수원지방법원 2025타경52919. 경기도 성남시 중원구 성남동 성남아리스타 1층 130호입니다. 경매상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항은 집합건물이고 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 모란역 남서측 인근에 위치한 상업용 부동산으로, 현재 소유자는 남서연·백은경이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.

2022년 3월 22일 소유권이 이전되었으며 당시 등기상 거래가액은 1,319,000,000원입니다. 같은 날 청양농업협동조합의 채권최고액 1,222,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 현재 해당 회사가 1,094,864,139원을 청구하며 임의경매를 진행하는 구조입니다. 권리관계에서 말소기준이 명확한 점은 긍정적이지만, 상가 자체의 이용상태와 임대 가능성을 별도로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당권

이 사건의 말소기준권리는 2022.03.22 설정된 청양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,222,000,000원이며, 2025.06.24 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 권리자 이전은 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준일이 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

이후 중소기업은행의 가압류 2건(30,186,802원·30,221,278원), 국세·지방세 관련 압류 4건 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 2024년에 개시된 별도의 임의경매도 취하되어 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 637,000,000원으로 감정가 1,300,000,000원의 49%입니다. 최초 감정가에서 2회 유찰된 결과이므로 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인과 실제 매매시세 대비 할인은 전혀 다른 지표입니다.

이 물건은 일반음식점 용도의 1층 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 주거용 부동산과 달리 상업시설은 임대수익, 업종 적합성, 공실 기간, 실제 이용 가능한 면적과 경계 상태 등이 매매가격에 큰 영향을 줍니다. 최근 실거래 시세나 확인된 임대수익을 근거로 한 가격 검증 없이 6.37억을 저렴한 가격이라고 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정값이며 실제 매각기일·최저가의 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 감정가 대비 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

특히 감정평가서의 이용상태 설명에는 인접 호수가 '130호'로 적혀 있어, 매각물건명세서의 '131호' 기재와 일치하지 않습니다. 130호와 131호의 실제 경계·현황도·매각 범위를 직접 대조하는 것이 필수입니다. 별개 호수까지 함께 취득하는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각되면 추정 집행비용 8,770,000원을 제외한 628,230,000원이 근저당권에 배당되고, 중소기업은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다. 전체 채권액 대비 미배당 합계는 654,178,080원이며 소유자 잔여액은 0원입니다.

배당표의 근저당권 명칭은 최초 설정자인 청양농업협동조합 기준입니다. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당 귀속과 신청채권액은 별도로 대조해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세 우선배당 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 중원구 성남동 모란역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·업무시설·상업시설·재래시장·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 모란역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 남측 주차장 진출입과 외곽 도로 연결도 가능합니다.
• 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 사용되었으며, 현재는 폐업 후 공실입니다. 재임대 및 재사용을 위해서는 실제 구획과 설비 상태의 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 5층~지상 8층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 근린상업지역이며, 토지는 평탄한 정방형의 업무용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지면적은 1,271.3㎡, 공시지가는 6,051,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 도시계획·규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·공공주택지구· 도시교통정비지역·비행안전제5구역 등에 해당하며 중로2류 도로에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정 대상·용도·기간을 구별해 확인해야 합니다.
• 환금성. 모란역 인근 입지는 장점이지만, 현재 공실인 일반음식점 용도 상가이며 구획 문제가 있습니다. 실제 매도 가능성과 임대수익은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 130호·131호 경계 확인. 매각물건명세서상 131호와 벽체 없이 일체 사용한 이력이 있습니다. 건축물 현황도, 구분소유 경계, 출입구와 내부 구획을 반드시 대조해야 합니다.
• 원상복귀명령 가능성. 집합건축물대장의 현황도와 현재 내부구조가 일치하는지, 구획 분리와 복구가 필요한지 확인해야 합니다. 복구비용을 고려하지 않은 응찰가격은 위험합니다.
• 현재 공실 상태. 일반음식점으로 사용되다가 폐업된 물건입니다. 실제 인도 상태, 잔존 시설물, 설비의 소유관계 및 독립적인 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 감정가의 49%라는 비율보다 유사 상가 실거래, 임대 가능한 조건, 예상 임대료와 공실 위험을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 청양농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 등기부와 경매 신청채권자를 대조해야 합니다.
• 압류·당해세 확인. 국세 및 지방세 관련 압류 4건의 세목·우선배당 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당액은 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
• 점유·관리비 확인. 공실이라도 현재 점유와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다. 체납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 부담 여부도 점검해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장을 확인하고 실제 매각 범위를 확정해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 독립 사용 가능성

성남아리스타 130호는 감정가 13억 원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 6억 3,700만 원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액이 0원으로 분석된다는 점은 분명 긍정적입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 미배당 채권보다 부동산 자체의 상품성입니다. 인접 131호와 경계 없이 운영되었던 일반음식점이 폐업하여 현재 공실이며, 집합건축물대장 현황도에 따른 원상복귀명령 가능성도 존재합니다. 구획을 분리한 이후에도 독립적인 점포로 사용하고 임대할 수 있는지, 추가 비용이 얼마나 발생할지가 실제 취득가치에 직접 연결됩니다.

권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 보류. 감정가 대비 51% 인하만 보고 접근하기보다 130호의 정확한 매각 범위, 131호와의 경계, 복구 필요성 및 실제 시장가치를 먼저 확인해야 합니다. 이 조건들이 해소되지 않는다면 최저가 6.37억 원도 안전한 매입가격이라고 단정하기 어렵습니다.