💰 590,100,000원 🧾 인수 0원 📉 감정가 70% 🏬 현황 공실
수원지방법원 2025타경53067. 경기도 하남시 풍산동 514 제일아이조움 1층 110호입니다. 감정 이용상태는 공부상 소매점, 현황 공실로 확인됩니다. 등기상 소유자는 백석개발주식회사이며, 말소기준권리는 2023년 10월 25일 설정된 주식회사한국투자저축은행 근저당권 570,000,000원입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 하남시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 843,000,000원의 70%인 590,100,000원입니다. 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 본건에는 실거래 비교 자료가 없어 “감정가 대비 30% 할인 = 시세 대비 저렴”으로 연결할 근거는 없습니다. 특히 현황이 공실인 소매점이므로 권리보다 실제 임대수요와 재매각 가능성이 수익성을 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53067 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 514 제일아이조움 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 · 1층 110호 · 사용승인 2018.05.03 |
| 소유자 | 백석개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 843,000,000원 / 590,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.10.25 한국투자저축은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 590,100,000원으로 감정가 843,000,000원의 70%입니다. 그러나 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 판단 근거는 감정가 할인율이 아니라 공실 소매점의 실제 임대수요, 적정 임대료, 상권 내 거래 가능성이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 590,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,301,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,799,000원 |
현재 회차 590,100,000원에서는 집행비용 8,301,000원과 근저당권 570,000,000원이 배당되고 11,799,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 부족액은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 590,100,000원 | 570,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 413,070,000원 | 406,539,300원 | 163,460,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 289,149,000원 | 284,300,914원 | 285,699,086원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 근저당권 채권최고액 570,000,000원 중 163,460,700원이, 3회 유찰 시에는 285,699,086원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 미배당액은 매수인의 추가 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 소매점이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상7층 건물 내 1층 110호이며 사용승인은 2018.05.03입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지 서측 약 30m 포장도로, 동측 약 12m 포장도로, 북측 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 감정요항표상 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 대로2류·소로1류·중로3류에 접하고 과밀억제권역 등 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 상권 임대료 확인. 현재 공실이므로 동일 건물 또는 인근 1층 소매점의 임대료와 공실기간을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 단정하지 말고, 실제 매매사례와 수익률 기준으로 590,100,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 현황은 공실로 기재되어 있으나 입찰 전 현장 상태와 실제 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 하남시 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가의 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.10.25 한국투자저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 70%로 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공부상 소매점이면서 현황은 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험이 적다”와 “가격이 싸다”를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리는 합격권이지만, 실제 응찰가는 상권·임대료·공실기간·매매사례를 확인한 뒤 정해야 합니다.
