수원지방법원 2025타경52950. 광주시 양벌동 별헤는마을 104동 402호, 2020년 사용승인된 다세대주택입니다. 건물은 지상 4층 철근콘크리트조이고, 해당 물건은 최상층인 4층에 위치합니다. 감정평가서상 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 발코니 등을 갖춘 주거용 물건입니다.

겉으로 보이는 가격은 파격적입니다. 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가가 100,450,000원이 되었으니 감정가의 49% 수준이죠. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 기존 임차보증금의 미배당 잔액을 얼마나 떠안느냐가 실제 취득원가를 결정합니다.

등기부에는 이형주의 주택임차권등기가 있고, 임차인의 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2021.01.20입니다. 확정일자는 2020.12.28이며, 말소기준권리인 2024.01.08 국세 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심이다

권리분석의 기준점은 2024.01.08 갑구 6번 국세 압류입니다. 앞서 2022.11.24에 설정됐던 광주시 압류는 2023.07.25 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리를 판단할 때 기존에 말소된 압류를 살아 있는 선순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 이형주의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 광주시 압류가 이어집니다. 이들 등기 자체의 매각 후 소멸 여부와 별개로, 이형주의 대항력 있는 임차보증금 채권은 배당에서 전액 만족되지 않으면 그 미배당액을 매수인이 부담합니다. 등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 명의 2명, 인수위험은 별도 확인

임차인으로 나타나는 명의는 이정민과 이형주, 총 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되는 명의는 없으나, 두 사람의 전입일자가 같고 관계가 확인되지 않았으므로 독립적인 임대차계약 두 건인지, 동일 가구 또는 관계인인지는 별도 검증이 필요합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산해서도 안 됩니다.

이형주는 대항력과 우선변제권 행사에 필요한 전입·확정일자 및 배당요구 사실이 확인됩니다. 보증금 180,000,000원 중 현 회차 예상 배당액은 98,243,700원이므로, 부족한 81,756,300원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

반면 이정민은 전입일자는 확인되지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 독립적인 대항력 있는 임대차가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 및 계약관계를 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.

③ 시세 비교 — 1억이 아니라 실질 1.82억으로 비교해야 한다

가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 실제 부담하는 금액입니다. 이 물건은 감정가가 205,000,000원이고 최저가는 100,450,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 포함하면 실질취득금액은 약 182,206,300원으로 높아집니다.

같은 별헤는마을(104동)에서 확인되는 최근 거래는 2026년 9월, 전용 비교면적 58.49㎡, 1층, 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 140,000,000원이며 표본은 1건입니다. 전체 거래 평균 역시 같은 금액이므로 과거 거래가 현재 가격 판단을 왜곡하는 상황은 나타나지 않지만, 거래 표본 자체가 매우 적다는 제약이 있습니다.

최저가만 보면 최근 실거래의 71.8%에 불과해 저렴해 보입니다. 하지만 보증금 인수를 포함한 실질취득금액은 최근 거래가의 약 130.1%입니다. 즉 단순 비교상 42,206,300원을 더 부담하는 구조입니다. 실제 비교 거래가 1층이고 경매물건은 4층이므로 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 하지만, 확인된 거래만으로는 이 실질취득금액을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

예상배당은 제시된 집행비용 추정과 이형주 보증금 우선변제를 전제로 합니다. 이형주의 경매신청 채권액과 임차보증금을 독립된 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세 등 실제 우선배당 항목에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 배당액 0원으로 표시된 신청채권 항목은 임차보증금 배당과 별개의 추가 배당을 의미하지 않습니다.

현재 회차에서는 매각대금 100,450,000원 중 추정 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 임차보증금에 배당되는 것으로 계산됩니다. 배당 후 부족분은 81,756,300원입니다. 이 금액을 추가로 부담하면 실질취득금액은 182,206,300원이 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 그대로

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액은 감소하고 매수인의 인수액은 증가합니다. 집행비용 추정치 차이만큼 실질취득금액이 소폭 움직일 뿐, 전체 부담은 보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

3회·4회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 확정 낙찰가가 아닙니다. 각 실질취득액은 해당 시나리오의 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 이정민 관련 미확정 위험 및 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주매곡초등학교 동측 인근으로, 광주양촌현대·양벌리세양청마루 등 아파트단지와 다세대주택, 공장·창고, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 순수한 대규모 주거단지 환경과는 성격이 다릅니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 다만 감정평가서에서는 버스 운행 종류와 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정이 다소 불편하다고 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕의 지상 4층 건물이며 외벽은 대리석 및 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다. 승강기, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 6m 폭의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지는 남서측 하향 완경사지대에 조성된 다세대주택 부지입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정 사항도 기재되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 정보. 지목은 대, 토지면적 370.0㎡, 공시지가 618,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 실거래 한 건을 확정적 시세로 보기는 어렵지만, 현재의 높은 실질취득원가를 정당화할 추가 거래 근거도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이형주 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 180,000,000원 보증금의 미배당 인수가 명시되어 있습니다. 입찰가뿐 아니라 보증금 인수를 반드시 총 취득자금에 반영해야 합니다.
• 실제 배당순위 검토. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당액 98,243,700원은 확정 배당액이 아닙니다.
• 이정민의 임대차관계 확인. 이형주와 같은 2021.01.20 전입자이나 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 독립적인 계약인지, 동일 가구 또는 관계인인지, 실제 점유가 유지되는지 확인해야 합니다.
• 경매신청 채권 검증. 이형주가 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 구조입니다. 청구액과 보증금의 중복 관계, 채권원인 및 실제 권리관계를 원본 기록으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 임차권등기가 말소되는지 여부와 별개로 보증금 미배당액 인수 문제가 남습니다. 점유관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 현 회차 182,206,300원, 추가 유찰 시에도 약 181,000,000원대의 실질취득이 추정됩니다. 최근 실거래 140,000,000원보다 높은 구조이므로 최저가 할인율만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
• 환금성 검토. 8세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본이 적습니다. 처분 시 매수 수요와 예상 매도금액을 별도로 검증해야 합니다.
• 현장 및 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 기록, 세금채권 및 배당 관련 원본을 재확인해야 합니다. 미납 관리비와 내부 상태도 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49%라도 실질취득은 시세 이상”

이 물건은 감정가 205,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 100,450,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 숫자 하나만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석을 마치면 정반대의 그림이 드러납니다.

이형주의 대항력 있는 보증금 180,000,000원 가운데 현 회차 예상 미배당액은 81,756,300원입니다. 따라서 실질취득은 182,206,300원으로, 2026년 9월 최근 실거래 140,000,000원의 약 130.1%에 해당합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어나 실질취득이 180,000,000원 부근에 머물기 때문에, 최저가 하락만으로 시세 메리트가 생기지 않습니다.

여기에 이정민의 별도 보증금 및 권리관계가 미확정이고, 국세·지방세 배당순위, 동일인의 임차권과 경매신청 채권 관계까지 확인해야 합니다. 8세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계도 고려해야 합니다.

결론은 가격·권리 모두 고위험, 입찰 신중입니다. 최저가 49%라는 표면적인 할인율은 매수인이 인수할 채무를 제외한 숫자입니다. 이 사건의 적정성은 최저가가 아니라 실질취득원가와 확인되지 않은 추가 인수위험을 기준으로 판단해야 합니다. 현 상태에서는 최근 실거래보다 저렴하다는 근거가 없어 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.