수원지방법원 2025타경53098. 경기도 광주시 신현동 더베일리하우스 208동 1층102호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 224,700,000원입니다. 현재 소유자는 신흥섭이며, 2021.03.23. 소유권을 거래가액 355,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자로 보면 안 됩니다. 가장 중요한 권리는 전입 2021.03.23., 확정일자 2021.02.08.의 임차권자 함명선입니다. 말소기준권리는 2021.06.21. 수원시 압류이므로 함명선의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 후 부족한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 825-30 더베일리하우스 208동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 공동주택 중 1층102호 |
| 소유자 | 신흥섭 · 2021.03.23. 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권, 확약으로 해소
등기부상 과거 성남제일새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2021.06.21. 수원시 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단, 광주시, 용인시, 수원시청 등의 압류와 2025.09.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함명선 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.23 / 2021.02.08 | 355,000,000원 | 대항력 有 확약으로 포기 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 홍태권 | 2024.01.24 / 확인 없음 | 확인 필요 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 해당 없음 |
함명선은 전입일이 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인에게 대항할 수 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 224,700,000원 가정에서 집행비용 3,945,800원을 제외한 220,754,200원이 우선변제되고, 자동계산상 부족분은 134,245,800원입니다. 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인에게 넘어옵니다. 그러나 해당 임차인에 대해서는 별도의 포기·말소 확약이 있으므로 실질 인수액은 0원으로 수정해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 224,700,000원으로 감정가 321,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 물건의 동일 면적 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격은 확인되지 않았고, 부동산 정보상 목표면적 72.66㎡도 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
더베일리하우스 208동은 총 8세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰됐습니다. 거래 표본이 충분하지 않은 소규모 다세대라는 점과 감정평가에서 대중교통 여건을 다소 불편하다고 본 점까지 고려하면, 가격 판단은 주변 실제 매매 사례를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 1. 임차인 함명선 보증금 · 우선변제 | 355,000,000원 | 220,754,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산 기준으로 함명선 보증금의 미배당액은 134,245,800원이며 원칙상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남측 인근으로 소규모 공동주택과 단독주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으나, 거리 등을 고려하면 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상4층 공동주택 중 1층102호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상입니다.
- 환금성. 더베일리하우스 208동은 총 8세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서가 실제 매각절차에서 유효하게 반영되는지 매각물건명세서 원문과 법원 기록을 대조하세요.
- 홍태권 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 확인되지 않았으므로 현황조사와 명세서를 재확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 수원시·국민건강보험공단·광주시·용인시·수원시청 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 224,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 실제 거래와 매물가를 직접 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 규모와 다소 불편한 대중교통 여건을 고려해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수위험은 확약으로 사라졌지만, 가격 검증은 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 위험한 물건입니다. 현재 최저가 기준으로는 자동계산상 134,245,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어오는 구조이기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 함명선 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 224,700,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 동일 면적의 최근 실거래 자료가 없고, 8세대 소규모 다세대이며 경매 평균 유찰도 1.6회입니다. 별도 점유자의 보증금과 다수 압류의 당해세 여부도 최종 확인이 필요합니다. 결론은 주된 권리위험은 확약으로 해소, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
