수원지방법원 성남지원 2025타경53067. 경기도 하남시 풍산동 514, 제일아이조움 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 물건은 집합건물의 1층 상업용 호실로, 공부상 용도가 소매점이며 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 사건상 물건종류는 대지로 표기되어 있지만, 등기와 감정 현황은 집합건물의 구분된 상가 호실을 가리킵니다. 따라서 입찰 전 매각목록에서 토지와 건물의 실제 매각 범위 및 대지권을 확인해야 합니다.

소유자인 백석개발주식회사는 여러 차례 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳤으며, 2023년 10월 25일 한국투자저축은행 명의의 채권최고액 570,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 9월 24일 임의경매개시결정이 등기되고, 2026년 2월 20일 하남시의 압류가 추가됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 상업용 부동산이 두 차례 유찰된 이유를 실제 시장에서 검증하는 작업이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 한국투자저축은행

핵심은 2023년 10월 25일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 한국투자저축은행의 채권최고액은 570,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

과거 아시아신탁주식회사 명의로 이루어졌던 신탁등기는 이후 말소되었고, 2023년 10월 25일 신탁재산이 백석개발주식회사에 귀속됐습니다. 따라서 현재 유효한 신탁등기를 매수인이 그대로 승계하는 구조로 나타나지는 않습니다. 다만 과거 신탁원부와 신탁 해지 및 소유권 귀속 과정을 확인하여, 현재 소유권 상태에 별다른 문제가 없는지 점검할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가는 843,000,000원이고, 두 차례 유찰 후 최저매각가가 413,070,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 상당히 낮아진 가격이지만, 감정가 대비 할인과 현재 시장에서의 저가 매수는 서로 다른 문제입니다.

현재 가격이 감정가의 49%라는 점은 분명하지만, 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실거래가격, 최근 거래 추세, 실제 임대료와 공실률에 대한 검증 없이는 시장가치보다 낮은 가격인지 판단하기 어렵습니다. 실거래 시세 대비 할인율은 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 413,070,000원 가정)

집행비용 6,530,700원을 공제하고 한국투자저축은행에 406,539,300원을 배당하는 단순 추정입니다. 570,000,000원은 채권최고액으로 실제 확정 채권액과 동일하지 않으며, 신청 청구액은 475,000,000원입니다. 미배당액 163,460,700원은 채권최고액을 기준으로 계산한 차액이지 확정된 실제 미회수채권액이 아닙니다. 당해세·조세채권의 법정 우선순위, 실제 채권액 및 추가 배당요구에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당·인수 시나리오

배당 시나리오에서 주목할 부분은 미배당과 인수를 구분해야 한다는 사실입니다. 매각가가 낮아질수록 채권최고액 기준 미배당은 증가하지만, 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하기 때문에 그 부족분이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다.

다만 이 계산은 확인된 권리관계에 기초한 것으로, 실제 점유자와 임대차 권리, 세금의 우선순위 등은 입찰 전에 추가 검증해야 합니다. 배당 부족액이 크다는 사실만으로 투자 위험이 커지는 것은 아니지만, 배당표가 모든 취득 비용과 점유 위험을 설명하는 것도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 한홀초등학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물 중 1층 110호입니다. 2018년 5월 3일 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 및 샷시 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 감정평가상 본건 토지는 서측 약 30미터 포장도로, 동측 약 12미터 포장도로, 북측 약 10미터 보행자전용도로에 접하는 것으로 설명됩니다. 다만 구분건물 자체의 출입구 위치와 실제 보행 동선은 별도 확인해야 합니다.
• 이용 상태. 공부상 소매점이며 현황은 공실입니다. 상가의 경우 같은 1층이라도 출입구, 전면 노출, 보행 동선에 따라 임대 경쟁력이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
• 용도지역·규제. 감정평가상 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)으로 설명됩니다. 학교환경 상대보호구역 등 용도 관련 규제도 기재되어 있으므로 예정 업종의 입점 가능 여부와 실제 대상 토지의 규제 사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트와 달리 상가는 동일 건물 내 호실별 위치와 임대수익에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 현재 공실이며 2회 유찰된 상태이므로 매도 시 수요와 임대 전환 가능성을 신중하게 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각목록·대지권 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 소매점 기재가 일치하는지, 토지와 건물의 매각 범위 및 대지권이 어떻게 표시되는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 현장 공실 확인. 감정 당시 공실이었다는 기재만으로 현재도 공실이라고 단정하지 말고, 점유자·실제 영업 여부·출입 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 임대차 조사. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계 미상이므로 사업자등록, 확정일자, 보증금, 점유 개시 시점과 대항력 여부를 확인해야 합니다. 미확인 임차권이 있다면 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.
• 실거래 비교. 같은 건물 및 인근 1층 소매점의 최근 실거래 사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 적정 입찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 임대수익 검증. 유사 호실의 실제 보증금·월세·공실기간·관리비 부담을 확인하고, 공실이 지속되는 상황에서도 감당할 수 있는 취득가인지 검토해야 합니다.
• 신탁 이력. 과거 신탁등기와 말소, 신탁재산 귀속의 흐름을 등기부 및 필요 시 신탁원부와 대조해야 합니다.
• 하남시 압류·세금. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 조세채권의 법정 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비와 건물 운영. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 건물 유지관리 상태, 상가 운영비용과 공실 유지비를 확인해야 합니다.
• 규제 및 업종. 근린상업지역, 학교환경 상대보호구역 등의 제한과 실제 영업하려는 업종의 적합성을 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.10.26 매각기일의 변경·취하·정지 여부, 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매”와 “반값 가치”는 다르다

이 물건은 감정가 843,000,000원에서 두 차례 유찰되어 413,070,000원까지 내려온 하남 풍산동의 1층 소매점입니다. 권리분석상 한국투자저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되며, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

그러나 2회 유찰·공실·임대관계 미상은 별도로 살펴야 하는 요소입니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하지 못했으므로 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 매각대상의 토지·대지권 및 용도지역 기재도 원본 대조가 필요합니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 가격과 환금성은 보류입니다. 근저당의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니지만, 공실 상가의 임대수요와 재매각 가능성을 확인하기 전까지는 감정가 대비 큰 할인만을 이유로 적극 입찰하기 어렵습니다. 입찰가를 결정하는 기준은 감정가가 아니라 실제 상권에서 검증되는 거래가격과 수익성이어야 합니다.