수원지방법원 2025타경53026. 경기도 광주시 도척면 진우리의 해피네스트 디동 3층 302호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 본건은 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 안형태이며, 2021.07.28. 소유권이전과 같은 날 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후 삼성카드·KB국민카드·농협은행·티케이디엔씨·서울보증보험·SBI저축은행의 가압류와 국·광주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2017~2018년에 존재했던 가처분·가등기·근저당권·신탁도 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 떠안을 선순위 권리로 남아 있지 않습니다. 권리구조 자체보다 최근 급락한 실거래와 신건 가격의 괴리가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 418-3 해피네스트 디동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 거래 비교면적 | 64.37㎡ |
| 소유자 | 안형태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 174,490,114원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 성남지원 광주등기소 · 2026.08.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.28. 을구 9번 경기남부수산업협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 그보다 앞서 존재했던 월드펀딩대부의 가처분·가등기 및 다수 근저당권, 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 삼성카드 20,567,341원, KB국민카드 15,292,335원, 농협은행 8,274,035원, 티케이디엔씨 167,915,819원, 서울보증보험 11,779,336원, SBI저축은행 26,721,735원의 가압류와 국·광주시 압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임기식 | 2025.06.12 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 아님 |
임기식의 전입신고일은 2025.06.12.로 말소기준일인 2021.07.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자와 배당요구 여부도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 147,000,000원’을 봐야 한다
해피네스트D동은 8세대, 사용승인일은 2018.07.03.이며 거래 비교면적은 64.37㎡입니다. 확인된 실거래는 3건뿐입니다. 과거 2021년·2022년의 높은 거래가가 전체 평균을 끌어올려 전체 평균은 219,000,000원이지만, 최신 거래는 2026.03. 147,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 64.37㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.12 | 64.37㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 64.37㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.37㎡ | 3건 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.37㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
최저가 221,000,000원은 전체 실거래 평균 219,000,000원과 비교하면 100.9%입니다. 하지만 이 수치만 보면 가격 위험을 놓치게 됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 한 건이고 그 금액이 147,000,000원이므로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 150.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 역시 -42.4%로 하락했습니다. 따라서 이 물건을 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 2. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,567,341원 | 1,106,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,292,335원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,274,035원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 티케이디엔씨 | 167,915,819원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,779,336원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 26,721,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 466,550,601원 중 제공 배당안의 총 배당액은 217,106,000원, 미배당액은 249,444,601원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 2회 유찰부터 최근 거래 아래
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 249,444,601원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 293,025,801원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 327,890,761원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원입니다. 최신 실거래 147,000,000원과 비교하면 신건 221,000,000원과 1회 유찰가 176,800,000원은 여전히 높고, 제공 시나리오상 2회 유찰가 141,440,000원에서야 최신 거래금액 아래로 내려갑니다. 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진우삼거리 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호. 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 미만의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 590.0㎡, 공시지가는 349,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 해피네스트D동은 8세대이며 확인 실거래는 3건입니다. 최신 거래 147,000,000원과 과거 280,000,000원·230,000,000원의 편차가 커 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 219,000,000원보다 최신·최근 12개월 거래 147,000,000원과 하락 추세 -42.4%를 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 221,000,000원은 최근 시세의 150.3%입니다. 신건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 다음 가격은 176,800,000원, 141,440,000원입니다. 최신 거래 147,000,000원과 직접 비교해 회차별 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 임차인 확인. 임기식의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관련 사항은 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·광주시 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 확인 거래가 3건뿐이므로 개별 물건 상태와 실제 매수층을 함께 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격이 정리되지 않았다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.07.28. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 임기식도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 정반대입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 147,000,000원, 현재 최저가는 221,000,000원으로 150.3%입니다. 최근 거래 추세도 -42.4%입니다. 2021년·2022년 고가 거래가 섞인 전체 평균 219,000,000원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 하락장 보정 원칙상 그 수치를 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 권리 인수는 없지만 신건 가격은 최근 시장보다 현저히 높고, 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면 현재 회차는 보수적으로 접근할 물건입니다.
