수원지방법원 2025타경53149. 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 1층 170호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 판매 및 영업시설입니다. 현장에서는 인접 호수와 벽이나 칸막이로 명확히 구분되지 않고 넓은 공간처럼 트여 있는 오픈상가이며, 조사일 현재 공실로 확인됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2003.05.03. 접수된 김진화 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 103,500,000원으로 현재 최저매각가 21,700,000원보다 훨씬 큽니다. 이후 성남시분당구 압류, 국가 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권 일부 이전과 명의 변경·채권양도 이력이 이어지고, 2011.04.28. 김진형에게 지분 전부 이전된 기록도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 1층 170호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설 · 경계벽 없는 오픈상가 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 31,000,000원 / 21,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 103,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기소 | 수원지방법원 성남지원 분당등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2003.05.03. 근저당권이고, 2016년 이후의 성남시분당구 압류·국가 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 31,000,000원, 현재 최저매각가는 21,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교할 수 있는 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 김진화 | 103,500,000원 | 20,909,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 103,500,000원 중 20,909,400원이 배당되고 82,590,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 야탑역 북서측 인근 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설·대규모 아파트단지·학교·공원·공공시설 등이 밀집해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이며, 인접 호수와 벽이나 칸막이로 명확히 구분되지 않은 넓은 오픈상가 형태이고 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층·지상7층 건물의 1층 170호입니다.
- 설비. 위생·급배수·CCTV·화재탐지·소방·방송·에스컬레이터·승강기·중앙냉난방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 공시지가 7,349,000원/㎡, 지목은 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널입니다.
- 도로. 동측 약 50m, 북측 약 30m, 남측 및 서측 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 비행안전 제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 공부와 현황의 차이는 없으나, 본건이 소재하는 건물은 집합건축물대장상 위반건축물로 등록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 170호가 인접 호수와 물리적으로 분리되지 않은 상태이므로 현장에서 위치·범위·사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 내용과 시정 여부, 영업·임대·대출·향후 처분에 미칠 영향을 관계기관과 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 31,000,000원과 최저가 21,700,000원만으로 적정가를 판단하지 말고 주변 유사 상가 거래·임대수익을 별도 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 실제 임대수요와 예상 공실기간이 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 관리자료를 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액은 현재 회차 82,590,600원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
이 물건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2003.05.03. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리 밖에 있습니다. 현재 최저가는 21,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 실제 할인폭을 검증할 수 없습니다. 게다가 경계벽 없는 공실 오픈상가이고 건물 자체가 위반건축물로 등록돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 실물·환금성·가격 검증이 필요한 상가입니다. 단순히 “한 번 유찰돼 70%”라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
