수원지방법원 2025타경52950. 경기 광주시 양벌동 별헤는마을 104동 402호, 다세대주택입니다. 감정가는 205,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 143,500,000원입니다. 표면상으로는 61,500,000원 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 2021년 1월 20일 전입·점유한 이형주는 2020년 12월 28일 확정일자를 갖춘 보증금 180,000,000원의 임차권자로, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 회차 배당 가정에서는 매각대금 143,500,000원에서 집행비용 2,809,000원을 먼저 제외한 뒤 이형주에게 140,691,000원이 배당됩니다. 따라서 보증금 180,000,000원 중 39,309,000원이 남고, 이 잔액이 매수인 부담입니다. 최저가와 인수액을 합치면 182,809,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지므로, 이 사건의 경제적 부담은 단순히 143,500,000원짜리 물건으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기상 현재 선언된 말소기준권리는 2024년 1월 8일 경기광주세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2022년 11월 24일 광주시 압류는 2023년 7월 25일 해제로 이미 말소됐습니다. 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 2025년 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 임차권은 별도입니다. 이형주는 말소기준보다 훨씬 앞선 2021년 1월 20일부터 주민등록과 점유를 갖추고, 확정일자도 2020년 12월 28일입니다. 2025년 1월 24일에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 등기 자체가 말소되더라도 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 주된 1명 외에 미상 점유자도 남는다

③ 유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는 이유

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 커집니다. 이형주의 보증금은 180,000,000원이고, 현재 회차에서도 최저가 143,500,000원에 인수액 39,309,000원을 더하면 실질취득 182,809,000원입니다.

표면 최저가는 143,500,000원 → 100,450,000원 → 70,315,000원으로 크게 낮아지지만, 이형주의 미배당 인수액은 39,309,000원 → 81,756,300원 → 111,350,670원으로 반대로 증가합니다. 그래서 실질 부담은 각각 182,809,000원, 182,206,300원, 181,665,670원으로 보증금 180,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 사건이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)

현재 배당 가정상 이형주의 임차보증금 부족분은 39,309,000원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등의 구조입니다.
• 입지. 광주매곡초등학교 동측 인근. 아파트단지·다세대주택·공장·창고·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 운행 종류와 빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 단지 규모. 별헤는마을 104동은 8세대로 확인되며 사용승인일은 2020.01.08입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 자금계획. 현재 최저가 143,500,000원이 아니라 이형주 미배당 인수 39,309,000원을 합친 182,809,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 이형주 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 이형주이므로 계약서·보증금 지급내역·점유관계와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 이정민 점유관계 확인. 2021.01.20 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 대항력 및 인수 위험이 존재하는지 반드시 보완 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 당해세 여부에 따라 배당이 달라지고 이형주의 미배당 보증금이 증가할 수 있으므로 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 100,450,000원·70,315,000원으로 내려가지만 인수액이 동시에 증가해 총 부담은 크게 줄지 않습니다.
• 시세 원본 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 182,809,000원이 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거가 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.8억 보증금”이 먼저다

이 물건의 핵심은 감정가 205,000,000원에서 한 번 유찰돼 143,500,000원이 됐다는 사실이 아닙니다. 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권이 먼저입니다. 현재 회차에서는 이형주에게 140,691,000원이 배당되고 39,309,000원이 남아 매수인이 인수하므로, 실질취득은 182,809,000원입니다. 더 유찰돼도 미배당 보증금이 커져 총 부담은 180,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

더구나 이정민이라는 별도 점유자가 같은 2021.01.20 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험도 남아 있습니다. 세금 압류의 당해세 여부까지 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보이는 인수형 다세대”로 접근해야 하며, 실거래 근거도 없는 상태에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 낙찰가보다 인수액, 유찰률보다 임차보증금이 먼저인 사건입니다.