수원지방법원 2025타경52708. 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 9층 963호입니다. 경매상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가서상 해당 호는 오피스텔(1실·욕실·주방일부·현관 등)로 이용 중입니다. 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,100,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 30% 내려간 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담할 수 있느냐입니다.

임차인 이유나는 2020.11.09 전입했고, 말소기준권리인 전순오 근저당은 2021.01.04 설정됐습니다. 전입이 근저당보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 이를 단정적인 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득가는 단순히 100,100,000원이 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금으로 올라갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.01.04 접수된 전순오 근저당권 36,000,000원입니다. 주택도시보증공사 가압류 395,000,000원, 이후 국세·지방세 압류와 현재 강제경매개시결정 등은 말소기준권리보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부 후순위 권리보다 2020.11.09 전입한 임차인 이유나가 더 중요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상

실제 임차인은 1명입니다. 이유나는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 조사됐습니다. 전입은 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 2025.09.26 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 없어 배당 후 남을 금액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 100,100,000원이 실질취득가라는 보장은 없다

현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

이 사건에서 먼저 확정해야 할 숫자는 시세 할인율이 아니라 임차보증금입니다. 만약 대항력이 인정되고 보증금 중 일부가 배당받지 못한다면 그 미배당액은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 유찰률만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액 556,207,664원 중 97,898,600원이 배당되고, 미배당은 458,309,064원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 이유나의 임차보증금 인수위험까지 확정한 값은 아닙니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남종합운동장 남동측 인근, 미사경정공원 서측 인근의 하남미사신도시 내 상업지대입니다. 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 서측 근거리에 지하철 5호선 미사역, 노선버스정류장과 반경 2km 내 서울양양고속도로 미사I.C가 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2020.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 제9층 제963호입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·도시가스·지하주차장·엘리베이터 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가서상 내부는 오피스텔(1실, 욕실, 주방일부, 현관 등)로 이용 중이며, 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 임대 관련. 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택으로 등기돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 존재합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금부터 확인. 이유나의 보증금이 얼마인지가 실질취득가를 결정합니다. 최저가만으로 입찰상한을 정하면 안 됩니다.
• 확정일자·계약서 대조. 확정일자와 임대차계약 내용이 확인돼야 우선변제 및 미배당 인수 범위를 계산할 수 있습니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권은 외부 낙찰 가능성 자체에 영향을 줍니다. 이번 매각기일에서 행사 가능한 상태인지 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 동일인 검토. 이유나의 임차권과 125,207,664원 청구채권의 발생 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 세금 압류 검토. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 관련 등기의 매각 후 처리와 효력을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 경매상 용도 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·임대·대출 가능성을 해당 용도 기준으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 143,000,000원에서 1회 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 이 사건에서는 그 할인율을 가격 메리트로 바로 환산하면 안 됩니다. 이유나의 전입일은 말소기준 근저당보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 인수할 임차보증금이 생길 수 있고 실질취득가는 현재 산정할 수 없습니다.

여기에 신청채권자 이유나가 전세사기피해자로서 1회 우선매수권을 갖는다는 점까지 겹칩니다. 외부 입찰자는 가격을 맞춰도 우선매수권 행사로 실제 취득이 제한될 수 있습니다. 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 결론은 명확합니다. 최저가 100,100,000원이 싸냐는 질문보다, 보증금이 얼마이고 이번 기일의 우선매수권이 어떤 상태냐를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.