수원지방법원 2025타경53026. 경기도 광주시 도척면 진우리의 해피네스트 D동 3층 302호입니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 154,700,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 현 소유자는 안형태이며, 말소기준권리는 2021년 7월 28일 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 카드사·금융기관 등의 가압류 6건과 국가·광주시의 압류 2건, 경매개시결정이 등기되어 있습니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후 설정된 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사 및 매각물건명세서에 임기식이 확인됩니다. 전입일이 2025.06.12로 말소기준일보다 늦어 선순위 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 인수액 0원이라는 추정과 임차·명도 절차가 완전히 해결되었다는 판단은 구분해야 합니다.
가격 측면의 경고는 더 분명합니다. 전체 실거래 3건 평균은 219,000,000원이지만, 2026년 3월 거래는 147,000,000원입니다. 오래된 고가 거래를 섞은 전체 평균이 현재 가치를 높게 보이게 할 수 있으므로, 이번 물건은 최근 거래를 중심으로 평가하는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 418-3 해피네스트 디동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 도척면 도척로 376-18 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 거래 비교면적 | 64.37㎡ |
| 건물 규모 | 해피네스트D동 · 8세대 · 2018.07.03 준공 |
| 소유자 | 안형태 · 단독소유 |
| 감정가 | 221,000,000원 |
| 최저매각가 | 154,700,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 청구금액 | 174,490,114원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2021.07.28 경기남부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 점유·임차 | 임기식 · 2025.06.12 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차관계 확인 필요
기존 등기에는 주식회사월드펀딩대부의 가처분·가등기, 여러 근저당권, 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기가 있었으나 해당 권리들은 이후 말소되었습니다. 2024.02.29 개시된 종전 임의경매도 2024.10.04 취하를 원인으로 2024.10.07 말소되었습니다. 현재 분석대상은 2025.09.19 개시된 2025타경53026입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임기식 | 2025.06.12 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 임차인 1명. 현황조사 및 매각물건명세서 기준이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
임기식의 전입일은 2025.06.12입니다. 말소기준일인 2021.07.28보다 늦기 때문에 확인된 전입관계를 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것이 보증금이 존재하지 않거나 임차인의 배당청구 가능성까지 부정한다는 의미는 아닙니다. 소액임차인의 최우선변제 가능성, 임대차계약 내용, 실제 점유 범위를 확인하여 예상 배당과 인도 절차를 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 2.19억의 착시
해피네스트D동의 동일 면적 64.37㎡ 실거래 3건을 비교합니다. 중요한 점은 오래된 거래가와 최근 거래가 사이의 차이가 매우 크다는 것입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 64.37㎡ | 2층 | 147,000,000원 |
| 2022.12 | 64.37㎡ | 2층 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 64.37㎡ | 3층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.37㎡ | 3건 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.37㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
전체 평균은 219,000,000원입니다. 이에 비해 최저가 154,700,000원은 전체 평균의 70.6%입니다. 하지만 이 수치를 가격 메리트의 근거로 삼으면 판단이 왜곡될 수 있습니다. 전체 3건 중 2건이 2021~2022년 거래로, 최근 가격 수준과 상당한 차이를 보이기 때문입니다.
2026년 3월 최근 실거래가는 147,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 금액입니다. 현재 최저매각가는 이보다 7,700,000원 높고, 최근 시세의 105.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -42.4%로 나타납니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 나타나며, 제시된 경매 통계상 낙찰률은 0%입니다. 다만 거래 및 경매 통계의 표본이 제한적이므로, 이를 향후 낙찰 가능성에 대한 확정적인 예측으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 216,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 20,567,341원 | 0원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 15,292,335원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 8,274,035원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 티케이디엔씨 | 167,915,819원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 11,779,336원 | 0원 |
| 7. 가압류 · SBI저축은행 | 26,721,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
가정한 매각대금 154,700,000원에서 집행비용 2,965,800원을 제외하면, 근저당권자에게 151,734,200원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못하며 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 채권액은 466,550,601원, 채권자 예상배당은 151,734,200원, 미배당 채권액은 314,816,401원입니다. 다만 미배당액 전체가 매수인의 채무로 이전되는 것은 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·조세채권 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 채권별 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 가격·미배당 시나리오
현재는 1회 유찰 상태로 감정가의 70%가 최저가입니다. 추가 유찰을 가정하면 아래와 같이 매각가격과 채권자 미배당 규모가 변합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 산정되어 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 314,816,401원 |
| 2회 유찰(49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 360,576,661원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 392,512,055원 |
2회 유찰 가정 가격은 108,290,000원, 3회 유찰 가정 가격은 75,803,000원입니다. 이는 현재 최저가보다 낮지만, 단순히 가격이 하락했다고 해서 유동성이 낮은 다세대주택의 투자 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 거래 가능한 가격과 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 진우삼거리 남서측 인근입니다. 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 접도. 본건 서측으로 폭 약 6미터 미만의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 부정형 주거용 건부지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속하며, 자연보전권역·특별대책지역·공장설립승인지역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지규제. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25, 대상은 외국인 등입니다. 현재 적용 여부와 구체적 허가대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 349,700원/㎡로 확인됩니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 해피네스트D동은 8세대 규모이며 제시된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 매도 시 가격 및 거래기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 2026.03 거래가 147,000,000원과 현재 최저가 154,700,000원을 비교하세요. 최근 시세의 105.2%인 현재 가격에서는 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -42.4%를 고려하세요. 오래된 거래의 전체 평균 219,000,000원만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 임차인 서류 확인. 임기식의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 현황을 확인하세요.
- 명도 비용. 후순위 임차인이라도 실제 인도 절차에는 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당 및 압류. 경기남부수산업협동조합 근저당권, 후순위 가압류 6건, 국가·광주시 압류 2건의 매각 소멸 여부와 조세채권의 배당 우선순위를 점검하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용과 기타 체납 내역을 확인하세요.
- 환금성 검토. 8세대 소규모 건물이고 최근 거래 표본이 적으므로, 인근 유사 다세대의 거래 가능 가격과 매도기간을 점검하세요.
- 규제 및 현장 점검. 토지이용규제 최신 현황과 실제 도로 접근성, 건물 상태, 누수·수선 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가가 곧 저평가는 아니다”
수원지방법원 2025타경53026은 감정가 221,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 154,700,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 말소기준 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 현재 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 임차인 1명의 보증금과 확정일자가 미상으로, 임차관계 및 명도 확인은 남아 있습니다.
가격에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 최근 실거래는 147,000,000원인데 현재 최저가는 이보다 7,700,000원 높습니다. 과거 거래를 포함한 평균 219,000,000원은 최근 하락 추세를 충분히 설명하지 못합니다. 최근 거래 추세 -42.4%, 8세대 소규모 건물, 최근 12개월 거래 1건이라는 조건까지 고려하면 현재 가격은 신중히 접근해야 하는 구간입니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격과 환금성 위험이 크다는 것입니다. 종합 평가는 D등급(38점)입니다. 현재 회차에서 가격 메리트가 확인되지 않으며, 추가 유찰 등으로 가격 조건이 개선되는지 관찰하되 임차인·조세·현장 상태를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.
