광주지방법원 2025타경45. 목포 상동 평화광장 북서측 인근, 양우비치팰리스 1층 108호입니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 잡혀 있지만, 감정평가 요항의 이용상태는 상가입니다. 주변도 정비된 상가지대로 조사되어, 이 물건의 핵심은 주거용 아파트처럼 보는 것이 아니라 1층 상가형 점유·환금성을 함께 보는 데 있습니다.
가격만 보면 감정가 239,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 107,072,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차·점유 명의가 여러 건이고, 일부는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않습니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 판정 불가 점유는 원본 확인 전까지 별도 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경45 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 원형서로 46-1, 1층108호 (상동, 양우비치팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 상가 · 대상면적 96.243㎡ |
| 소유자 | 모진성 (2015.10.06 소유권이전, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 107,072,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안남부 신용협동조합 / 256,384,815원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 비고 | 재매각 · 미납관리비 약 2,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 미상 점유는 확인
말소기준은 2015.10.06 무안새마을금고 근저당권으로 계산됩니다. 이후의 근저당권, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구에는 2007년 가처분과 그 일부해제 말소등기가 함께 나타나므로, 입찰 전에는 등기부 원본에서 해당 가처분의 현재 효력을 반드시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 신고 8건, 승계 신고 없음
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 아래 명의들은 보증기관의 중복 신고로 합산할 성격이 아니라, 각 점유·임차 명의별로 권리 성립 여부를 따로 봐야 합니다.
| 임차·점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모진오 | 30㎡ | 2023.06.20 | 25,000,000원 | 2025.01.22 | 대항력 없음 확정일자 없음 승계 없음 |
| 주식회사 한국엠에스오,이은숙 | 33㎡ | 2023.12.01 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김미희 | 33㎡ | 2021.12.30 | 30,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 확정일자 없음 승계 없음 |
| 유한회사 민수개발,김용아 | 23.14㎡ | 2020.02.17 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 최관일 | 33㎡ | 2020.07.07 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 신희망 | 미상 | 2024.05.30 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 유한회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용아 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 거래 표본은 있으나, 면적이 맞지 않는다
양우비치팰리스 최근 거래 12건의 평균은 349,625,000원이고, 최저가는 252,500,000원, 최고가는 430,000,000원입니다. 다만 거래 표본의 전용면적은 150.2㎡~185.72㎡로, 본건 대상면적 96.243㎡와 직접 매칭되지 않습니다. 따라서 최저가 107,072,000원이 거래평균의 30.6%라는 수치만으로 같은 평형 대비 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 185.72㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 183.64㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 183.64㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 184.41㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 183.64㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 173.41㎡ | 8 | 353,000,000원 |
| 2025.04 | 150.2㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.04 | 173.41㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2024.10 | 155.76㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2024.08 | 185.72㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2024.07 | 155.76㎡ | 6 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 173.41㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 349,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,008원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 117,360,000원 | 104,772,992원 |
| 2. 근저당 · 최남석 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김현숙 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 무안남부신용협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김현숙 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김현숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당으로 흡수됩니다. 전체 채권액 1,177,360,000원 중 예상 배당은 104,772,992원이며, 미배당은 1,072,587,008원입니다. 신청채권자 무안남부 신용협동조합의 청구액 256,384,815원은 현재 회차 배당표상 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 상동 소재 평화광장 북서측 인근의 양우비치팰리스 1층 108호입니다. 주위는 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 1층입니다. 공동위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 평지이며 아파트 및 상업용 건부지입니다. 남측·서측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제·토지 특성. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 포함되며 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당가능액 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 107,072,000원 | 104,772,992원 | 1,072,587,008원 | 아니오 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 85,657,600원 | 83,715,763원 | 1,093,644,237원 | 아니오 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 68,526,080원 | 66,892,611원 | 1,110,467,389원 | 아니오 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입 미상 2건 확인. 유한회사, 김용아 명의는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 상가 이용상태 확인. 사건 용도는 도시형생활주택이나 감정 이용상태는 상가입니다. 실제 사용, 내부 구조, 영업 가능성, 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 미납관리비가 약 2,000,000원으로 표시됩니다. 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 재매각 사유 확인. 재매각 물건은 직전 낙찰 이후 잔금 미납 등 변수가 있었을 수 있으므로 보증금 부담과 입찰가 상한을 더 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 불충분 구조. 현재 최저가에서는 선순위 채권도 전액 배당되지 않습니다. 후순위 권리자는 배당받지 못하지만, 점유자 명도 협상은 별개로 남을 수 있습니다.
- 원본 대조. 갑구 2007년 가처분 및 일부해제 말소등기, 임차·점유 명의, 매각물건명세서 비고를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 점유’가 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 107,072,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 본건은 감정상 상가로 조사된 1층 물건이고, 임차·점유 명의가 8건입니다. 그중 2건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
결론은 분명합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·점유 확인 난도는 낮지 않습니다. 전입 미상 2건과 미납관리비, 재매각 리스크가 정리되기 전까지는 공격적인 입찰보다 보수적 상한가와 현장 확인이 우선입니다.
