수원지방법원 2025타경52739. 경기도 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사2차에 위치한 집합건물의 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며, 경매 대상은 2층 씨씨02-040호입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고 현재는 공실로 표시되어 있습니다.

소유자 류동의는 2023년 12월 15일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 1,215,873,900원입니다. 같은 날 송파농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 948,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.

일반적인 말소기준권리 분석만 보면 선순위 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건에는 별도로 확인해야 할 중요한 예외가 있습니다. 토지 별도등기에 존재하는 지상권은 매수인이 인수한다고 명시되어 있다는 점입니다. 따라서 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일반 말소권리와 인수 지상권을 구분해야 한다

본건의 말소기준권리는 2023.12.15. 설정된 송파농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.14. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 하남시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

그러나 매각물건명세서에서 특별히 밝힌 2020.12.09. 설정 지상권은 토지 별도등기에 존재하며, 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리가 토지 이용과 처분, 향후 권리 행사에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다. 지상권의 구체적인 범위와 조건, 금전적 부담은 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 49%는 할인율이지 시세 대비 수익률이 아니다

현재 최저매각가는 681,100,000원으로 감정가 1,390,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 이 비율은 감정가 대비 최저매각가의 비율일 뿐 실제 거래시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

특히 지식산업센터 내 근린생활시설은 실제 임대수요, 공실 가능성, 호실 위치, 사용 제한 및 토지 권리관계에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 본건은 현황 공실이고 별도등기 지상권도 인수하므로, 최저매각가만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각대금과 채권 미배당액을 보여줍니다. 실제 입찰 가능 금액이나 시세를 확정하는 표는 아닙니다.

등기부상 소유권 취득 당시 거래가액은 1,215,873,900원으로 확인되지만, 이는 현재의 거래시세나 매각 가능한 시장가격을 의미하지 않습니다. 동일 용도·유사 입지의 최근 거래 및 임대 사례와 비교하기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 681,100,000원 가정)

매각대금 681,100,000원에서 추정 집행비용 9,211,000원을 공제하면 근저당권 배당액은 671,889,000원입니다. 채권최고액 948,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 276,111,000원이며, 이는 매수인이 승계하는 채무액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 실제 배당권리자와 배당금액은 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 덕풍동 소재 미사중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대형 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 있어 감정상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 2층 호실로, 위생설비·급배수설비·승강기·주차장설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 및 현황. 감정상 근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 공실 상태와 향후 실제 사용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)에 해당하며 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지 전체 면적은 8,442.2㎡이고 공시지가는 5,505,000원/㎡입니다. 개별 호실의 토지 지분 면적과는 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 부동산 표시와 현황 호실 표기가 서로 다른 점은 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 근린생활시설이라는 특성과 공실 상태를 고려해야 합니다. 비교 가능한 매매·임대가격 및 지상권 부담을 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본. 2020.12.09. 설정된 을구 1번 지상권의 권리자, 목적, 범위, 존속기간, 설정계약 및 실제 행사 가능성을 확인해야 합니다. 매수인 인수권리이므로 최우선 점검 사항입니다.
• 매각 대상 범위. 집합건물의 전유부분과 대지사용권, 토지 별도등기의 관계를 등기부와 매각물건명세서, 도면으로 대조해야 합니다.
• 호실 동일성. 부동산 표시의 씨씨02-040호와 현황 표시의 C-240이 동일한 경매 대상인지 현장 및 건물 도면으로 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 임대차. 현황은 공실이지만 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 점유 상태와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 상업시설 적정가격. 인근 지식산업센터 내 유사 근린생활시설의 실제 거래가격·임대료·공실 사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%만으로 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 476,769,999원, 4회 유찰 시 333,738,999원이라는 시나리오가 있지만 지상권 인수 문제는 가격 인하로 자동 해소되지 않습니다.
• 체납 및 관리비. 하남시 압류가 등재되어 있으므로 관련 조세의 배당 여부를 확인하고, 상업시설의 공용부분 미납 관리비와 기타 부담금을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 담보권 이전 및 배당. 송파농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역과 실제 배당권리자를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조한 뒤 권리 인수 범위를 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰 기회보다 지상권 인수 위험이 먼저다”

본건은 감정가 1,390,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 681,100,000원으로 내려온 근린생활시설입니다. 숫자만 보면 큰 가격 조정이 이루어진 물건이지만, 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.

가장 중요한 위험은 매각 후에도 존속하는 토지 별도등기 지상권입니다. 근저당권과 후순위 압류가 소멸하더라도, 명시된 지상권은 매수인이 인수합니다. 배당상 금전 인수액 0원과 권리 부담이 없다는 판단은 분명히 구분해야 합니다.

현황 공실, 근린생활시설이라는 용도, 호실 표시 차이 및 비교시세 검증 필요성까지 고려하면 이 물건은 권리관계 확인과 가격 검증을 마치기 전까지 입찰 판단을 보류하는 유형입니다. 최저가의 매력보다 매수 후 남는 권리의 실체를 먼저 파악하는 것이 핵심입니다.