수원지방법원 2025타경52939. 성남시 분당구 금곡동 더헤리티지 108동 1층 106호로, 감정평가상 이용상태는 노인복지주택입니다. 현재 소유자는 소영화이며 2019.12.23 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.10.07 성남시분당구 압류가 설정됐고, 2023.02.28 국세 압류, 2025.09.16 박인숙의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
하지만 권리분석의 출발점은 그보다 앞선 박인숙의 점유·전세권입니다. 박인숙의 전입일은 2010.12.28이고, 등기부상 전세권은 2013.03.21 접수됐으며 전세금은 1,626,360,000원입니다. 기준이 되는 2020.10.07 압류보다 모두 앞섭니다. 동시에 박인숙은 이번 경매의 신청채권자이며 2025.09.22 배당요구도 했습니다. 따라서 등기된 전세권의 배당 후 소멸 문제와 주택임대차상 대항력·보증금 잔액 승계 문제를 분리해서 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52939 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 108동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 노인복지주택 |
| 소유자 | 소영화 (2019.12.23 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 861,000,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박인숙 / 1,626,360,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 전입을 같이 봐야 한다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인숙 | 2010.12.28 | 미상 | 미상 | 2025.09.22 | 가능·미상 | 미상 | 검토필수 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 박인숙은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 점유자로 조사됐습니다.
등기부에는 박인숙 명의로 전세금 1,626,360,000원, 건물 전부를 범위로 한 전세권이 존재합니다. 존속기간은 2013.02.13부터 2023.02.12까지로 기재되어 있습니다. 박인숙은 이번 임의경매의 신청채권자이기도 하므로 예상배당표에서는 전세권자로 배당받습니다. 그러나 등록 전세권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 반대로, 별도의 주택임대차관계가 인정되고 대항력이 존속한다면 배당 후 미회수 보증금이 승계되는 문제가 생길 수 있으므로 매각물건명세서 원문과 임대차관계 확인이 결정적입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 861,000,000원으로 감정가 1,230,000,000원의 70%입니다. 다만 이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, “감정가 대비 30% 할인”이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 노인복지주택이라는 용도와 선순위 점유·전세권 확인 문제가 동시에 존재하므로 일반 주거용 집합건물처럼 할인율 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 861,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,010,000원 |
| 2. 전세권 · 박인숙 | 1,626,360,000원 | 849,990,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 박인숙 전세권 배당으로 소진되고, 전세권 채권에서 776,370,000원이 남습니다. 예상배당 계산상 별도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 박인숙의 전입이 기준권리보다 앞서고 임차보증금이 확인되지 않은 만큼 이를 “최종 인수 0원”으로 단정할 수는 없습니다. 전세권과 임대차가 동일한 경제관계인지, 배당 후 임차보증금 잔액이 남는지 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 노인복지주택입니다. 일반 아파트로 전제해 환금성이나 수요층을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 금곡IC 북측 근거리에 위치하며, 주위는 노인복지주택 단지이고 인근에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 보전녹지지역이며 과밀억제권역·비행안전제3구역(전술)·사회복지시설 저촉 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,244,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 노인복지주택이라는 제한된 용도 자체가 일반 공동주택보다 매수층을 좁힐 수 있으므로, 최저가 할인율보다 실제 이용·거래 가능 범위를 먼저 확인할 사안입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박인숙의 법적 지위 분리 확인. 등기된 전세권자·경매 신청채권자와 실제 점유 임차인의 법적 관계가 동일한지 확인하세요.
- 임차보증금 원액 확인. 전입일은 2010.12.28이나 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 보증금이 확인돼야 실제 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 전세권 소멸 여부 확인. 박인숙은 2025.09.22 배당요구를 했습니다. 배당 후 등기 전세권이 소멸하는지와 주택임대차상 권리가 별도로 남는지를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 현재 미배당 776,370,000원 확인. 이 금액 자체를 곧바로 매수인 인수액으로 보거나, 반대로 아무 위험이 없다고 보아서는 안 됩니다.
- 공매공고 교차 확인. 2022.07.27 공매공고의 진행·종결 경위와 현재 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 노인복지주택 이용제한 확인. 일반 공동주택이 아니라 노인복지주택으로 평가돼 있으므로 실제 입주·이용·매매 가능 범위를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 최종 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “861,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 1,626,360,000원이다
감정가 1,230,000,000원에서 한 번 유찰돼 861,000,000원까지 내려온 것만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건에서는 박인숙의 전입 2010.12.28, 전세권 1,626,360,000원, 그리고 현재 회차 미배당 776,370,000원이 더 중요한 숫자입니다.
박인숙은 전세권자이자 경매 신청채권자이고 배당요구까지 했지만, 동시에 기준권리보다 앞선 전입이 확인됩니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력과 승계액을 확정할 수 없으므로, 최저가를 실질취득가로 보거나 70% 할인만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 노인복지주택이라는 제한된 용도까지 겹칩니다. 결론은 가격보다 권리관계 확인이 선행되어야 하는 고난도 물건입니다.
