중요한 반전은 2026.04.20 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 조은희 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 별도 전입자인 김민규의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았고, 과거 실거래도 2건에 불과합니다. 확약을 확인하는 것과 전체 인수위험이 사라졌다고 판단하는 것은 별개입니다.
수원지방법원 2025타경52887. 경기도 광주시 초월읍 지월리 현대밸리타운 115동 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 안서진으로, 2021.05.27 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 경매를 이해하는 핵심은 최저가와 매수인 실질취득액을 구분하는 것입니다. 조은희의 임차권은 2023.12.19 말소기준 가압류보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리입니다. 따라서 원칙적으로 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력과 잔여보증금 인수를 실질적으로 배제할 근거가 있습니다.
그렇다고 인수 0원짜리 완전한 안전물건으로 단정할 수는 없습니다. 김민규라는 별도 전입자가 있고, 해당 인물의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 여기에 8세대 규모 다세대주택의 환금성, 오래된 실거래 표본까지 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 569 현대밸리타운 115동 2층 201호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 경수길 82-10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 201호 |
| 시세조회 기준 면적 | 52.19㎡ (비교 실거래 면적 59.78㎡와 불일치) |
| 소유자 | 안서진 (2021.05.27 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 189,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 180,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.19 갑구 4번 서민금융진흥원 가압류 (17,660,918원) |
| 선순위 임차권 | 을구 3번 조은희 · 임차보증금 180,000,000원 · 주택도시보증공사 승계 및 확약 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
이 물건의 말소기준권리는 2023.12.19 서민금융진흥원의 가압류입니다. 과거 우리은행 근저당권 126,500,000원은 2021.04.30 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다.
가장 중요한 권리는 2023.05.10 등기된 조은희의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2021.04.30, 확정일자는 2021.03.26으로 가압류보다 빠릅니다. 임차보증금은 180,000,000원이며, 우선변제권을 행사할 수 있는 선순위 임차권입니다.
92,610,000원 + 89,456,980원 = 182,066,980원
이는 임차보증금 180,000,000원에 예상 집행비용 2,066,980원이 더해진 수준입니다. 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하므로, 확약이 없는 경우 총 취득부담은 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.
따라서 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면, 조은희 관련 법리상 미배당 잔액 89,456,980원은 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다. 단, 이 확약은 조은희에서 주택도시보증공사로 이어지는 해당 임차보증금 권리에만 적용되며, 다른 점유자나 별도 권리까지 포기한 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 전입자는 별도 확인
| 당사자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 조은희 을구 3번 임차권등기 |
전입 2021.04.30 확정 2021.03.26 임차권등기 2023.05.10 |
180,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
보증기관 승계 주택도시보증공사 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 김민규 별도 전입자 |
전입 2025.07.24 확정일자 미상 |
미상 |
점유관계 확인
우선변제 미상 확인된 전입일은 말소기준 이후. 해당 전입만으로는 선순위 대항력 없음. 다른 선순위 근거·인수위험은 확인 필요. |
임차 관련 조사에는 조은희와 김민규 2명이 등장합니다. 주택도시보증공사는 조은희의 보증금 권리를 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 조은희 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 금액 청구를 별개의 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
김민규의 전입일은 2025.07.24로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 사실 자체로는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·임대차계약·실제 점유관계가 확인되지 않은 만큼, 모든 권리관계가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 49% 최저가가 곧 현재 시세 대비 할인은 아니다
현대밸리타운 115동은 8세대 규모로, 확인되는 비교 거래는 2021년과 2022년의 2건입니다. 평균 거래금액은 165,000,000원이며, 최신 확인 거래는 2022.02의 170,000,000원입니다. 다만 두 거래 모두 현재 기준으로 오래됐고, 비교 거래면적 59.78㎡는 시세조회 대상면적 52.19㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 59.78㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 59.78㎡ | 1층 | 160,000,000원 |
| 비교 평균 | 59.78㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
확약이 유효하고 별도 인수액이 발생하지 않는다면 최저가 92,610,000원은 위 비교 평균의 56.1%입니다. 최신 확인 거래 170,000,000원과 비교하면 약 54.5% 수준입니다. 다만 이는 과거 거래와의 단순 금액 비교이지, 동일 면적의 최신 시세보다 그만큼 저렴하다는 증거는 아닙니다.
반대로 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 매각가와 선순위 임차보증금 미배당을 합친 182,066,980원은 비교 평균의 약 110.3%, 최신 확인 거래의 약 107.1%입니다. 이 경우에는 최저가가 감정가의 49%라고 해도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
단지 규모는 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다. 오래된 거래 평균만으로 현재 처분가능가치나 재매각 시점을 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,066,980원 |
| 1. 조은희 임차보증금 주택도시보증공사 승계 관련 |
180,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 서민금융진흥원 가압류 | 17,660,918원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 임차보증금 승계 관련 · 중복 합산 금지 |
180,000,000원 | 0원 (별도 배당) |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
예상 집행비용 2,066,980원과 임차보증금 배당 90,543,020원으로 매각대금 92,610,000원이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 청구는 조은희 임차보증금의 승계 관계가 있으므로 동일 채권을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 역관계
대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 따라서 확약 미적용 상태에서 최저매각가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 49% | 92,610,000원 | 89,456,980원 | 조은희 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 64,826,999원 | 116,739,887원 | 조은희 인수 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 45,378,899원 | 135,837,921원 | 조은희 인수 0원 |
회차별 인수금액은 배당 및 집행비용에 관한 추정치입니다. 확약이 없다면 실제 취득부담은 낙찰가와 미배당 인수금을 합산해 판단해야 하며, 대체로 임차보증금 180,000,000원과 집행비용에 근접하는 구조입니다. 확약이 유효할 때의 0원 판단은 조은희 임차보증금에만 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 광주시 초월읍 지월리 지월2리마을회관 남서측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 공장·창고가 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.04.09 준공된 8세대 규모 다세대 건물입니다. 철근콘크리트조, 4층 중 2층 201호이며 도시가스·기본 위생·급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 4m 포장도로와 접하며, 토지는 남서하향 완경사의 부정형 다세대주택 부지로 평가됐습니다. 공시지가 지표는 501,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 및 배출시설설치제한지역 등으로 나타납니다. 토지 이용과 향후 활용에 제한 요소가 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 지정기간 이후의 재지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항과 공부·현황 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 조사 대상입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 거래가 2건에 그칩니다. 거래 표본의 면적도 일치하지 않아, 향후 매도 시 적정 가격과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20 주택도시보증공사 제출 확약서의 대항력 포기, 배당 부족 시 임차권등기 말소 약속, 조건 및 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약서가 제출됐다는 사실과 실제 말소 이행은 구분해야 합니다. 조은희에서 주택도시보증공사로 이어진 권리 승계 및 말소 절차를 확인하세요.
- 김민규 점유 확인. 2025.07.24 전입자의 실제 거주·임차 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 다른 선순위 권원을 확인하세요. 해당 전입일은 후순위이나 별도 인수위험 확인은 필요합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 조은희 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 관련 청구 180,000,000원을 별개 임차보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 분리. 확약 효력 인정 시 현재 최저매각가는 92,610,000원입니다. 확약 미적용 시에는 법리상 잔여보증금 89,456,980원을 더한 182,066,980원으로 비교해야 합니다. 별도 점유자 위험과 취득 부대비용은 추가 확인 대상입니다.
- 시세 재검증. 2021~2022년 거래 2건은 현재 시세로 확정하기 어렵습니다. 비교면적 59.78㎡와 조회 기준 52.19㎡의 차이를 고려하고 동일 면적·유사 상태의 거래를 확인하세요.
- 관리비·조세·명도. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 당해세·우선변제 관계, 실제 점유자 명도 문제를 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “확약이 바꾼 것은 1.8억 인수구조, 남은 과제는 확인과 환금성”
이 사건은 선순위 임차권이 존재하지만, 확약서로 그 인수부담을 실질적으로 해소하는 유형입니다. 조은희의 보증금 180,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리이므로, 원래라면 현재 회차에서 미배당 89,456,980원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.04.20 확약으로 해당 금액의 실질 인수는 0원이라는 중요한 근거가 확보됐습니다.
따라서 확약이 유효하고 다른 인수권리가 없다면, 최저가 92,610,000원은 과거 거래 평균 165,000,000원에 비해 낮습니다. 반면 확약이 적용되지 않는 경우 실질 취득부담은 182,066,980원으로 과거 비교 평균보다 높아집니다. 두 상황을 혼동하면 가격 분석의 결론 자체가 뒤집힙니다.
남은 변수는 김민규의 미확인 임대차·점유관계와 8세대 다세대주택의 낮은 거래 표본 및 환금성입니다. 2회 유찰로 최저가가 크게 내려갔다는 사실만으로 투자 적합성을 단정할 수 없습니다. 종합 평가는 C등급 — 조건부 검토 대상입니다. 확약은 긍정적이지만, 전체 인수위험 확인과 현재 시세 검증이 입찰보다 먼저입니다.
