수원지방법원 2025타경53134. 경기도 광주시 초월읍 산이리 휴그린빌 101동 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,700,000원입니다. 등기만 보면 과거 성남수정새마을금고 근저당 117,000,000원이 있었지만 2021.09.10 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.10.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차권입니다. 정재훈은 2021.08.03 임대차계약을 체결하고 2021.09.10 전입·점유를 시작하면서 같은 날 확정일자까지 받았습니다. 보증금은 170,000,000원이고, 2023.10.19 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 산이리 71-6 휴그린빌 101동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 초월읍 산이길51번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 401호 |
| 현재 소유자 | 김찬미 · 2021.09.13 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원*
이 사건의 권리판단 순서는 명확합니다. 과거 을구 1번 성남수정새마을금고 근저당은 2021.09.10 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 갑구 4번 2025.10.01 강제경매개시결정이고, 정재훈의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.09.10이므로 임차권이 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.09.10 | 우선변제 有 · 2023.10.19 | 대항력 有 승계 0원* |
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 핵심은 확약
이 물건은 실거래 시세보다 먼저 권리 구조를 봐야 합니다. 확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 유찰이 진행될수록 임차보증금 미배당분이 커집니다. 반면 2026.04.20 확약을 그대로 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 0원*이고, 실질취득은 각 회차 낙찰가 수준으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 적용 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,700,000원 | 66,579,800원 | 0원* | 170,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,990,000원 | 97,741,820원 | 0원* | 170,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 51,793,000원 | 119,539,274원 | 0원* | 170,000,000원 |
* 실질 인수 0원은 2026.04.20 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 해당 정재훈 임차권에 적용한 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 정재훈 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 66,579,800원이 매수인 인수로 표시되지만, 2026.04.20 확약을 적용한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 산이리, 햇빛마을 코아루아파트 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 소규모창고, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 551,700원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 대상용도에 단독·다가구·아파트·연립·다세대가 포함됩니다.
- 규모. 휴그린빌 101동은 12세대, 사용승인 기준 2012.12.31입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20자 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 정재훈 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 말소 협조 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수를 분리. 배당 계산상 인수 66,579,800원과 확약 적용 후 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요.
- 유찰가만 보고 판단하지 않기. 현재 105,700,000원은 감정가의 70%지만, 동일 조건의 실거래 비교보다 먼저 권리·확약 확인이 필요한 물건입니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 기재 내용을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 현장 점검. 차량접근, 약 4미터 도로, 건물 상태와 실제 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·2026.04.20 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 확약 확인이 먼저”
이 사건을 확약 없이 보면 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금 170,000,000원이 현재 최저가 105,700,000원보다 크고, 배당표에서도 미배당 66,579,800원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 유찰이 더 진행되면 배당표상 인수액은 97,741,820원, 119,539,274원으로 더 커집니다.
하지만 2026.04.20 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약을 해당 정재훈 임차권에 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 105,700,000원 수준입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 위험의 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라, 그 위험을 없애는 확약의 원문과 실제 말소 이행 여부입니다.
