수원지방법원 2025타경52923. 하남시 망월동 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호 오피스텔입니다. 감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 64,190,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리관계를 살펴보면 중요한 문제가 드러납니다. 매수인이 임차보증금의 미배당 잔액을 떠안는 물건이라는 점입니다.
실제 임차인은 오영선 1명이며, 보증금은 163,000,000원입니다. 전입·점유개시일은 2021.09.15, 확정일자는 2022.05.12입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 등기일 2025.02.26보다 앞선 전입과 점유가 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
핵심은 단순합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮기 때문에 낙찰가를 낮춰도 매수인이 부담할 전체 금액은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 배당에 사용되는 집행비용 등의 차이로 회차별 실질취득액에 소폭 차이가 발생할 수 있지만, 저가 낙찰만으로 경제적 부담이 크게 줄어드는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변동로 125 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2018.08.14 |
| 소유자 | 서승희 · 2023.06.12 소유권 취득 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 | 131,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 오영선 · 청구액 163,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류 |
| 대항력 임차인 | 오영선 · 보증금 163,000,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 100,365,420원 |
| 실질취득 부담 | 164,555,420원 (현재 회차 예상) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.02.26 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소되었습니다.
하지만 등기된 임차권의 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 오영선의 전입 및 점유개시는 2021.09.15로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.05.12로 확인되며, 2025.08.26 임차권등기가 이루어졌습니다. 명세서는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
배당을 통해 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 100,365,420원입니다.
등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 임차인의 대항력에 따라 보증금 잔액을 인수하는 문제는 구별해야 합니다. 이 물건은 매각 후 인수 부담이 남는 유형입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영선 주거 · 임차권등기 |
2021.09.15 | 2022.05.12 | 163,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 임차 부분 | 에이동 5층 에이-506호 |
|---|---|
| 임대차보증금 | 163,000,000원 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2021.09.15 |
| 확정일자 | 2022.05.12 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2025.08.26 |
| 임차권등기 | 2025.08.26 · 을구 3번 |
| 현재 회차 예상배당 | 62,634,580원 |
| 미배당 보증금 | 100,365,420원 |
주택도시보증공사와 서울보증보험주식회사는 가압류 채권자로 등기되어 있습니다. 두 기관을 별도의 임차인으로 계산하거나 오영선의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 오영선 1명입니다.
③ 가격 분석 — 최저가 49%의 착시
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 64,190,000원으로 내려왔습니다. 그러나 경제적인 매입 비용을 계산할 때는 낙찰대금과 인수보증금을 함께 고려해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 64,190,000원 |
|---|---|
| 집행비용 예상 | 1,555,420원 |
| 임차인 예상배당 | 62,634,580원 |
| 보증금 미배당액 | 100,365,420원 |
| 실질취득액 | 164,555,420원 |
| 감정가 | 131,000,000원 |
| 실질취득 / 감정가 | 125.6% |
현재 회차에서는 최저매각가 64,190,000원에 인수보증금 100,365,420원을 더한 164,555,420원이 실질취득 부담입니다. 감정가보다 33,555,420원 높습니다.
여기서 감정가는 실제 거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 실질취득액이 감정가를 초과한다는 사실만으로 현재 시세보다 비싸다고 확정할 수는 없습니다. 다만 낙찰대금이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 동일 오피스텔의 최근 실거래를 확인하여 실질취득액과 비교해야 합니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 64,190,000원 | 100,365,420원 | 164,555,420원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 44,933,000원 | 119,275,794원 | 164,208,794원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 31,453,099원 | 132,513,057원 | 163,966,156원 |
각 회차 최저매각가에 해당 회차의 예상 인수보증금을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정과 배당 계산 차이에 따라 실질취득 부담에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가격과 확정 배당액에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
결과적으로 실질취득액은 계속 163,000,000원 수준의 보증금 부담에 묶입니다. 일반적인 권리 소멸형 경매처럼 유찰 횟수가 늘수록 매입비용이 큰 폭으로 감소하는 구조가 아닙니다.
입찰가를 낮추는 전략보다 인수권리의 존재와 보증금 총부담을 정확히 파악하는 것이 우선입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 · 오영선(우선변제) | 163,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 71,215,430원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 오영선 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 추정입니다. 오영선의 경매신청채권과 임차보증금은 동일한 임차인에 관한 채권으로, 매수인 인수액 계산에서 중복 합산하지 않습니다. 가압류 채권은 해당 회차에서 배당받지 못하는 것으로 계산되었습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
감정가 131,000,000원보다 높은 부담이 발생하고, 실거래 시세와의 비교도 확정되지 않은 상태입니다. 현재 최저가가 낮다는 사실을 가격상 장점으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·상업시설·근린생활시설·운동장·학교 등이 혼재된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 남측 인근에 지하철 5호선 미사역이 위치해 광역교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.08.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 20층 중 5층 오피스텔로, 위생·급배수시설, 지하주차장, 승강기 및 중앙공급식 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 15m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근과 도로 연계 측면의 입지 조건은 비교적 양호합니다.
- 용도지역·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속하며 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 규제가 적용됩니다. 토지이용계획 및 제한사항은 입찰 전에 적용 시점과 대상 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대 중인 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 역세권 및 상업시설 접근성은 참고할 만하지만, 오피스텔은 아파트와 매수·임대 수요가 다를 수 있습니다. 실제 환금성 및 적정가격은 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익성을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선 계산. 현재 최저가 64,190,000원에 인수보증금 100,365,420원을 더한 164,555,420원을 판단 기준으로 사용해야 합니다. 최저가만으로 시세와 비교하면 잘못된 결론이 나옵니다.
- 임차보증금 인수 조건. 매각물건명세서에 표시된 을구 3번 임차권등기의 인수 조건, 오영선의 대항력 및 우선변제권, 배당요구와 보증금 반환관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 경매신청채권자 확인. 임차인과 신청채권자가 오영선으로 일치합니다. 이 사실만으로 권리를 부정하지 말고, 집행권원·임대차계약·보증금 반환채권과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 164,000,000원 수준입니다. 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 이어지는지 따로 계산해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물의 최근 오피스텔 거래와 임대가격을 조사하고, 최저매각가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 부담을 비교해야 합니다. 감정가만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임대 중인 오피스텔이며 임차권등기가 존재합니다. 임차인의 실제 점유상태와 보증금 반환, 인도 및 명도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비와 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 기타 매수 후 비용은 실질취득 부담에 추가될 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 최신 실거래 정보를 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰 ≠ 반값 취득”
이 물건의 핵심은 2회 유찰된 49% 최저가가 아니라 163,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 최저매각가는 64,190,000원까지 내려왔지만, 보증금 미배당액을 인수하면 실질취득 부담은 164,555,420원입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수보증금 증가로 상쇄되므로, 유찰만 기다리는 전략으로 이 문제가 해결되기는 어렵습니다. 감정가보다 높은 실질취득 부담에 더해, 현재 시세와 임대수익성을 별도로 검증해야 하는 오피스텔이라는 점도 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 인수권리 재검증입니다. 보증금 잔액을 인수하지 않는다는 명확한 법적 근거가 확인되지 않는 한, 현재 최저가를 저렴한 취득 기회로 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가격이 아니라 실질취득 총액과 임차인 인수 위험의 정확한 확인입니다.
