광주지방법원 2025타경318. 전남 무안군 삼향읍 남악리 ‘펠리시티2’ 202동 1층 106호입니다. 표기상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 집합상가로 제시되어 있습니다. 권리 구조는 2014년 목포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 무안군 압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 이 사건은 “권리만 깨끗하면 된다”로 접근하면 안 됩니다. 5회 유찰 후에도 최저가가 실거래 평균보다 높고, 점유자 조사도 단순하지 않습니다.
현재 최저매각가는 272,384,000원입니다. 감정가 950,000,000원에서 크게 내려왔지만, 같은 단지 최근 실거래 평균은 186,250,000원입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실질취득가 272,384,000원과 실거래 평균의 차이입니다. 이 기준에서는 아직 싸다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2310 펠리시티2 202동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 집합상가 |
| 소유자 | 조월선 (2014.05.02. 거래가 842,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 272,384,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포농업협동조합 / 525,363,438원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준은 2014.05.02. 목포농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 권리인 2014.08.22. 조요한 근저당권, 2024.12.19. 무안군 압류, 2025.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.12.22. 무안군 압류는 2024.03.27. 말소되어 현재 부담으로 보기는 어렵습니다.
② 점유·임차인 — 실제 점유자 5명, 대항력 단정 금지
확인된 실제 점유자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산 시 중복으로 볼 항목은 없습니다. 다만 대부분은 말소기준일인 2014.05.02. 이후 전입이라 대항력은 없고, 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자는 대항력 가능·미상으로 따로 봐야 합니다.
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 와이디개발 | 본건전체 / 사무실 | 2020.09.08 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 미래와이앤지개발 | 미상 / 미상 | 2021.01.13 | 20,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 미래이엔지개발 | 미상 / 미상 | 2023.12.26 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 미래산업개발 | - / 미상 | 2016.10.27 | 미상 / - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회 | - / 주거 | 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
펠리시티2차 최근 실거래 12건의 평균은 186,250,000원, 최저는 154,000,000원, 최고는 230,000,000원입니다. 현재 최저가 272,384,000원은 이 평균의 146.2%입니다. 감정가 대비 할인율만 보면 싸 보이지만, 실거래 평균과 비교하면 아직 비싼 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.03㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 69.03㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 69.03㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2025.06 | 69.03㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.04 | 69.03㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 69.03㎡ | 8 | 169,000,000원 |
| 2025.03 | 69.03㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 186,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 272,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,613,376원 |
| 1. 근저당 · 목포농업협동조합 | 650,000,000원 | 267,770,624원 |
| 2. 근저당 · 조요한 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 750,000,000원 중 267,770,624원만 배당되고, 미배당은 482,229,376원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 272,384,000원 | 267,770,624원 | 482,229,376원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 217,907,200원 | 214,056,499원 | 535,943,501원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 174,325,760원 | 171,085,199원 | 578,914,801원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 왕복 4차선 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 12층 건물이며 기본 급배수·위생설비·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 택지개발지구, 지구단위계획구역에 포함되고 대로1류·중로1류·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 펠리시티2차는 83세대, 2013.03.18. 준공입니다. 최근 12건 평균 186,250,000원 대비 현재 최저가가 높아 매각 후 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준 재설정. 감정가 950,000,000원 대비 할인율이 아니라 실질취득가 272,384,000원과 실거래 평균 186,250,000원을 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 실제 점유자 5명 중 전입일·보증금 미상 주거 점유가 있습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 표시 용도와 감정 이용상태가 혼재되어 보입니다. 현장 이용상태, 허가 용도, 전용 가능성, 업종 제한을 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부담. 집합건물은 관리비 체납 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 후 명도. 배당표상 인수액은 0원이어도, 실제 점유 이전과 퇴거 협의 비용은 별도 리스크입니다.
맺으며 — “감정가 대비 싸다”가 아니라 “실거래보다 비싸다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 950,000,000원에서 272,384,000원까지 내려와 숫자상으론 싸 보이지만, 실거래 평균 186,250,000원과 비교하면 현재 최저가도 높습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되고 배당표상 인수액도 0원이지만, 점유자 5명과 용도·환금성 문제를 함께 보면 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 권리는 보통, 가격은 여전히 부담, 점유는 확인 필수. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 실질취득가와 사용 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.