수원지방법원 2025타경53046. 경기도 광주시 양벌동 로덴하우스 C동 4층 401호, 전용 63.42㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 김도하의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.09.30로 말소기준권리인 2023.09.21 가압류보다 빠르고, 임차보증금은 380,000,000원입니다. 배당표만 보면 현재 최저가에서 131,637,800원이 미배당돼 매수인 인수 대상이 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.20 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김도하 관련 미배당액은 계산상 존재하더라도 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 별도로 확인되는 박순범은 2025.02.14 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53046 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 333-74 로덴하우스 씨동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 63.42㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 · 다락형 구조 |
| 소유자 | 김민숙 · 2021.09.30 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 252,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 뒤집는다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도하 | 2021.09.30 / 2021.09.30 | 380,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
| 박순범 | 2025.02.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김도하는 2021.09.30 전입·점유개시·확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 을구 1번 임차권등기에도 보증금 380,000,000원이 기재돼 있고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 248,362,200원이 배당되고 131,637,800원이 부족합니다. 일반 원칙대로라면 이 부족액이 매수인 인수입니다.
박순범은 2025.02.14 전입으로 말소기준권리 2023.09.21보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입시점 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보지 않습니다. 실제 임차 관련 인원은 2명이며 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후엔 가격 메리트가 보인다
로덴하우스 C동 동일 면적 63.42㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2023.01 355,000,000원, 이전 거래는 2021.09 380,000,000원입니다. 전체 평균은 367,500,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 355,000,000원과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 63.42㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2021.09 | 63.42㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.42㎡ | 1건 | 355,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 252,700,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 71.2%입니다. 감정가 361,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 추세 지표가 -6.6%이고, 확인된 실거래가 2건뿐인 8세대 다세대이므로 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 시장으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,337,800원 |
| 1. 임차인 김도하 보증금 | 380,000,000원 | 248,362,200원 |
| 2. 가압류 · 조해연 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김도하 보증금 부족분은 131,637,800원입니다. 그러나 2026.04.20 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 있어 실질 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양벌초등학교 동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 공동출입문 보안, 승강기, 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 남서측 하향 완경사지를 평탄 조성한 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 로덴하우스 C동은 8세대이고 확인 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다. 최근 거래는 2023.01 355,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 제출주체를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 김도하 배당관계 확인. 계산상 미배당 131,637,800원이 발생하지만 확약 때문에 실질 인수는 0원이라는 구조를 배당표와 명세서에서 함께 확인하세요.
- 박순범 점유 확인. 2025.02.14 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 보증금 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 355,000,000원 대비 71.2%이지만 거래 표본이 1건이고 추세가 -6.6%입니다.
- 다세대 환금성. 8세대 소규모 건물이라 매도 시 거래 속도와 가격 변동성이 아파트보다 클 수 있으므로 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 실질을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 380,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 252,700,000원에서 131,637,800원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 하지만 2026.04.20 확약으로 대항력이 포기되고 임차권등기 말소가 약정돼 있어, 김도하 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 252,700,000원으로 보고 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 355,000,000원의 71.2%로 경쟁력이 있습니다. 다만 실거래 표본은 적고 최근 추세는 -6.6%이며, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐고 가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인과 보수적 시세 검증이 입찰의 전제인 물건입니다.
