수원지방법원 2025타경53046. 경기도 광주시 양벌동 로덴하우스 C동 401호, 전용면적 63.42㎡의 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 4층 건물의 최상층 물건으로, 소유자는 김민숙입니다. 감정가 361,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 176,890,000원입니다. 표면적인 가격만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 사건은 반드시 임차권등기와 보증기관 확약을 먼저 읽어야 합니다.
등기에는 2021년부터 전입·점유한 임차인 김도하의 380,000,000원 임차보증금이 남아 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로, 일반적인 배당구조에서는 보증금 중 배당되지 않은 금액을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제로 현재 회차 예상배당에서도 미배당액이 206,386,460원입니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 김도하 관련 보증금은 원칙상의 인수금액과 확약이 적용된 실제 부담을 구분해야 합니다. 또 다른 점유자 박순범의 지위는 별도로 확인해야 하므로, 주된 임차권 문제가 해소되었다는 사실만으로 모든 점유·명도 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 333-74 로덴하우스 씨동 4층 401호 도로명: 경기도 광주시 마루들길 253-40 |
| 용도 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 63.42㎡ · 4층 중 4층 |
| 건물 현황 | 로덴하우스(C동) · 8세대 · 2019.08.02 사용승인 |
| 건축구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 다락형 구조로 탐문 |
| 소유자 | 김민숙 · 2021.10.01 소유권이전 · 당시 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 | 361,000,000원 |
| 최저매각가 | 176,890,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 380,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.21 · 갑구 10번 가압류 · 조해연 · 13,000,000원 |
| 등기 임차권 | 을구 1번 · 김도하 · 보증금 380,000,000원 · 2023.11.16 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재
말소기준권리는 2023.09.21. 조해연 가압류입니다. 이후의 가압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 신탁등기와 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
다만 김도하의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.30으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기가 2023.11.16에 이루어졌다는 이유만으로 선행 대항력을 부정할 수 없습니다. 이 사건의 중요한 권리는 후순위 임차권등기 자체보다 그 이전에 성립한 임차인의 대항력입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력, 우선변제, 승계
확인되는 임차인·점유자는 김도하와 박순범 2명입니다. 이 중 보증금이 특정되고 임차권등기까지 이루어진 사람은 김도하입니다. 주택도시보증공사는 김도하로부터 권리를 승계한 보증기관으로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금 380,000,000원이 아닙니다. 따라서 동일 보증금 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 김도하 임차권등기권자 전유부분 전부 |
전입 2021.09.30 점유 2021.09.30 확정 2021.09.30 |
380,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 |
원칙상 미배당 인수 206,386,460원 확약 적용 실질 0원 |
| 박순범 현황조사상 점유자 |
전입 2025.02.14 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일은 말소기준 이후 임대차·점유관계 확인 필요 |
김도하는 배당요구 사실이 확인되며 임차권등기는 2023.11.16 접수되었습니다. 박순범은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 별도 권리와 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 실거래 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재 시세는 별도 확인
로덴하우스 C동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 63.42㎡ 거래는 2021년 9월과 2023년 1월에 확인됩니다. 전체 평균은 367,500,000원이지만 가격 판단에서는 더 늦은 거래인 2023년 1월의 355,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 63.42㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2023.01 | 63.42㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.42㎡ | 2건 | 367,500,000원 |
확약이 적용되는 현재 최저가 낙찰 시 실질취득액 176,890,000원은 최신 확인 거래가 355,000,000원의 49.8% 수준입니다. 금액 차이는 178,110,000원입니다. 다만 이는 어디까지나 2023년 1월 거래와 비교한 수치입니다. 이를 2026년 현재의 실거래 시세나 즉시 매도 가능한 가격으로 단정해서는 안 됩니다.
더 중요한 비교는 확약이 적용되지 않는 경우입니다. 원칙상 미배당액 206,386,460원을 부담한다면 현재 회차의 실질취득액은 383,276,460원에 이릅니다. 이는 최신 확인 거래가 355,000,000원의 약 108.0%입니다. 따라서 이 사건은 확약의 적용 여부에 따라 가격 판단 자체가 달라지는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,276,460원 |
| 1. 김도하 보증금 우선변제 | 380,000,000원 | 173,613,540원 |
| 2. 가압류 · 조해연 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 176,890,000원 기준 집행비용 3,276,460원과 보증금 우선변제 173,613,540원으로 전액 배분되는 추정입니다. 조해연 및 주택도시보증공사 배당은 각각 0원으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 승계채권은 김도하의 보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 반대로 움직인다
이 사건에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 원칙상 미배당 보증금은 커집니다. 확약이 없다면 낮은 낙찰가 자체가 곧 낮은 실질취득액을 의미하지 않습니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 그대로 적용되면 김도하 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원으로 평가됩니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 176,890,000원 | 206,386,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 123,822,999원 | 258,710,523원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 86,676,099원 | 295,284,071원 | 0원 |
유찰 시나리오는 해당 최저가에 낙찰되는 경우의 추정입니다. 회차마다 집행비용과 배당액이 달라지므로 원칙상 낙찰가와 미배당 인수액의 합계에도 차이가 발생합니다. 확약 적용 인수 0원은 김도하 관련 임차권에 한정되며, 박순범 관련 미확인 권리나 별도 취득·명도비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 동측 인근입니다. 주위에 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다. 남서측 외부 공도로 연계됩니다.
- 건물. 2019.08.02 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 마감, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다. 다락형 구조로 탐문되었습니다.
- 설비. 위생 급배수, 도시가스, 개별난방, 공동출입문 보안개폐, 승강기와 주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)이고 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 530,600원/㎡이며 대지 전체 면적은 549㎡입니다.
- 허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재되어 있고 표기된 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 매각기일에는 해당 표기 기간이 경과하므로 재지정 여부 및 실제 입찰·취득 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 실제 다락의 구조·이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적습니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 2021년 거래 대비 2023년 거래가가 6.6% 하락했습니다. 향후 매도 시 거래기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.04.20 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서 원문을 확보하고, 대상 임차권과 실제 효력 범위를 확인해야 합니다. 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 현재 매각조건에도 유지되는지가 가장 중요합니다.
- 매각물건명세서 최신본 대조. 을구 1번 임차권등기, 인수조건, 확약서 기재 내용과 특별매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 박순범 점유관계. 2025.02.14 전입 이후 실제 거주 여부, 임대차계약·보증금·확정일자 및 점유권원을 확인해야 합니다. 김도하 관련 확약과 별개의 문제입니다.
- 보증기관 채권승계. 김도하 보증금 380,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 380,000,000원의 승계관계를 확인하고 중복계상하지 않아야 합니다. 실제 배당수령권자도 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 마지막 확인 거래는 2023.01의 355,000,000원입니다. 2026년 실제 매수수요와 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 하며, 과거 거래가를 현재 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물의 거래 빈도, 금융기관 담보평가와 대출 가능성, 주변 유사 다세대 매물의 매도 소요기간을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 건축·토지 규제. 최상층 다락 구조와 실제 이용상태, 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래허가구역 재지정 여부를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자의 이사 협의와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 낙찰가 이외의 명도·취득 부대비용은 별도로 예상해야 합니다.
- 입찰가 산정. 확약이 적용된 실질취득액을 기준으로 하되 하락 추세와 거래 공백, 추가 점유자에 따른 비용을 반영해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 원칙상 인수액도 반드시 별도 위험 시나리오로 유지해야 합니다.
맺으며 — “확약은 큰 위험을 해소하지만, 모든 위험을 없애지는 않는다”
이 물건의 핵심은 감정가의 49%라는 숫자가 아닙니다. 380,000,000원의 선순위 대항력 보증금에 대해 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했다는 점입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에 낙찰되더라도 실질취득액은 약 383,276,460원에 이르고, 최신 확인 거래가 355,000,000원을 웃돕니다. 이 경우 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
반대로 확약이 유효하게 적용되면 주된 보증금 인수액은 실질 0원이고, 현재 최저가 낙찰 시 실질취득액은 176,890,000원 수준으로 내려갑니다. 이 금액은 2023년 1월의 확인 거래가 대비 49.8%이지만, 당시 거래가를 2026년 시세로 볼 수 없다는 한계가 분명합니다. 더구나 거래가격은 이전 거래 대비 6.6% 하락했고, 8세대 소규모 건물의 환금성도 제한적입니다.
여기에 확약의 적용 대상이 아닌 박순범의 점유·임대차관계가 불명확하다는 문제가 남습니다. 그러므로 이 물건은 단순한 고할인 경매가 아니라, 확약서 효력, 별도 점유관계, 현재 시장가격을 모두 검증한 뒤 접근해야 하는 조건부 검토 대상입니다. 주된 임차권의 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 남은 불확실성을 반영하면 종합 판단은 C등급의 신중 검토가 타당합니다.
