수원지방법원 2025타경53134. 경기도 광주시 초월읍 산이리 휴그린빌 101동 401호의 강제경매 사건입니다. 현재 소유자는 김찬미이며, 2021년 9월 13일 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 10월 19일 임차인 정재훈 명의로 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2021년 9월 10일로, 2025년 10월 1일 경매개시결정보다 앞섭니다.

이 때문에 임차권 자체는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 다만 2026년 4월 20일 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 본건의 핵심은 바로 이 확약입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.7억 임차권과 확약의 관계

등기부상 2013년 설정된 성남수정새마을금고의 근저당권(채권최고액 117,000,000원)은 2021년 9월 10일 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 경매의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다. 제공된 권리분석상 말소기준권리는 2025년 10월 1일 강제경매개시결정입니다.

반면 정재훈의 주택임차권은 2023년 10월 19일 등기되었고, 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021년 9월 10일입니다. 경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석됩니다.

실제 임차인은 1명(정재훈)입니다. 주택도시보증공사는 확약서에서 '양도전: 임차인 정재훈'이라고 표시된 보증금채권 승계 주체입니다. 따라서 정재훈과 주택도시보증공사를 별개의 실제 임차인으로 계산하거나, 170,000,000원의 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약은 정재훈의 보증금채권을 승계한 주택도시보증공사와 관련된 해당 임차권에 적용되는 것입니다. 별도로 존재하는 다른 선순위 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 문서는 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재된 부분도 있으므로, 실제 점유관계와 별도 임차인의 존재 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다

현재 최저매각가 73,990,000원은 감정가 151,000,000원의 49%입니다. 감정가에서 크게 낮아진 금액이지만, 이 비율은 감정평가액 대비 할인율이지 최근 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.

휴그린빌 101동은 12세대 규모이며, 2012년 12월 31일 준공된 것으로 확인됩니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 그러나 개별 매매 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가 또는 확약 적용 실질취득액이 최근 시장가격보다 낮은지는 검증할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당계산입니다. 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계 관련 청구는 중복 채권으로 합산하지 않습니다. 신청채권자에 대한 별도 예상배당은 0원으로 표시되어 있지만, 실제 배당에서 승계된 임차보증금채권이 어떻게 처리되는지는 배당관계 원본을 통해 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수 위험

선순위 대항력 임차권은 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰로 최저가가 낮아지더라도 매수인의 실질취득 부담이 비례하여 낮아지는 구조가 아닙니다. 반면 본건 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 인수액은 각 회차에서 실질적으로 0원입니다.

확약 미적용 인수액은 회차별 추정 배당액에 따른 계산으로 집행비용 변동이 포함됩니다. 확약 적용 인수 0원은 해당 임차권의 대항력 포기 및 등기말소 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하며, 취득세·명도비용 등 별도 비용을 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 산이리 소재 햇빛마을 코아루아파트 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·소규모 창고·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 401호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측과 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 상태입니다.
• 토지규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 취득 시 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 평균 유찰 2.0회라는 이력은 참고할 수 있지만, 매매 실거래 사례 확인 없이 환금성이나 적정 매수가를 단정하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 점유 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.20 주택도시보증공사 확약서의 문구, 제출 사실, 대상 임차권, 대항력 포기 범위 및 임차권등기 말소 의무를 직접 확인하세요.
• 승계 관계 검증. 실제 임차인은 정재훈 1명이며 주택도시보증공사는 보증금채권 승계 주체로 표시됩니다. 채권양도·승계 관계 및 배당 관련 권리행사 주체를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 말소 이행 확인. 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 실제로 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 대항력 포기 확약이 있다고 해서 현장 점유자가 없거나 명도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저렴하다고 단정하지 말고 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물가격, 내부 상태를 비교해 응찰 상한을 결정하세요.
• 토지이용규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역 및 토지거래허가 관련 규제의 입찰·취득 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 배당 우선순위에 영향을 주는 비용을 점검하세요.
• 기일·원본 재확인. 매각기일 2026.10.26을 기준으로 법원의 사건 진행 상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확약의 유효성”

이 사건의 핵심은 감정가의 49%라는 낮은 최저매각가가 아니라 170,000,000원 선순위 임차권의 처리입니다. 정재훈의 주택임차권은 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험이 있는 권리입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026년 4월 20일 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했으므로, 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

반대로 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차의 보증금 인수 추정액은 97,741,820원에 달합니다. 이 경우 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 수준에 가까워져, 낮은 최저가를 가격상의 이점으로 평가할 수 없습니다.

확약이 유효하다고 하더라도 소규모 다세대주택의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 73,990,000원이 시장가격보다 저렴한지는 아직 판단하기 어렵습니다. 또한 실제 점유관계와 임차권등기 말소 이행도 점검해야 합니다.

결론은 확약 유효성 확인이 우선, 권리상 인수는 조건부 해소, 가격 판단은 보류입니다. 확약서와 승계 관계를 확인해 권리 위험을 해소한 뒤, 유사 물건의 실거래 시세와 환금성을 검증하고 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.