수원지방법원 2025타경52724. 성남시 중원구 성남동 성남아리스타 1층 131호입니다. 등기상 현 소유자는 김상범·안정식으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2022.03.28 매매를 원인으로 2022.04.06 소유권이전이 접수됐습니다. 당시 거래가액은 2,491,000,000원입니다. 같은 날 청양농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,194,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 김상범 지분에 가압류와 압류가 여러 차례 붙었지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 경매개시결정 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.06.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 131호 |
| 등기부 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933, 4934 성남아리스타 · 둔촌대로80번길 3-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 건물 내 제2종근린생활시설(일반음식점) · 1층 131호 · 130호와 경계 구분 없이 일체 사용 · 조사일 현재 휴업 |
| 소유자 | 김상범 2분의 1 · 안정식 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2022.03.28 매매 · 2022.04.06 접수 · 거래가액 2,491,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,230,000,000원 / 1,561,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,133,729,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.04.06 청양농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후의 가압류, 압류, 현재 경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 최저가 1,561,000,000원을 기준으로 채권자 총 청구액은 2,319,347,406원, 채권자 예상배당액은 1,542,990,000원, 미배당은 776,357,406원입니다.
② 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 2,230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,561,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값은 이 분석에 적용할 수 없으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 실제 이용상태가 일반음식점이고 130호와 경계 없이 일체 사용된 점은 가격 판단과 별도로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,561,000,000원 | 1,542,990,000원 | 776,357,406원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 1,092,700,000원 | 1,079,373,000원 | 1,239,974,406원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 764,890,000원 | 754,841,100원 | 1,564,506,306원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,561,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,010,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 청양농업협동조합 설정 | 2,194,800,000원 | 1,542,990,000원 |
| 2. 가압류 · 이부배 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 66,506,643원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,040,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 2025.06.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 위 배당은 제공된 배당 시나리오를 그대로 반영한 것으로, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 경우에도 제공된 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 131호 단독 물건인데 130호와 경계가 없다
이 사건에서 권리분석보다 더 눈여겨볼 부분은 현황입니다. 감정평가상 131호는 인접 130호와 함께 벽체 등 경계 구분 없이 일체로 식당 ‘경성밥상’으로 이용되고 있으며, 조사일 현재 휴업 상태입니다. 경매 목적물은 131호이므로, 실제 독립 사용을 전제로 한다면 131호와 130호 사이의 물리적 경계·출입·설비 이용관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동, 수인분당선 모란역 남서측 인근입니다. 주위에는 상업업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 모란5일시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 인근에 수인분당선 모란역이 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 130호와 경계 구분 없이 일체로 사용됐고 조사일 현재 휴업 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 성남아리스타 내 1층 131호이며, 기본적인 위생·급배수·방재·승강기·지하주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 본건 부지는 동·서·남·북 4면으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(여수)이며 토지 공시지가는 6,051,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔 건물 내 1층 근린생활시설이면서 일반음식점으로 이용돼 왔고, 130호와 일체 사용된 특수성이 있어 아파트형 물건과 동일한 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 131호 경계 확인. 130호와 벽체 등 경계 없이 일체 사용된 상태가 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 경고가 있으며, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 권리 인수와 미배당 구분. 현 회차 미배당 776,357,406원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 ‘시세 대비 저렴’하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.04.06 설정된 청양농업협동조합 근저당권은 2025.06.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 현황은 비정형”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2022.04.06 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당 부족액이 776,357,406원에 이르지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 131호는 130호와 벽체 등 경계 없이 하나의 일반음식점으로 사용됐고 현재 휴업 상태이며, 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 자료는 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 현황은 반드시 확인입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 131호를 독립된 경매 목적물로 실제 사용할 수 있는 상태인지를 확인하는 데 있습니다.
