수원지방법원 2025타경52875. 하남시 신장동 430-22, 신장동오피스텔 제9층 제902호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 권리구조의 핵심은 말소기준권리인 2025.04.28. 최민국 근저당보다 앞선 2024.02.22. 전입자가 있다는 점입니다. 조사상 실제 임차인은 차승호 1명이고, 한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 차승호 보증금 120,000,000원을 대위·승계해 임차권등기와 배당요구를 한 보증기관입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

현재 회차에서는 배당표상 한국토지주택공사에 보증금 120,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 결론은 현재 매각가 137,900,000원을 전제로 합니다. 2회 유찰 시에는 매각가 96,530,000원에 매수인 인수 25,607,540원이 추가되고, 3회 유찰 시에는 매각가 67,571,000원에 인수 54,045,278원이 추가됩니다. 즉 보증금보다 매각가가 낮아지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액이 약 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2025.04.28. 최민국 근저당권으로 채권최고액은 38,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 하남시 압류, 2026.06.08. 한국토지주택공사 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 임차관계 전체를 후순위로 보면 안 됩니다. 실제 임차인 차승호의 전입일 2024.02.22은 말소기준권리보다 앞섭니다.

차승호의 개별 조사자료에는 보증금과 확정일자가 기재되지 않아 그 행만 놓고 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 다만 한국토지주택공사의 임차권등기에는 동일 전입일 2024.02.22, 확정일자 2024.01.29, 임차보증금 120,000,000원이 기재돼 있고 차승호 보증금의 대위·승계라고 명시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오 역시 이 120,000,000원을 선순위 우선변제 대상으로 계산하고 있습니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 생긴다

현재 최저매각가는 감정가 197,000,000원의 70%인 137,900,000원입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 이 물건은 보증금 인수 구조 때문에 유찰 후의 숫자를 최저가만 보고 해석하면 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)

현재 회차에서는 한국토지주택공사의 승계 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고, 최민국 근저당은 22,830,600원 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 신장동 ‘신장 사거리’ 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장 및 지하철5호선 ‘하남시청역’이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 9층 902호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식 주차장설비가 되어 있습니다.
• 도로·용도지역. 북측으로 노폭 약 12m 내외 도로가 접하고, 도시지역·일반상업지역· 방화지구에 속합니다.
• 명칭 확인. 공부상 명칭은 ‘신장동오피스텔’이지만 현황에는 ‘루아22’로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 별도 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가나 향후 실질취득금액의 시장 대비 가격 수준은 단정하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 수. 차승호 1명이며 한국토지주택공사는 차승호 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 120,000,000원을 별도 보증금으로 다시 더하지 마세요.
• 현재 회차 배당. 137,900,000원 매각 시 승계 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
• 유찰 후 재계산. 2회 유찰 시 인수 25,607,540원, 3회 유찰 시 54,045,278원입니다. 최저가만 보지 말고 반드시 인수액을 더한 실질취득으로 비교해야 합니다.
• 차승호 개별 정보. 조사자료상 차승호의 보증금·확정일자는 미상으로 기재돼 있으므로, 한국토지주택공사 임차권등기와 대위·승계 관계를 원본 서류에서 다시 대조하는 것이 중요합니다.
• 세금 배당. 국민건강보험공단 압류와 하남시 압류는 말소기준권리 이후지만, 배당표에는 당해세가 미반영돼 있으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 물건 표시. 공부상 ‘신장동오피스텔’, 현황 ‘루아22’로 표시되므로 현장 확인 때 동일 호실인지 호수·출입구·건물 표시를 대조하세요.

맺으며 — “현재는 0원, 다음 회차는 인수 발생”

이 물건의 권리분석은 단순한 ‘선순위 임차인 있음/없음’으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 차승호의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 한국토지주택공사가 보증금 120,000,000원을 대위·승계해 우선변제를 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 137,900,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원이지만, 2회 유찰 시 25,607,540원, 3회 유찰 시 54,045,278원이 매수인 인수로 전환됩니다.

따라서 현재 회차와 향후 회차의 성격은 완전히 다릅니다. 유찰돼 최저가가 96,530,000원이나 67,571,000원으로 내려가더라도 실질취득은 각각 122,137,540원, 121,616,278원으로 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 실거래 시세가 없는 만큼 이것을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 최저가가 아니라 실질취득금액으로 다시 계산. 이 두 문장이 이 사건의 핵심입니다.