144,000,000원
서울중앙지방법원 2025타경102466. 동작구 상도1동 더포레스트 4층 402호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권등기는 말소된다”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 백혜인은 말소기준권리인 2023.09.15. 압류보다 앞선 2022.05.11. 주민등록과 2022.04.11. 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
최저가 144,000,000원으로 배당하면 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 백혜인 보증금에 배당되고, 룰상 부족액 88,816,000원은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수를 합친 금액은 232,816,000원으로, 최저가가 낮아져도 보증금 미배당액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 제출된 확약으로 백혜인에 대한 대항력·잔존 보증금 청구권과 임차권등기 인수가 해소되어, 실질취득액은 최저가 144,000,000원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 402호 도로명: 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 지하 1층/지상 9층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.10. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 144,000,000원 (감정가의 80% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 영등포세무서장 압류 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
등기상 2021.12.27. 수협은행 근저당권이 먼저 설정됐지만, 2022.05.10. 일부포기 원인의 근저당권설정등기 말소가 접수됐고, 제시된 말소기준권리는 2023.09.15. 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 백혜인 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 백혜인 전유부분 전부 · 주거 | 점유 2022.05.10 전입 2022.05.11 확정 2022.04.11 배당요구 2023.10.17 | 230,000,000원 월세 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 승계 0원* 확약 전 룰상 88,816,000원 |
| KOIKARA ROSEMARY 현황조사상 점유 | 전입 2024.06.17 확정일자 확인 안 됨 | 700,000원 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 승계 없음 |
* 확약은 백혜인 임차보증금에만 적용됩니다. KOIKARA ROSEMARY는 확약의 대상이 아니지만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 현황조사상 점유가 확인되는 만큼 실제 인도 대상, 점유 부분과 퇴거 협의는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 확약 전과 후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 합계 | 확약 후 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 회차 (80%) | 144,000,000원 | 88,816,000원 | 232,816,000원 | 144,000,000원* |
| 7회 유찰 시 (64%) | 115,200,000원 | 117,212,800원 | 232,412,800원 | 115,200,000원* |
| 8회 유찰 시 (51%) | 92,160,000원 | 139,898,880원 | 232,058,880원 | 92,160,000원* |
표에서 보듯 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 백혜인의 미배당 보증금이 늘어, 매각가와 인수액의 합계는 계속 230,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락이 실질적인 할인으로 이어지지 않는 구조입니다. 이번 사건은 확약 때문에 이 원래 구조가 해소되어 백혜인 관련 실질 인수액이 0원이 된다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 백혜인 보증금 | 230,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 5,376,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 백혜인의 보증금 부족액은 88,816,000원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 이 부족액은 매수인에 대한 잔존 보증금 청구로 이어지지 않는 것으로 정리됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근이며 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로·설비. 남동측으로 폭 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 개별난방·승강기· 기계식주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 도로와 건축선에 저촉됩니다. 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타나고 6회 유찰된 만큼, 일반 주거용 아파트와 동일한 매수층·대출조건을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.11. 제출된 문서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 백혜인 채권에 적용되는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 최종본. 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 기재가 최종 매각조건에도 유지되는지 확인하세요.
- 점유자 확인. KOIKARA ROSEMARY의 실제 점유 부분과 사용 형태, 퇴거 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 조사하세요.
- 용도와 금융 조건. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태가 대출, 취득세, 부가가치세 및 향후 매도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%와 6회 유찰만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 더포레스트 및 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최신 실거래와 임대수익을 대조하세요.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차장 이용조건, 승강기 및 개별난방 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 당해세, 최우선변제, 집행비용 변동과 실제 배당표를 확인해 실질 필요자금을 다시 계산하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건은 표면적으로 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 최저가 144,000,000원에 낙찰되더라도 룰상 88,816,000원을 추가 인수할 수 있는 고위험 구조입니다. 낙찰가와 인수를 합치면 232,816,000원이므로 “6회 유찰·최저가 1.44억”만 보고 접근하면 실제 부담을 잘못 계산하게 됩니다.
그러나 2026.05.11. 신청채권자가 제출한 확약으로 백혜인의 대항력과 잔존 보증금 청구권, 임차권등기 인수가 해소되어 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 권리상 가장 큰 장애물은 정리됐지만, 근린시설 분류·주거용 오피스텔 이용, 현황조사상 별도 점유자, 6회 유찰이라는 조건이 남습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 원본 확인 후 통과 가능, 가격과 환금성은 보류”입니다. 실거래 검증 없이 최저가가 싸다고 단정해서는 안 됩니다.