수원지방법원 2025타경52923. 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호 오피스텔입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차인 오영선은 2021.09.15. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.12. 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류보다 전입일이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분석되어 있습니다. 배당요구도 이루어졌지만 보증금 전액이 배당되지 않는 한 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52923 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 5층 에이-506호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 20층 건물 중 5층 506호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2018.08.14. |
| 소유자 | 서승희 · 2023.06.07. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
현재 권리구조의 기준점은 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임차인 오영선의 전입일은 2021.09.15.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기가 지워진다는 사실과 보증금 인수 여부를 혼동하면 안 됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오영선 | 에이동 5층 에이-506호 · 주거(임차권등기) | 2021.09.15. / 2022.05.12. | 163,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
오영선은 2025.08.26. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산되어, 보증금 부족분 73,350,600원이 남습니다.
② 실질취득 계산 — 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 커집니다. 즉 최저가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 73,350,600원 | 165,050,600원 |
| 2회 유찰 시 | 64,189,999원 | 100,365,421원 | 164,555,420원 |
| 3회 유찰 시 | 44,932,999원 | 119,275,795원 | 164,208,794원 |
현재 회차에서 낙찰가 91,700,000원만 보면 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 인수액까지 합치면 165,050,600원입니다. 이는 감정가 131,000,000원보다 높은 수준입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 64,189,999원, 44,932,999원으로 내려가더라도 인수액이 각각 100,365,421원, 119,275,795원으로 증가해 실질취득액은 계속 약 164,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 오영선 보증금 | 163,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 71,215,430원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 오영선 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 오영선에게 89,649,400원이 배당되고 73,350,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남종합운동장 서측 인근으로 업무시설·상업시설·근린생활시설·운동장·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 남측 인근에 지하철 5호선 미사역이 소재합니다.
- 건물. 2018.08.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 506호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 지하주차장, 엘리베이터, 중앙공급식 냉난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 15m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 임대 중인 것으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 91,700,000원 낙찰가에 73,350,600원 인수 가능액을 더해 165,050,600원입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 2회 유찰 시 인수 100,365,421원, 3회 유찰 시 119,275,795원으로 증가합니다.
- 임대차 원본 확인. 오영선의 전입일 2021.09.15., 확정일 2022.05.12., 보증금 163,000,000원의 실제 지급관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 오영선과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하고 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 배당결과 재확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 임차보증금 잔액도 변동합니다.
- 등기와 대항력 구분. 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 미배당 보증금 승계는 별개의 문제입니다.
맺으며 — “9,170만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저매각가 91,700,000원만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 오영선은 2021.09.15. 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 163,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상배당 89,649,400원을 제외한 73,350,600원이 남아 매수인 인수로 계산되므로 실질취득액은 165,050,600원입니다.
더 유찰되어 최저가가 내려가도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 인수액은 100,365,421원, 3회 유찰 시 119,275,795원으로 커지면서 낙찰가 하락분을 대부분 상쇄합니다. 낙찰가는 내려가지만 취득원가는 거의 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 얼마까지 인수하게 되느냐입니다.
