수원지방법원 2025타경52887. 경기도 광주시 초월읍 지월리 현대밸리타운 115동 2층 201호, 현황 다세대주택입니다. 감정가는 189,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 132,300,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다.
조은희는 2021.04.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.26.이며 임차보증금은 180,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.12.19. 서민금융진흥원 가압류이므로, 조은희 임차권은 그보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 현재 매각가를 가정한 배당표에서는 보증금 중 129,647,800원이 배당되고 50,352,200원이 남습니다.
* 배당표 자체의 원칙적 계산상 현재 회차 미배당액은 50,352,200원이지만, 2026.04.20. 확약서가 조은희 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 569 현대밸리타운 115동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 경수길 82-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 안서진 · 2021.05.27. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
2015.07.21. 설정된 우리은행 근저당권 126,500,000원은 2021.04.30. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.12.19. 서민금융진흥원 가압류 17,660,918원이고, 이후 2025.08.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 을구 3번 주택임차권입니다. 조은희는 2021.03.26. 확정일자를 받고 2021.04.30. 전입·점유했으며 보증금은 180,000,000원입니다. 등기부만 보면 배당에서 전액 회수되지 않은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2026.04.20.자 확약서가 명시돼 있어 이 임차권의 실질 승계 부담은 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은희 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 / 2021.03.26 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 김민규 | 2025.07.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김민규는 2025.07.24. 전입으로 말소기준인 2023.12.19.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계 기준으로는 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다. 조은희에 대한 2026.04.20. 확약은 조은희 임차권에만 적용되며 다른 임차관계까지 포괄하는 것은 아닙니다. 다만 김민규는 말소기준 이후 전입이므로 현재 자료상 매수인 인수권리는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 80.2%지만 표본은 오래되고 면적도 다르다
제공된 거래 표본은 현대벨리타운 115동의 59.78㎡ 거래 두 건입니다. 대상 면적 지표는 52.19㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2022.02로, 현재 최저가와 단순 비교할 때는 표본의 시점과 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 59.78㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 59.78㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.78㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 132,300,000원은 제공된 평균 165,000,000원의 80.2%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 132,300,000원이므로 계산상 같은 비율입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 다만 두 거래 모두 59.78㎡이고 대상은 52.19㎡이며 거래 시점도 2021.11·2022.02이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 확정적인 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 조은희 보증금 | 180,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,660,918원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산에서는 조은희 보증금 중 50,352,200원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.04.20. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차인 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 132,300,000원 | 50,352,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 89,456,980원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 64,826,999원 | 116,739,887원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 조은희 보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.04.20. 제출된 확약서로 해당 임차권의 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원*입니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 132,300,000원이며, 추가 유찰 시에는 각 회차 매각가가 실질취득의 중심이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택이며 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 주위환경. 지월2리마을회관 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 공장·창고가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설과 도시가스 공급설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 514.0㎡, 공시지가는 501,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 현대벨리타운 115동은 8세대이며 제공된 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약의 문언·제출주체·적용 범위를 매각물건명세서와 함께 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 조은희의 을구 3번 임차권등기가 실제 매각 후 확약대로 말소되는 구조인지 등기사항을 다시 대조하세요.
- 김민규 점유 확인. 전입은 2025.07.24.로 후순위지만 보증금은 미상입니다. 현장 점유관계와 계약내용을 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 거래는 59.78㎡이고 대상 면적 지표는 52.19㎡입니다. 80.2%만 보고 현재 시세 대비 할인으로 확정하지 마세요.
- 현장 환금성. 다세대 8세대 규모이고 주변에 소규모 공장·창고가 혼재하므로 실제 매수 수요와 매도 기간을 현장에서 확인하세요.
- 관리·체납 확인. 미납 관리비와 점유자 인도비용 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 사전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 중요한 것은 ‘확약의 유효성’
현재 최저가는 감정가 189,000,000원에서 한 차례 유찰된 132,300,000원입니다. 표면적으로는 제공된 거래 평균 165,000,000원의 80.2%라 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 첫 번째 판단 포인트는 가격이 아니라 180,000,000원 선순위 임차보증금입니다.
확약이 없다면 현재 회차에서도 50,352,200원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.20. 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 실질취득은 132,300,000원으로 봅니다.
다만 가격 비교 표본은 2021.11·2022.02의 59.78㎡ 두 건이고 대상 52.19㎡와 면적이 다릅니다. 결론적으로 권리 핵심은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 오래된 이종면적 표본만으로 과신하기 어렵습니다. 입찰 전 확약서 원본과 점유관계를 다시 확인하는 것이 이 물건의 최우선 절차입니다.
