수원지방법원 2025타경52722. 경기도 광주시 목현동 그린타운 203동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 37.08㎡입니다. 현재 소유자는 권정섭이고, 2016.09.26. 매매를 원인으로 2016.10.14. 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.03.27. 송파농업협동조합 근저당권 118,800,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당 2건은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 김남균 근저당, 광주시·국세 관련 압류, 경매개시결정, 박남례의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당에서 먼저 차감될 수 있다는 점은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 238-47 그린타운 203동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.08㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 권정섭 · 2016.10.14. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 78,225,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸
말소기준권리는 을구 4번 송파농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김남균 근저당 32,500,000원과 각 압류, 경매개시결정, 박남례 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.24. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수창 | 201호 | 2017.02.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박남례 | 전유부분전부 | 2017.03.20. | 40,000,000원 | 없음 | 확정일자 2017.02.01. · 배당요구 2025.09.19. | 없음 |
김수창은 2017.02.23., 박남례는 2017.03.20. 전입으로 모두 2015.03.27. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 박남례는 보증금 40,000,000원의 임차권등기가 2025.09.19. 설정돼 있으나 이 역시 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 김수창의 보증금은 미상이나 대항력 자체가 없어 매수인 인수액 계산에는 반영되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 109.3%지만 면적 불일치에 주의
그린타운(203동)의 실거래 자료는 6건이며 모두 전용 19.68㎡, 거래금액 98,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 37.08㎡이므로 동일 면적 비교가 아닙니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 적정가 판단보다 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 19.68㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2022.11 | 19.68㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2022.11 | 19.68㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 19.68㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 19.68㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 19.68㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 평균 | 19.68㎡ | 6건 | 98,000,000원 |
현재 최저매각가 107,100,000원은 이 비교 실거래 평균 98,000,000원의 109.3%입니다. 즉 제공된 실거래 지표만 놓고 보면 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 대상 37.08㎡와 거래 표본 19.68㎡가 일치하지 않으므로, 109.3% 자체도 참고용으로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 송파농업협동조합 | 118,800,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 근저당 · 김남균 | 32,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 151,300,000원 중 104,800,600원이 배당되고 46,499,400원이 미배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 46,499,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 78,079,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 100,165,622원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 인수 위험이 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 ‘뉴서울 CC’ 북동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 중 2층 201호이며 사용승인일은 2014.09.19.입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 6M, 동측 약 4M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 625,800원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 426.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 그린타운 203동은 11세대이며 확인된 실거래 표본이 6건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않아 가격 비교 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 재확인. 현재 제공된 거래는 전용 19.68㎡이고 대상은 37.08㎡입니다. 107,100,000원을 적정가로 판단하기 전에 대상 면적과 가까운 다세대 거래를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 광주시 및 국세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 김수창 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 박남례 임차권 확인. 보증금 40,000,000원의 임차권등기는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하지만, 현 점유 여부와 배당 절차는 원본 문건으로 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원으로 낮아지며 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금·점유 현황을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 검증이 먼저”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.27. 송파농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·임차권은 소멸합니다. 김수창과 박남례 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저가 107,100,000원은 확인된 최근 실거래 평균 98,000,000원의 109.3%입니다. 더구나 그 실거래는 19.68㎡로 대상 37.08㎡와 면적이 다릅니다. 따라서 이 사건은 “권리 소멸형이라 안전하다”는 점과 “현재 가격이 싸다”는 판단을 분리해야 합니다. 권리 쪽은 정리돼 있지만, 입찰 여부는 동일·유사 면적의 실제 시세와 당해세, 현 점유를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
