광주지방법원 2025타경243. 전라남도 신안군 증도면 우전리 238-1 소재, 엘도라도리조트 내 숙박시설 및 토지가 함께 걸린 사건입니다. 감정가 692,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 248,013,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정요항표상 숙박시설(엘도라도리조트)로 이용 중이고, 대상물건은 등기회원권으로 토지 및 건물이 일괄 분양되어 기준시점 현재도 일괄 매매되고 있는 구조입니다.
권리관계만 보면 말소형입니다. 2007.03.08 설정된 주식회사부산2상호저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 박준희 씨의 전입일은 2023.08.25로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 순서상 낙찰자가 떠안을 대항력 있는 임차보증금 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 증도면 우전리 238-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(엘도라도리조트)로 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 일반목구조알씨조 및 일반목구조 기타지붕 2층 · 토지 409.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사 신안월드 (2007.02.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 248,013,000원 (4회 유찰, 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산2저축은행파산관재인예금보험공사 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 인수되지 않는다
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원이고, 채무자는 주식회사 신안월드입니다. 이후 문인곤·박종빈 가압류, 신안군 압류, 목포세무서장 압류, 2025.02.07 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓입니다. 따라서 권리 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
② 임차인·점유자 조사 — 실제 점유 1명, 인수 0원 판단
| 성명 | 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 확정일자 / 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준희 | 미상 / 미상 | 2023.08.25 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
박준희 씨의 전입일은 2023.08.25로, 말소기준권리인 2007.03.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항하여 보증금 인수를 주장할 수 있는 선순위 점유 구조가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자· 배당요구가 확인되지 않으므로, 배당순위 세부사항은 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격·회차 구조 — 최저가만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 248,013,000원으로 감정가 692,000,000원의 35.84%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 계산상 실질취득도 248,013,000원입니다. 그러나 일반 아파트처럼 실거래 평균과 바로 비교해 “싸다”고 결론 낼 수 있는 물건이 아닙니다. 숙박시설·등기회원권형 일괄매매 구조이고, 일부 시설물은 매각에서 제외되며, 리조트가 식재·시설하여 관리 중인 부분도 명시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 248,013,000원 | 243,740,818원 | 804,400,505원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 198,410,400원 | 194,832,654원 | 853,308,669원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 158,728,320원 | 155,706,124원 | 892,435,199원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,272,182원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산2상호저축은행 | 1,000,000,000원 | 243,740,818원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 문인곤 | 17,917,800원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 박종빈 | 30,223,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당에서는 집행비용 4,272,182원을 제외한 243,740,818원이 근저당권자에게 배당되고, 총 미배당은 804,400,505원입니다. 미배당은 채권자 손실 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 신안군 증도면 우전리 소재 엘도라도리조트 내에 위치하며, 주위는 리조트 등 해안관광지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(엘도라도리조트)로 이용 중입니다. 난방설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 162,100원/㎡입니다.
- 제한. 도립공원 접함, 가축사육제한구역 포함, 계획관리지역 포함입니다.
- 특수성. 공부상 공유지분으로 초지 및 건물 각각의 소유권으로 구분되어 있으나, 대상물건은 등기회원권으로 토지 및 건물이 일괄 분양되었고 기준시점 현재도 일괄하여 매매되고 있습니다.
- 매각 제외. 목록 1,2 지상 데크시설·수목, 목록 3 지상 수목·조경석·야외 벤치, 목록 4 지상 수목·야외 벤치 등은 매각 제외로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기회원권 구조 확인. 토지와 건물이 일괄 분양·일괄 매매되는 구조이므로, 낙찰 후 실제 이용권·관리관계·운영방식을 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 데크시설, 수목, 조경석, 야외 벤치 등 제외 대상이 사용가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매 절차와 정리관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 박준희 씨의 전입은 말소기준 이후라 인수 구조는 아니지만, 실제 점유·인도 협의는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성 확인. 해안관광지대 숙박시설·리조트 회원권형 물건은 일반 주거용 부동산보다 재매각 수요가 좁을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2007.03.08 근저당권이고, 이후 가압류·압류· 경매개시결정 및 2023.08.25 전입 점유자는 매수인에게 인수되는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득액은 최저가 248,013,000원으로 계산됩니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 엘도라도리조트 내 숙박시설이고, 등기회원권형 일괄매매 구조이며, 매각 제외 시설과 공매공고 확인 이슈가 함께 있습니다. 4회 유찰로 가격이 내려온 이유도 권리보다 용도·관리·환금성에서 찾아야 합니다. 결론은 권리는 통과, 환금성은 보수적 검토입니다.
