수원지방법원 2025타경53074. 광주시 회덕동 산토리니 C동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 125,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 데 있지 않습니다. 임차권자 심현우의 보증금 140,000,000원이 최저가보다 훨씬 크고 전입일도 말소기준보다 빠르기 때문에, 원칙적인 배당 계산만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.21. 심현우 보증금에 대해 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 데이터상 일반 배당 규칙으로 계산되는 현 회차 미배당 54,475,000원은 확약을 반영하면 매수인이 실제로 떠안을 금액이 아닙니다. 이 보고서의 가격 비교와 실질취득액도 그 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 87,500,000원으로 맞췄습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 356-37 산토리니 씨동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층건 중 3층 302호 |
| 면적 | 전용 44.02㎡ |
| 소유자 | 김혜연 · 2021.12.14. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약서가 핵심
말소기준권리는 2022.03.29. 을구 3번 이갑희 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 30,000,000원, 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
* 확약을 반영하지 않은 일반 배당 계산상 현 회차 미배당 인수액은 54,475,000원입니다. 2회 유찰 시 80,252,501원, 3회 유찰 시 98,296,751원으로 계산되지만, 동일 확약이 적용되는 한 심현우 보증금에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 — 실제 기록 2명, 확약은 심현우 권리에만 적용
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심현우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.26. 2021.08.02. | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.14. | HUG 양도·확약 실질 인수 0원* |
| 고경훈 | 2025.04.01. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 적용 밖 |
고경훈은 전입일이 2025.04.01.로 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수액을 임의로 더할 수는 없습니다. 다만 심현우에 대한 확약이 고경훈에게까지 확장되는 것은 아니므로, 보증금·배당요구·점유관계는 매각물건명세서 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 거래 표본이 2021년뿐이다
산토리니(C동)는 총 11세대, 2016.05.13. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 제공된 동일면적 44.02㎡ 실거래는 아래 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 44.02㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.10 | 44.02㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 평균 | 44.02㎡ | 2건 | 144,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 87,500,000원은 제공된 거래 평균 144,000,000원의 60.8%입니다. 최신 제공 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 읽어서는 안 됩니다. 거래 표본이 2021.10.과 2021.12. 두 건뿐이라 2026년 매각 시점의 시장가격을 직접 보여주는 자료는 아닙니다. 따라서 가격 메리트는 있어 보이지만, 현장 중개가·최근 인근 거래 확인 없이 현재 시세 할인율로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 심현우 보증금 | 140,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 근저당권 · 이갑희 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 심현우 보증금의 부족분은 54,475,000원입니다. 다만 2026.04.21. 확약서가 제출돼 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 있으므로, 본 보고서의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 87,500,000원 | 54,475,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 61,249,999원 | 80,252,501원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 42,874,999원 | 98,296,751원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층건 중 3층 302호입니다.
- 주변. 회덕동 대주파크빌 아파트 북서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·관공서·농경지·임야가 혼재하고, 주거환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모·거래. 산토리니(C동)는 총 11세대이며 제공된 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 오래돼 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.04.21. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 실제 매수인에게 적용되는 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 고경훈 점유관계 확인. 2025.04.01. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 보완해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 거래는 2021.10.과 2021.12. 두 건입니다. 87,500,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실만으로 2026년 현재 시세 대비 할인폭을 단정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2022.03.29. 이갑희 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각 소멸 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리·점유 비용 확인. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 체납 관리비 등 낙찰 후 비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.4억”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 위험한 물건입니다. 대항력 있는 심현우의 보증금은 140,000,000원인데 현 최저가는 87,500,000원에 불과해, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 실제 배당표도 현 회차 미배당액을 54,475,000원으로 계산합니다.
그러나 2026.04.21. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 반영하면 심현우 보증금에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 87,500,000원입니다. 가격만 보면 제공 거래 평균 144,000,000원의 60.8%지만, 거래 자체가 2021년 2건뿐이라 현재 시세 할인으로 곧장 해석하기는 어렵습니다.
또한 확약 밖 점유자 고경훈의 보증금은 미상입니다. 전입일이 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 이 미확인 요소와 오래된 거래 표본까지 감안하면 이 물건은 “확약서가 확인되면 구조가 크게 단순해지지만, 확인 없이 들어가면 안 되는 물건”입니다. 권리의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서의 효력과 남은 점유관계 확인입니다.
