수원지방법원 성남지원 2025타경53122. 경기도 광주시 초월읍 도평리 소재 주노하우스 A동 402호, 전용 약 51.02㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 179,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 87,710,000원까지 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가의 49%에서 접근할 수 있는 저가 물건입니다. 하지만 이 집은 일반적인 근저당 말소형 경매와 전혀 다른 권리 구조를 가지고 있습니다. 바로 선순위 대항력 임차권과 보증금 반환채권 양수인의 확약서입니다.
임차권자 김성덕의 보증금은 180,000,000원이고, 전입일은 2021.05.25.로 말소기준인 2021.07.05. 국세 압류보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 최저가로 낙찰받아도 부족한 보증금 94,268,780원을 추가로 인수하는 것으로 추산됩니다. 매각가와 인수액을 더하면 181,978,780원으로, 최근 거래가 141,000,000원을 오히려 넘어섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소를 확약했으므로, 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2025타경53122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 165-1 제1동 제4층 제402호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 도평길51번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 약 51.02㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 주노하우스(A,B동) · 18세대 · 2016.12.19. |
| 소유자 | 서영희 (2021.05.21. 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 179,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2021.07.05. 갑구 8번 국 압류 (중부세무서장) |
| 임차 관계 | 김성덕(임차권등기) · 김세엽(별도 전입자) |
| 현황과 공부 | 공부상 제1동 · 현황상 A동 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차권
이 사건의 말소기준은 2021.07.05. 중부세무서장 관련 국 압류입니다. 그 뒤에 설정된 부산진세무서장 관련 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신한은행 등 근저당권은 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
문제는 김성덕의 임차권이 말소기준보다 선순위라는 점입니다. 전입신고는 2021.05.25., 확정일자는 2021.05.06., 점유개시일자는 2021.05.12.입니다. 보증금 180,000,000원에 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 2023.05.22. 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 일반적인 경우라면 배당에서 전액 변제받지 못한 보증금의 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관계 2명, 확약은 한쪽에만 적용
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김성덕 임차권등기 |
전입 2021.05.25. 확정 2021.05.06. 점유개시 2021.05.12. |
180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
실질 0원 확약 전 원칙상 94,268,780원 추정 |
| 김세엽 현황조사 전입자 |
전입 2024.09.19. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 미확인 |
인수 확정액 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
김성덕. 주택임차권등기상 전유부분 전부를 임차한 사람으로, 보증금은 180,000,000원입니다. 임차권등기와 우선변제권을 가지고 있으며, 말소기준보다 이른 전입으로 대항력도 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 김성덕으로부터 보증금 반환채권을 양수한 뒤 제출한 확약서가 인수 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다. 배당받을 보증금과 신청채권액을 서로 다른 임차보증금으로 더해서도 안 됩니다.
김세엽. 2024.09.19. 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자는 밝혀져 있지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 확인된 전입관계만으로는 대항력이 인정되지 않습니다. 따라서 현재 확인된 사실만으로 선순위 보증금 인수를 단정할 수 없습니다. 그러나 실제 임대차계약 내용, 점유 범위, 배당요구 여부 등이 확인되지 않았고, 김성덕에 관한 확약서는 김세엽에게 적용되지 않습니다. 이 별도 임차 관계에서 추가 권리나 인수위험이 발생하는지는 독립적으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.41억, 그러나 거래가 적다
주노하우스(A,B동)는 18세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 6건의 전체 평균은 147,333,333원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2023년 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 대표한다고 보기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026년 7월 141,000,000원, 1건이고, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -5.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.85㎡ | 1층 | 141,000,000원 |
| 2023.06 | 46.85㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 46.85㎡ | 2층 | 168,000,000원 |
| 2023.06 | 51.02㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 46.85㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 46.85㎡ | 4층 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 147,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.85㎡ | 1건 | 141,000,000원 |
확약을 적용한 실질취득액 87,710,000원은 최근 거래가 141,000,000원의 62.2%입니다. 이 기준에서는 가격 차이가 분명합니다. 하지만 최근 거래는 46.85㎡·1층이고 경매 대상은 약 51.02㎡·4층입니다. 면적과 층수가 달라 직접적인 일대일 비교에는 한계가 있습니다. 대상과 유사한 51.02㎡의 확인 거래는 2023.06.의 150,000,000원으로, 현재 시세를 그대로 대변하기에는 오래됐습니다.
확약 미적용: 현재 회차의 원칙상 실질취득액은 181,978,780원으로, 최근 거래뿐 아니라 전체 실거래 평균보다도 높습니다.
따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약으로 인수가 해소되는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,978,780원 |
| 1. 김성덕 임차보증금 우선변제 | 180,000,000원 | 85,731,220원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용 추정액과 임차보증금 우선배당을 적용한 회차별 계산입니다. 주택도시보증공사는 김성덕의 보증금 반환채권 양수인으로서 별도의 보증금 채권을 추가 발생시키는 것이 아니며, 우선배당금의 실제 귀속과 신청채권 충당 관계는 배당표 원본을 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 사건에서는 가격이 내려간다고 무조건 저렴해지지 않습니다. 확약이 없다면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 머물기 때문입니다. 이 사건은 확약이 제출되어 실제 부담이 달라지지만, 그 차이를 분리해 확인할 필요가 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 전 총액 | 확약 적용 총액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 87,710,000원 | 94,268,780원 | 181,978,780원 | 87,710,000원 |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 120,108,147원 | 181,505,146원 | 61,396,999원 |
| 4회 유찰 시 | 42,977,899원 | 138,195,703원 | 181,173,602원 | 42,977,899원 |
확약 전 총액은 각 회차의 매각가와 인수 추정액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 방식 때문에 보증금 180,000,000원과 소폭 차이가 발생합니다. 확약 적용 총액은 해당 임차보증금의 실질 인수 0원을 전제로 한 매각가 기준이며, 취득세·등기비용·명도비용·별도 권리 부담 등은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 초월읍 도평리 광주도평초등학교 남동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·근린생활시설과 전·답이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 전반적으로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되어 있으며 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하는 사다리형 주거용 부지입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용대상은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 610,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 1,071.0㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유면적이나 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 실거래가 120,000,000원~168,000,000원으로 차이가 있고, 최근 가격 흐름은 -5.1%입니다. 매수층과 재매각 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 경매 이력. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이 물건도 이미 2회 유찰됐으므로 최저가 할인만으로 수요가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 최우선 확인. 주택도시보증공사가 2026.04.23. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 원문, 제출 사실, 효력 범위, 낙찰 후 말소 절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 김성덕 보증금 중복 계산 금지. 임차권자 김성덕과 보증금 반환채권 양수인 주택도시보증공사를 별도 보증금 채권자로 합산하지 마세요. 확약에 따른 실질 인수는 0원으로 보되 실제 배당과 권리정리 절차는 확인해야 합니다.
- 김세엽 점유관계 확인. 2024.09.19. 전입자로서 말소기준 뒤 전입이므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됐습니다. 그러나 보증금·계약관계·현 점유 여부가 명확하지 않고 확약 대상도 아니므로 별도 인수 가능성과 명도 부담을 조사해야 합니다.
- 국세 압류와 배당. 중부세무서장·부산진세무서장 관련 압류가 존재합니다. 매각으로 등기가 소멸한다는 점과 세금의 실제 배당 우선순위는 별개이므로, 당해세와 법정기일 및 배당순위에 따른 영향은 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래가 141,000,000원은 전용 46.85㎡·1층 거래입니다. 대상은 약 51.02㎡·4층이므로 동일한 가격으로 곧바로 매각할 수 있다고 가정하지 마세요. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 추세도 하락 중입니다.
- 현황상 A동 확인. 공부상 1동과 현황상 A동의 동일성을 현장과 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 명도·관리비·현장 확인. 현재 점유자와 명도 협의 가능성, 미납 관리비의 공용부분, 시설 노후도, 누수 및 최상층 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 배당 관련 법원 기록의 최신 내용을 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약서를 확인하기 전에는 8,771만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 대단히 저렴합니다. 감정가 179,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저가 87,710,000원까지 내려왔고, 최근 거래가 141,000,000원과 비교하면 62.2% 수준입니다. 하지만 김성덕의 180,000,000원 선순위 임차보증금을 무시하면 완전히 잘못된 결론에 도달합니다. 확약이 없다면 원칙상 인수액까지 포함한 취득총액은 181,978,780원으로, 최근 거래가격을 넘기 때문입니다.
다행히 주택도시보증공사는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성덕 관련 보증금 인수는 실질 0원으로 평가되고, 가격 관점에서도 비로소 접근 가능한 구조가 됩니다. 그러나 그 확약은 김성덕 관련 권리에만 적용됩니다. 김세엽의 보증금과 실제 점유관계는 별도로 확인해야 하며, 소규모 단지의 낮은 거래량과 -5.1% 하락 추세도 무시할 수 없습니다.
결론은 “확약으로 주된 인수는 해소, 가격은 매력적일 수 있으나 권리·점유 확인 전에는 보수적 접근”입니다. 2회 유찰된 최저가 자체에 높은 점수를 줄 사건이 아닙니다. 확약의 실효성, 김세엽의 점유관계, 실제 환금성을 확인해야 낮은 낙찰가가 진정한 취득 메리트로 이어질 수 있습니다.
