수원지방법원 2025타경52724. 성남시 중원구 성남동의 성남아리스타 1층 131호입니다. 물건 분류는 오피스텔로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 인접한 130호와 경계 구분 없이 식당 '경성밥상'으로 일체 사용됐으며 조사 당시 휴업 상태였습니다.
등기상으로는 청양농업협동조합의 2022년 근저당이 말소기준입니다. 이후 김상범 지분에 다수의 가압류·압류가 설정됐고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다. 후순위 등기권리의 소멸과 실제 점유·사용관계의 정리는 별개의 문제이므로 이를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 131호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 둔촌대로80번길 3-10 |
| 물건 분류 / 실제 용도 | 오피스텔 표기 / 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지상 8층 건물 중 1층 |
| 현재 이용상태 | 130호와 경계 구분 없이 식당(경성밥상)으로 일체 사용 · 조사 당시 휴업 |
| 소유자 | 김상범(지분 2분의 1), 안정식(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2022.04.06 · 거래가액 2,491,000,000원 |
| 감정가 | 2,230,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,092,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,133,729,272원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 청양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,194,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
권리의 기준점은 2022.04.06 설정된 을구 1번 청양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,194,800,000원이며 채무자는 안정식입니다. 이 근저당권은 2025.06.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 별도의 새로운 선순위 근저당이 생긴 것이 아니라 기존 근저당의 권리자가 변경된 구조입니다.
그 이후 설정된 이부배·케이비캐피탈·경기신용보증재단·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·국가·성남시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 정리됩니다. 과거 청양농업협동조합의 2024년 경매개시결정은 취하돼 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2025년 농업협동조합자산관리회사가 신청한 경매입니다.
② 가장 중요한 현장 위험 — 130호와 하나의 식당
매각물건명세서의 비고에 이 물건의 핵심 위험이 적혀 있습니다. 131호가 인접한 130호와 벽체 등 경계 구분 없이 식당으로 이용 중이라는 내용입니다. 감정평가에서도 같은 사실을 확인하고 있으며, 조사 당시 식당은 휴업 상태였습니다.
특히 130호의 소유관계 및 사용권원, 공용 또는 공동 사용 중인 설비의 귀속, 식당 영업의 실제 점유자를 확인해야 합니다. 단순히 131호의 등기가 깨끗해진다는 사실만으로 두 호실의 사용관계가 자동으로 분리되는 것은 아닙니다.
③ 임차·점유 분석 — 인수 0원과 명도 안전은 다르다
확인된 임차인의 보증금 신고나 대항력 자료는 없지만, 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없다고 확정하거나, 모든 점유자가 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 점검 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고·확인된 임차인 없음 | 현황조사·매각물건명세서 최종 대조 |
| 임대차관계 | 미상 | 임대차계약·보증금·차임 확인 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 | 사업자등록·인도·점유 개시 등 확인 |
| 우선변제 | 확인되지 않음 | 확정일자·배당요구 등 확인 |
| 매수인 승계 | 확인된 승계액 0원 | 선순위 임대차 존재 여부 확인 |
| 실제 점유 | 식당 휴업 · 점유관계 미상 | 130호·131호 사용 및 점유관계 확인 |
배당 추산에서 인수액이 0원인 것은 확인된 보증금 인수채무가 없다는 가정입니다. 실제로 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 휴업 상태라는 사실도 임대차 종료나 명도 완료를 의미하지 않습니다.
④ 가격 분석 — 49% 할인율을 곧바로 시세 메리트로 볼 수 없다
감정가는 2,230,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 1,092,700,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 절대적인 가격 하락 폭은 크지만, 이 수치는 과거 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장에서 싸게 매입할 수 있다는 증거는 아닙니다.
131호의 실제 사용형태가 일반음식점이며 130호와 일체로 이용되는 특수성이 있으므로, 독립 구분상가로서의 사용 가능성과 현재 거래가격을 함께 평가해야 합니다. 현재 가격이 주변 실거래보다 낮은지 확인되지 않은 상태에서 할인율만을 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 1,092,700,000원 | 1,239,974,406원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 764,890,000원 | 1,564,506,306원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 535,422,999원 | 1,791,678,637원 | 0원 추정 |
회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오에 따른 값입니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정치이며 취득세·명도비·시설 분리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 채권 미배당액은 원칙적으로 매수인이 직접 인수하는 금액과 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,092,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,327,000원 |
| 1. 근저당 · 청양농업협동조합 | 2,194,800,000원 | 1,079,373,000원 |
| 2. 가압류 · 이부배 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 66,506,643원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,040,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 13,327,000원을 제외한 1,079,373,000원이 근저당 채권 배당액으로 계산됩니다. 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없는 구조입니다.
채권총액은 2,319,347,406원, 채권자 총배당액은 1,079,373,000원으로 추정되며 미배당액은 1,239,974,406원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 부분이지 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당받을 권리자는 채권양도 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다. 또한 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며 당해세·법정 우선채권·실제 채권액 등에 따라 배당순위 및 배당액이 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동 소재 수인분당선 모란역 남서측 인근입니다. 주변은 상업업무용 건물, 오피스텔, 근린생활시설, 모란5일시장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 수인분당선 모란역이 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이고 동·서·남·북 4면으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생·급배수·방재·승강기·지하주차장 설비가 있습니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감돼 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(여수)입니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술) 등 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,271.3㎡, 지목 대, 주상용 이용, 공시지가 6,051,000원/㎡입니다. 해당 토지 정보는 호실의 전유면적이나 개별 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 130호와의 실제 내부 경계 구분 및 독립 사용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 모란역 인근 상업지역이라는 입지 요소는 있지만, 실제 사용형태가 인접 호실과 결합된 휴업 식당이므로 일반적인 독립 근린생활시설과 동일한 매각·임대 유동성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 130호와 131호의 경계. 집합건축물대장, 건축물현황도 및 실제 내부 구조를 대조해 131호의 독립 사용 가능성과 경계 복원 필요성을 확인하세요.
- 인접 호실 권리관계. 130호의 소유자·점유자·임대차관계와 시설 공동사용 여부를 확인하세요. 131호만 낙찰받아도 계획한 용도로 사용할 수 있는지가 중요합니다.
- 임대차·대항력. 식당의 실제 운영자, 계약 주체, 사업자등록, 인도·점유 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현재 대항력은 확정적으로 판정할 수 없습니다.
- 휴업과 점유. 식당이 휴업 중이라는 사실과 점유가 종료됐다는 사실은 다릅니다. 영업시설 및 집기 소유관계, 출입 권한, 명도 필요성을 확인하세요.
- 배당 및 조세채권. 국가·성남시 압류와 국민건강보험공단 압류를 구분하고 당해세 등 우선배당 채권의 존재 및 금액을 확인하세요.
- 근저당권 이전. 청양농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 실제 피담보채권 및 배당권자를 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 유사한 1층 근린생활시설 실거래 및 임대수익을 비교하되, 130호와의 공동사용 문제를 반영해 독립 상가로서의 경제성을 별도로 검토하세요.
- 관리비·시설비. 공용부분 미납 관리비, 시설 철거 또는 분리 비용, 원상복구 가능성 및 영업시설 승계 여부를 확인하세요.
- 입찰 직전 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물 관련 서류 및 경매 진행·변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 독립 사용 가능성이 먼저”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 22.30억 원 대비 최저가 10.927억 원이라는 점입니다. 이미 2회 유찰됐고, 등기상 말소기준 이후의 권리는 정리되는 구조여서 표면적으로는 관심을 가질 만한 경매입니다.
하지만 핵심 문제는 등기부 밖에 있습니다. 131호가 130호와 경계 구분 없이 하나의 식당으로 사용되고 있고, 현재 휴업 상태이며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 매수인이 실제로 취득하는 공간을 독립적으로 사용·임대할 수 있는지, 점유자에게 어떤 권리가 있는지부터 확인해야 합니다.
채권 미배당이 많더라도 그 자체로 매수인 인수채무가 발생하는 것은 아닙니다. 반면 확인되지 않은 선순위 임대차나 공동사용 문제는 실제 취득비용과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·경계·가격의 불확실성이 큽니다.
종합 판단은 C등급입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 2회 유찰과 특수한 이용상태, 임대차 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 이 물건은 낮아진 최저가에 즉시 응찰하기보다 130호와의 경계 및 독립 사용 가능성, 실제 점유권원, 현재 상가 시세를 먼저 검증하는 조건부 검토 대상입니다.
