수원지방법원 2025타경52816. 광주시 태전동 타워팰리스 4층 401호, 전용 56.35㎡ 다세대주택입니다. 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 현재 소유자는 박재목이며 2022.01.14. 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 말소기준이 2024.02.19. 부산지방검찰청 압류라는 점입니다. 김수연의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.01.12. 등기이고, 주민등록은 2022.01.10., 점유개시는 2022.01.07., 확정일자는 2021.11.19.입니다. 따라서 원래대로라면 대항력 있는 선순위 임차권으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 494-1 4층401호 · 경기도 광주시 고불로186번길 19-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.35㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박재목 (2022.01.14. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2013년 남서울농업협동조합 근저당은 2020.02.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.02.19. 갑구 6번 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김수연의 2024.01.12. 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 됩니다. 반면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원칙 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.01.10. | 2021.11.19. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 배당표의 72,760,000원은 확약이 없을 때의 권리 구조상 미배당액입니다. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.40억, 최신 확인 거래도 1.40억
타워팰리스는 총 8세대, 2012.08.22. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 56.35㎡와 일치하는 확인 거래는 3건이며, 2022.01. 210,000,000원, 2022.07. 183,000,000원, 2022.12. 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 56.35㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 56.35㎡ | 1 | 183,000,000원 |
| 2022.01 | 56.35㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 177,666,666원 |
확약 적용 후 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원입니다. 이는 확인 거래 평균 177,666,666원의 78.8% 수준이지만, 가장 최근 확인 거래인 2022.12. 140,000,000원과 정확히 같습니다. 따라서 전체 평균만 보고 크게 싸다고 단정하기보다, 최신 확인 거래와 동일한 가격이라는 점을 우선해서 봐야 합니다. 특히 확인 가능한 거래가 모두 2022년 자료이므로 현재 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 김수연 보증금 | 210,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김수연 보증금의 미배당액은 72,760,000원입니다. 다만 2026.06.01. 확약에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 210,000,000원에는 배당이 없는 계산입니다.
⑤ 유찰돼도 ‘보증금 고정’ 구조가 아닌 이유
확약을 적용하지 않으면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 72,760,000원, 2회 유찰 시에는 114,164,000원, 3회 유찰 시에는 143,034,800원의 인수액이 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총부담이 보증금 210,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 72,760,000원 |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 | 114,164,000원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 143,034,800원 |
하지만 이번 사건은 2026.06.01. 제출된 확약 때문에 김수연 임차권의 대항력 인수 위험을 실질 0원으로 처리합니다. 즉 현재 회차에서는 최저가 140,000,000원이 곧 실질취득액입니다. 확약은 이 임차권에 한정된 판단이며, 다른 인수 위험이 별도로 확인되는 경우까지 없애는 효력으로 확대해서 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전2교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설과 중소규모 공장·창고가 함께 있는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래는 3건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각·인도 단계에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 현재 실질취득 140,000,000원은 최신 확인 거래와 같습니다. 177,666,666원 평균만 보고 큰 폭의 할인으로 평가하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 거래 표본이 적어 아파트보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유·인도 상황은 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기만 보면 위험, 확약까지 보면 인수 0”
이 물건은 등기만 보면 피해야 할 전형적인 선순위 대항력 임차권 물건입니다. 보증금이 210,000,000원이고 현재 최저가가 140,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 때문에 김수연 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 140,000,000원으로 정리됩니다.
가격은 신중하게 볼 필요가 있습니다. 140,000,000원은 확인 거래 평균 177,666,666원보다 낮지만 최신 확인 거래인 2022.12. 140,000,000원과는 동일합니다. 거래 자료가 2022년에 집중돼 있고 총 8세대 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격과 환금성은 현장·최근 시세 재확인이 필요한 물건입니다.
