수원지방법원 2025타경52950. 광주시 양벌동 별헤는마을 104동 402호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2024.01.08 경기광주세무서장의 압류를 말소기준으로 볼 때, 그보다 앞선 2021.01.20 전입을 갖춘 임차 관련 권리가 존재한다는 점입니다. 특히 이형주는 임차보증금 180,000,000원, 확정일자 2020.12.28, 전입·점유개시 2021.01.20로 확인되고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차는 최저가 205,000,000원이라 제공된 배당 시뮬레이션상 이형주 보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 알려진 인수액은 0원입니다. 하지만 가격이 내려가면 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 최저가는 164,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수액이 19,096,000원으로 생기고, 2회 유찰 시 최저가 131,200,000원에 인수액은 51,436,800원까지 증가합니다. 최저가 하락분만큼 취득 부담이 그대로 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 749-11 별헤는마을 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 이용 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김정미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 임차권이 핵심
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.01.08 접수된 경기광주세무서장 압류입니다. 2022.11.24 광주시 압류는 2023.07.25 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.09.05 강제경매개시결정과 2025.11.26 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 보증금 외 미상 리스크가 남는다
| 임차 관련자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 2021.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이형주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.20 | 2020.12.28 | 180,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 신고자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이형주는 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인돼 권리관계가 비교적 명확합니다. 반면 이정민은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이정민을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가가 떨어질수록 인수가 증가
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 158,670,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 180,000,000원 | 19,096,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 180,000,000원 | 51,436,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이형주 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 이형주 | 180,000,000원 | 21,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 신건 매각가 205,000,000원에서 이형주 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 이 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 이정민의 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주매곡초등학교 동측 인근. 광주양촌현대·양벌리세양청마루 등 아파트단지, 다세대주택, 롯데칠성오포공장 등 공장·창고와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으나, 운행 종류와 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상4층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 370.0㎡, 공시지가 618,300원/㎡. 인접토지 대비 남서 하향 완경사지대에 자체지반을 평탄하게 조성한 주거용 다세대주택 건부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 참고. 별헤는마을 104동은 총 8세대, 2020.01.08 준공으로 확인되지만 제공된 실거래 금액이 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준은 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정민 보증금 확인. 전입은 2021.01.20로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본에서 실제 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 이형주 배당액 재확인. 신건에서는 180,000,000원 전액 배당 시나리오이나, 실제 세금 우선순위와 배당표가 달라지면 미배당 잔액 인수가 발생할 수 있습니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원이지만 매수인 인수액도 각각 19,096,000원, 51,436,800원으로 증가합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 이력이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 이형주 관계 확인. 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 임대차계약·채권원인·경매신청서에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 제공된 동일 면적 실거래 자료가 없어 205,000,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 최저가만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금자료를 직접 확인한 뒤 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 신건 0원 인수만 보면 안 된다
현재 회차만 놓고 보면 이형주의 보증금 180,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 본질은 유찰 시 구조 변화와 이정민의 미상 임차관계에 있습니다. 1회 유찰 시 알려진 인수액이 19,096,000원, 2회 유찰 시 51,436,800원으로 늘어나므로, 낮아진 최저가만 보고 취득 부담이 크게 줄었다고 평가할 수 없습니다.
또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이정민이 같은 2021.01.20 전입으로 조사돼 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 우선순위와 이형주의 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 제공된 실거래 가격도 없어 현재 205,000,000원의 시장가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 결론은 “신건의 알려진 인수는 0원이나, 유찰과 미상임차인까지 보면 단순 안전형은 아니다.”입니다.
