84,000,000원
수원지방법원 2025타경52864. 하남시 망월동 힐스테이트에코미사강변 8층 804호로, 감정평가상 욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔입니다. 감정가는 120,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 사건의 핵심은 감정가 대비 70%라는 숫자가 아니라 대항력 있는 임차권과 확약서의 조합입니다.
임차권자 조민기는 임대차계약일 2022.05.21., 확정일자 2022.05.24., 주민등록·점유개시 2022.06.24.이고 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.10.24. 하남시 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 구조이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서 조민기에게 예상되는 배당은 82,088,000원, 미변제액은 62,912,000원입니다.
다만 매각물건명세서에는 한국주택금융공사로부터 2026.04.28.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 조민기와 관련한 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리해야 합니다. 이 확약은 조민기 임차권에만 적용되므로, 별도 조사된 주거 점유자의 권리까지 없애는 효과가 있는 것으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 8층 804호 · 도로명 경기도 하남시 미사대로 430 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 욕실을 갖춘 원룸 형태 · 지하5층 지상10층 건물의 제8층 |
| 소유자 | 서승희 (2024.01.10. 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 158,769,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기 흐름에서 과거 신한은행 근저당권은 2021.10.12. 이미 말소되었습니다. 이후 2023.10.24. 하남시 압류가 말소기준으로 제시되어 있으나 이 압류 역시 2024.01.02. 해제되어 말소되었습니다. 조민기의 주민등록·점유개시일은 2022.06.24.로 이 기준보다 빠르고, 2024.07.02. 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 설정되었습니다.
2025.02.26. 주택도시보증공사의 1,816,000,000원 가압류와 2025.08.25. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 반면 대항력 임차인의 보증금 부족분은 원래 매수인에게 넘어갈 수 있으므로 별도 검토가 필요하지만, 조민기의 경우에는 2026.04.28. 확약이 그 위험을 실질적으로 제거합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다
| 임차·점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조민기 | 2022.06.24 | 2022.05.24 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 조사된 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 120,000,000원의 70%인 84,000,000원입니다. 등기상 거래가액은 정혁준 소유권이전 당시 136,000,000원, 현 소유자 서승희 취득 당시 130,000,000원으로 기재되어 있습니다. 그러나 이 두 금액만으로 현재의 최근 12개월 시세, 최신 거래가, 하락·상승 추세를 대체할 수는 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 조민기 확약 때문에 그 주된 인수구조가 실질 0원으로 바뀌었지만, 확약 밖 별도 점유자에 대한 권리 확인 전에는 최저가만 보고 안전한 저가매수라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 조민기 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 158,769,194원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 기계적 배당계산상 조민기 보증금 미변제액은 62,912,000원입니다. 그러나 2026.04.28. 확약에 따라 조민기 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 별도 주거 점유자의 보증금·우선순위는 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 조민기 룰상 인수 | 조민기 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 84,000,000원 | 62,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 58,799,999원 | 87,658,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,159,999원 | 104,980,881원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하5층·지상10층 건물의 제8층입니다.
- 입지. 하남종합운동장 남동측 인근으로, 주상복합건물인 오피스텔과 근린생활시설이 혼재한 상업업무지대입니다.
- 교통. 미사대로 주변이며 1킬로미터 이내에 5호선 미사역이 위치해 대중교통시설과 간선도로 접근성이 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 동측면이 광대로와 접하고 남측면 및 서측면은 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 원룸형 오피스텔이라는 용도 특성상 아파트와 동일한 환금성을 전제하기보다, 실제 오피스텔 수요와 임대·매매 거래를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.28.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 문구, 적용 대상이 조민기 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 별도 주거 점유자의 실제 신분과 점유 원인을 확인해야 합니다. 이 부분이 해소되지 않으면 최종 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 120,000,000원 대비 최저가 84,000,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 명도. 조민기 임차권의 말소 확약과 실제 점유 인도는 별개의 문제일 수 있으므로 현재 점유자를 확인하고 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 오피스텔 이용·수요. 감정평가상 원룸형 오피스텔이므로 주거 수요, 임대관계, 공실 가능성을 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖 점유자는 별개다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 84,000,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차의 기계적 계산으로는 62,912,000원이 남아 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 하지만 2026.04.28. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어 조민기 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 맞습니다.
그렇다고 곧바로 “권리 깨끗, 84,000,000원에 안전 취득”으로 결론 내릴 수는 없습니다. 별도 주거 점유자의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남고, 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 통한 가격 검증도 별도로 필요합니다. 따라서 결론은 조민기 인수위험은 해소, 미상 점유자는 미해소, 가격 메리트는 확인 전 보류입니다.