수원지방법원 2025타경52919. 성남시 중원구 성남동 성남아리스타 1층 130호입니다. 사건 분류상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 공유자 남서연·백은경이 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2022년 3월 22일 거래가액 1,319,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 청양농업협동조합의 채권최고액 1,222,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 진행하고 있습니다. 등기상 이 기준권리 이후의 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52919 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 130호 |
| 등기 소재 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933, 4934 성남아리스타 · 둔촌대로80번길 3-10 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 남서연 2분의 1 · 백은경 2분의 1 |
| 취득 | 2022.03.22 소유권이전 · 거래가액 1,319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 910,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,094,864,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.03.22 설정된 청양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 백은경 지분에 설정된 중소기업은행 가압류 2건, 시흥세무서·성남시·화성시·대구광역시수성구의 압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·이용상태 — 권리보다 물리적 원상복귀가 핵심
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 임차인이 확인됐다고 볼 근거는 없지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘싼 가격’인지는 미확인
감정가는 1,300,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 910,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래·중개 시세가 제시돼 있지 않기 때문에, 단순히 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 1층 근린생활시설로 이용된 집합건물이고, 인접 호수와 합쳐 사용된 이력 및 원상복귀 가능성이 있습니다. 따라서 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 독립 사용 가능 여부·복구비·공실 상태·상권 임대수익 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 910,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,500,000원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 1,222,000,000원 | 898,500,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,186,802원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 30,221,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,282,408,080원 중 898,500,000원이 배당되고, 미배당은 383,908,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동 모란역 남서측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·업무시설·상업시설·재래시장·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 모란역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 8층 건물 중 1층 130호이며 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형 평지, 업무용 건부지로 이용 중이며 남측 주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제5구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원상복귀 범위. 130호와 131호 사이 경계벽·출입구·내부 설비가 건축물 현황도와 어떻게 다른지 현장과 원본 도면을 대조하세요.
- 복구비 산정. 원상복귀가 필요할 경우 예상 공사비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자·열쇠·관리 상태를 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
- 시세·임대료 조사. 비교 실거래가가 없으므로 인근 1층 근린생활시설 매매가·보증금·월세·공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 910,000,000원은 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 확인 필수”
이 사건은 등기상으로는 해석이 비교적 명확합니다. 2022년 청양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 것과 물건 자체가 안전하다는 것은 별개입니다.
1층 130호가 인접 131호와 경계 없이 일체로 음식점에 사용됐고 현재는 공실이며, 원상복귀명령 가능성까지 적혀 있습니다. 여기에 시장 비교가격도 없어 9.1억원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장·도면·복구비·상가 시세 확인이 입찰의 승부처입니다.
