수원지방법원 2025타경52676. 성남시 분당구 대장동 ‘힐스테이트판교엘포레에이6비엘’ 605동 901호입니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 19층 건물의 제9층입니다. 등기상 현재 소유자는 박영길과 안명호로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매개시결정은 안명호 지분에 대한 강제경매로 등기되어 있어, 통상적인 아파트 전체 소유권 경매와는 구조가 다릅니다.
권리순서상 핵심은 2021.11.26. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 채권최고액 478,500,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 경기남부수산업협동조합 근저당, 한혜숙 근저당 및 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 대장동 595 힐스테이트판교엘포레에이6비엘 605동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 내 제9층 제901호 · 현재 아파트로 이용 중 |
| 소유관계 | 박영길 2분의 1 · 안명호 2분의 1 |
| 매각대상 | 안명호 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 915,000,000원 / 915,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 홍기홍 / 133,281,641원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 공유관계가 남는 구조
2021.11.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준입니다. 2022.05.30. 경기남부수산업협동조합 근저당, 2025.04.11. 한혜숙 근저당, 2025.07.29. 강제경매개시결정, 2026.06.18. 한혜숙 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 2022.01.27. 박노주 근저당 240,000,000원은 2022.04.27. 이미 말소됐습니다.
따라서 자료에 잡힌 금전권리 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 매각 대상이 안명호 지분이므로, 낙찰자는 박영길의 기존 2분의 1 지분과 함께 공유관계에 들어가는 점을 별도로 보아야 합니다. 이는 ‘인수 권리 0원’과는 다른 차원의 입찰 리스크입니다.
② 임차·점유 확인 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
지분경매에서는 점유 및 사용관계가 특히 중요합니다. 등기상 박영길과 안명호가 각 2분의 1을 보유하고 있으나, 현장에서 누가 실제 점유·사용하고 있는지와 임대차가 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 현재 자료만으로는 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도, 반대로 임대차가 전혀 없다고 확정할 근거도 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교자료 없이 감정가 915,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 915,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 최근 거래가보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 915,000,000원 | 903,450,000원 | 1,019,331,641원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 732,000,000원 | 722,280,000원 | 1,200,501,641원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 585,600,000원 | 577,344,000원 | 1,345,437,641원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 732,000,000원, 585,600,000원으로 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액이 증가합니다. 중요한 점은 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산된다는 것입니다. 채권자의 미배당은 곧바로 낙찰자가 그 채무를 떠안는다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 915,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,550,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 478,500,000원 | 478,500,000원 |
| 2. 경기남부수산업협동조합 근저당 | 936,000,000원 | 424,950,000원 |
| 3. 한혜숙 근저당 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 홍기홍 | 133,281,641원 | 0원 |
| 5. 한혜숙 근저당 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 915,000,000원 가정 시 집행비용 11,550,000원을 제외한 채권자 총 배당은 903,450,000원입니다. 총 채권액은 1,922,781,641원, 미배당액은 1,019,331,641원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 판교대장중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 9층 901호로, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 석재 마감, 창호는 이중창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차장·승강기·소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대장동 595 토지는 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 주차장으로 통하는 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 4,652,000원/㎡.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 이 사건은 안명호 지분에 대한 지분매각입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부에서 정확한 매각지분을 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 가능하므로 외부 입찰자는 최고가매수신고 후에도 공유자의 권리 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 915,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 감정가만을 근거로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 신건 가정에서도 후순위 채권 미배당이 1,019,331,641원 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유관계 비용 검토. 낙찰 이후 기존 공유자와의 사용·수익 관계가 이어질 수 있으므로 지분매각 특유의 권리행사 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부 발급일은 2026.08.13., 매각기일은 2026.08.14.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 지분매각
이 사건은 등기상 금전권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.11.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 일반 아파트 전체 경매와 같은 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 안명호 지분만 매각되고 박영길의 2분의 1 지분은 그대로 존재하며, 명세서상 공유자의 우선매수신고 1회가 가능합니다. 임대관계도 미상이고, 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 915,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “금전권리는 소멸, 그러나 지분·우선매수·점유 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
