래 할인율로 오인해서는 안 됩니다.
- 현장 및 관리 상태. 실제 내부 상태, 누수, 유지보수 비용, 미납 관리비, 공용시설 및 진입도로 상태를 점검하세요.
- 세금·배당 순위. 서울특별시와 광주시의 압류가 있으므로 조세채권 관련 배당·우선순위와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 최신 원본 대조. 2026.08.13. 발급 등기내용 이후 권리 변동 여부를 포함해 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “반값 경매보다 확약 효력이 먼저다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순히 감정가의 49%라는 최저가 비율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 175,000,000원과, 현재 회차의 명목상 인수위험 91,193,500원입니다.
다행히 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에, 그 효력이 확인되면 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 최저매각가 85,750,000원이 실질취득의 기준금액이 됩니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 해당 물건은 소규모 다세대주택이고 동일 면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 임차권등기 말소의 실효성과 점유 상태도 확인해야 합니다.
결론은 '확약으로 권리위험은 상당 부분 해소되지만, 시세와 현장 검증 전에는 입찰 판단 보류'입니다. 매력적인 감정가 할인율보다 확약의 효력, 실제 점유, 적정 시세를 먼저 확인하는 것이 이 사건에서 올바른 접근입니다.
