서울중앙지방법원 2025타경102466. 서울 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 402호입니다. 등기상 현재 소유자는 문지우이고, 2022년 5월 10일 소유권이전이 이루어졌습니다. 본건은 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 차량출입과 주정차가 가능하고 상도역(지하철 7호선)과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 단순한 ‘임차인 존재’가 아닙니다. 백혜인 임차인은 2022.05.11. 주민등록, 2022.04.11. 확정일자, 230,000,000원의 보증금, 배당요구까지 갖추어 대항력과 우선변제권이 있는 상태입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 한 확약서가 제출되어 있어, 이 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102466 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 전유부분 전부 |
| 소유자 | 문지우 |
| 소유권이전 | 2022.05.10. · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 92,160,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만, 확약이 분기점
등기부상 2021.12.27. 설정된 수협은행 근저당권은 등기부에 이미 말소되어 있고, 현재 경매 절차에서 실질적으로 주목해야 할 선순위 권리는 2023.09.15. 갑구 3번 압류입니다. 이 압류는 경매로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.17. 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류와 2025.03.28. 같은 기관의 강제경매개시결정이 이어지며, 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2명 중 핵심은 백혜인
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| KOIKARA ROSEMARY | 현황조사 · 용도 미상 | 700,000원 | 2024.06.17 | 미상 | 대항력 없음 인수 없음 |
| 백혜인 | 주거 · 임차권등기 | 230,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.04.11 | 대항력 有 우선변제 有 확약 |
KOIKARA ROSEMARY는 2024.06.17. 전입으로 말소기준권리인 2023.09.15. 압류 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 700,000원입니다. 반면 백혜인은 2022.05.11. 전입으로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권이 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 92,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,880원 |
| 1. 임차인 백혜인 보증금 (우선변제) | 230,000,000원 | 90,101,120원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액은 1,253,000,000원이고 미배당액도 1,253,000,000원입니다. 백혜인 보증금에서 계산상 139,898,880원이 부족하지만, 매각물건명세서 비고의 확약서를 적용하면 이 부족분에 대한 매수인 부담은 실질적으로 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ‘서울강남초등학교’ 서측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입과 주정차가 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 상도역(지하철7호선)이 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 도로(저촉), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 422.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 4층 402호이며, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출 확약서가 실제 매수인 인수 0원을 만드는 핵심 문서입니다. 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 대조하세요.
- 임차인 백혜인. 전입 2022.05.11.·확정일자 2022.04.11.·배당요구 2023.10.17.로 원래는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약 적용 여부를 중심으로 확인해야 합니다.
- KOIKARA ROSEMARY. 2024.06.17. 전입으로 대항력이 없고 보증금은 700,000원입니다.
- 유찰 구조. 현재 8회 유찰로 최저가는 92,160,000원(감정가의 51.2%)입니다. 9회 유찰 시 73,728,000원, 10회 유찰 시 58,982,400원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 가격보다 권리 문서. 현 회차 가격이 계속 낮아지는 구조라도 확약이 무효·미이행이면 경제성이 달라집니다. 숫자보다 확약과 임차권 말소 절차를 먼저 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 낮아졌지만, 승부처는 확약이다”
이 물건은 8회 유찰로 최저가가 92,160,000원까지 내려온 사건입니다. 숫자만 보면 감정가 180,000,000원의 51% 수준이라 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 백혜인 임차인은 원래 230,000,000원 보증금에 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이고, 현재 회차 배당 계산에서는 139,898,880원이 부족하여 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 2026.05.11. 제출된 확약서가 이 구조를 뒤집습니다. 확약대로 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소한다면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘8회 유찰이라 싸다’가 아니라 확약이 실제로 완결되어 권리가 깨끗하게 정리되는가입니다. 확약의 효력과 말소 이행을 확인한 뒤에야 현재 최저가 92,160,000원의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
