973,000,000원
수원지방법원 2025타경52739. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차의 2층 씨씨02-040호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실입니다. 소유자 류동의는 2023.12.15. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,215,873,900원입니다. 같은 날 송파농업협동조합의 채권최고액 948,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 하남시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.07.14. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 다만 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에 “1토지 별도등기 을구 1번 지상권설정등기(2020.12.9.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52739 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 831-1 현대지식산업센터한강미사2차-25블럭-근린생활시설 2층 씨씨02-040호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사대로 520 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 2층 씨씨02-040호 |
| 소유자 | 류동의 · 2023.12.15. 소유권이전 · 거래가액 1,215,873,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 973,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 790,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 점유 현황 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2023.12.15. 설정된 송파농업협동조합의 채권최고액 948,000,000원 근저당권입니다. 이후의 하남시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현황은 공실입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
② 가격·회차 비교 — 현재 최저가는 감정가의 70%
감정가 1,390,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 973,000,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 회차 다음 시나리오는 2회 유찰 시 681,100,000원, 3회 유찰 시 476,769,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 973,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 681,100,000원 | 276,111,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 476,769,999원 | 478,397,701원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인에게 금액으로 승계되는 채무는 모두 0원입니다. 그러나 이 표의 “0원”은 토지 지상권 인수까지 없다는 뜻이 아닙니다. 지상권은 금액으로 환산되지 않은 별도 인수권리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,130,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 송파농업협동조합 | 948,000,000원 | 948,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,870,000원 |
현재 최저가 973,000,000원 가정 시 제공된 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권 948,000,000원이 전액 배당되고 12,870,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도등기 지상권은 금액 배당과 별개로 인수됩니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 미사중학교 동측 인근이며, 주위는 대형 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 2층으로, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지이며 지식산업센터 부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 8,442.2㎡, 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 광로3류·대로2류·중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 2020.12.09. 설정된 1토지 별도등기 을구 1번 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 권리 내용·범위·존속관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 등기상 씨씨02-040호와 현황 표시 C-240이 동일 점포인지 현장·도면으로 대조하세요.
- 공실 확인. 현황은 공실이지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·열쇠·내부 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 973,000,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 해석. 현재 회차의 금액상 인수는 0원이지만 토지 지상권은 별도 인수권리이므로 “인수 0원”과 “인수권리 없음”을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 별도등기 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 지상권 인수가 먼저”
이 물건은 감정가 1,390,000,000원에서 한 차례 유찰돼 973,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 금액 인수도 0원입니다. 하지만 핵심은 따로 있습니다. 2020.12.09. 설정된 1토지 별도등기 지상권이 낙찰자에게 그대로 인수됩니다.
게다가 현황은 공실이고, 등기상 호수 “씨씨02-040호”와 현장 표시 “C-240”의 차이도 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰·감정가 70%”만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 가격 검토보다 먼저 지상권의 실질적 영향과 물건 특정·점유 상태를 확인해야 하는 사건입니다.
