125,300,000원
수원지방법원 2025타경53122. 경기도 광주시 초월읍 도평리 165-1, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 179,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 125,300,000원입니다. 현재 소유자는 서영희이며 2021.05.18. 매매를 원인으로 2021.05.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 180,000,000원입니다.
이 사건에서 핵심은 임차권의 대항력 자체보다 확약의 효력입니다. 김성덕은 주민등록일자 2021.05.25., 점유개시일자 2021.05.12., 확정일자 2021.05.06.이고, 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2021.07.05. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있어, 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 57,254,200원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.23. 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김성덕 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53122 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 도평리 165-1 1동 4층402호 · 도평길51번길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 4층 402호 · 비교대상 면적 51.015㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인일 2016.12.19. |
| 소유자 | 서영희 · 2021.05.18. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
| 동 표시 | 공부상 ‘1동’ · 현황 ‘A동’ |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 확약으로 주된 인수 해소
현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.05. 국 압류입니다. 그보다 뒤인 2021.11.17. 압류와 2025.09.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김성덕의 임차권등기는 2023.05.22. 등기됐지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다.
② 임차·점유 분석
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성덕 | 2021.05.25. 점유개시 2021.05.12. 확정일자 2021.05.06. | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 2026.04.23. 대항력 포기·임차권 말소 확약 |
| 김세엽 | 2024.09.19. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 위험 낮음 전입이 말소기준 이후 |
확인된 점유·임차 관련 인원은 2명입니다. 김성덕은 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고 배당요구도 했지만 확약으로 실질 인수가 해소됐습니다. 김세엽은 보증금이 확인되지 않았으나 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 141,000,000원, 추세는 -5.1%
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.07. 거래가 141,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 141,000,000원이고, 현재 최저가 125,300,000원은 그 88.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.85㎡ | 1 | 141,000,000원 |
| 2023.06 | 46.85㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 46.85㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2023.06 | 51.02㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 46.85㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 46.85㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 141,000,000원 |
전체 6건 평균은 147,333,333원이지만, 최근 시세 판단에서는 이 값보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 141,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -5.1%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 분명한 가격 장점이지만, 거래 표본이 최근 12개월에 1건뿐이라는 점까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 김성덕 보증금 | 180,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 김성덕 보증금의 미배당액은 57,254,200원이고, 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 그 잔액을 인수하게 됩니다. 그러나 이 사건은 2026.04.23. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 해당 57,254,200원은 룰상 부족액일 뿐 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 125,300,000원 | 57,254,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 87,710,000원 | 94,268,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 120,108,147원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 김성덕 관련 대항력 포기·말소 확약이 있으므로, 확약이 그대로 적용되는 한 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다. 이 차이가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주도평초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설과 전·답이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 610,000원/㎡입니다.
- 단지. 주노하우스(A,B동) · 18세대 · 사용승인일 2016.12.19.입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용범위를 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
- 김세엽 점유 확인. 2024.09.19. 전입자로 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 보기. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 최근 추세는 -5.1%입니다. 141,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘1동’, 현황 ‘A동’이므로 현장과 서류상의 목적물이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “180,000,000원 인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
겉으로만 보면 이 물건은 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 최저가 125,300,000원에 낙찰받아도 부족분 57,254,200원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 하지만 2026.04.23. 주택도시보증공사의 확약이 들어오면서 결론이 달라집니다. 대항력은 포기되고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 주된 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 기준으로는 나쁘지 않습니다. 실질취득 125,300,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 141,000,000원의 88.9%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.1%이고 표본이 1건뿐이며, 별도 전입자 김세엽의 보증금이 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 결론은 “확약으로 큰 권리위험은 해소됐고 가격도 최근 시세 아래지만, 확약 원문·점유관계·하락 시세를 끝까지 확인해야 하는 물건”입니다.
