수원지방법원 2025타경53190. 경기도 성남시 분당구 야탑동 341, 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물의 제2층 제301호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 판매 및 영업시설입니다. 매각물건명세서에는 경계벽체가 없는 구분상가(오픈상가)라고 명시되어 있으며, 현황은 가구매장으로 이용 중입니다.
입지는 눈길을 끕니다. 수인분당선 야탑역 북서측 인근이며 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 가까워 교통여건은 양호합니다. 하지만 역세권이라는 사실이 곧 해당 상가 구획의 임대수익이나 매각 가능성을 보장하지는 않습니다. 특히 물리적 경계벽이 없는 구분상가는 권리상 구분소유와 실제 영업공간의 사용 범위가 일치하는지를 확인하는 일이 중요합니다.
등기 구조 역시 단순하지 않습니다. 2003년 설정된 김광진 명의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가등기·가처분·압류와 다른 근저당권이 이어집니다. 소유권은 신탁재산으로 관리되어 왔으며 현재 등기상 소유자는 수탁자 이문재입니다. 따라서 후순위 권리의 소멸 전망과 신탁관계·실제 점유 상태의 안전성을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53190 (임의경매, 성남지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제2층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 표기 · 집합건물 내 판매 및 영업시설(경계벽 없는 구분상가) |
| 현황 이용상태 | 가구매장 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하 4층/지상 7층 · 제2층 제301호 · 2003.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 이문재 (수탁자, 2024.09.13 소유권이전등기) |
| 감정가 | 35,000,000원 |
| 최저매각가 | 17,150,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 김민준 (개명 전 김광진) |
| 청구금액 | 54,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2003.05.03 김광진 근저당권 · 채권최고액 54,600,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 많다
말소기준권리는 2003.05.03 접수된 을구 1번 김광진 근저당권(채권최고액 54,600,000원)입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위에 설정된 주식회사월드에셋인베스트먼트 근저당권, 주식회사에이치엔케이엘의 가등기, 관련 가처분, 성남시분당구 및 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
특히 후순위 근저당권의 채권최고액은 2,000,000,000원으로 크지만, 이 권리는 2016.11.11 설정된 말소기준 이후 권리입니다. 공동담보목록 제2016-220호가 기재되어 있으므로 해당 금액을 이 구획만의 독립채무로 단정할 수도 없습니다. 예상배당에서 미회수되는 채권액과 낙찰자가 승계하는 권리금액은 서로 다릅니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상이고, 현황은 가구매장으로 이용 중입니다. 따라서 실제 영업자가 누구인지, 소유자 또는 수탁자와 어떤 계약관계에 있는지, 영업점유에 따른 보증금이나 대항력이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다.
| 확인 대상 | 현재 파악 | 입찰 전 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 신고 없음 | 실제 임대차 여부 확인 |
| 현황 점유 | 가구매장 이용 | 실제 운영자·점유자 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 사업자등록·점유 개시·임대차관계 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 보증금·확정일자 확인 |
| 보증금 승계 | 확정 불가 | 대항력 있는 임차인 존재 여부 확인 |
현재 확인된 권리와 예상배당 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 알려진 임대차에 따른 추가 인수가 없다는 전제입니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 발견되면 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 이 경우 실질취득금액은 낙찰가보다 높아집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 실제 취득부담이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.
③ 가격 분석 — 49%까지 떨어졌지만 시세 할인율은 모른다
감정가 35,000,000원에서 2회 유찰되어 현 회차 최저가가 17,150,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 확인되지만, 감정가와 현재 실제 거래가격은 동일하지 않습니다. 비교 가능한 동일 건물·유사 구획의 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 매각 기준금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 17,150,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 12,005,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,403,500원 | 24.01% | 0원 |
후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리를 전제로 한 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 708,700원 |
| 1. 근저당 · 김광진(말소기준) | 54,600,000원 | 16,441,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,054,600,000원 | 17,150,000원 |
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 708,700원을 제외한 16,441,300원이 선순위 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 주식회사월드에셋인베스트먼트 근저당권에는 배당 여력이 없으며, 소유자 잔여도 없습니다.
채권최고액을 기준으로 한 총 채권액 2,054,600,000원 중 예상배당은 16,441,300원, 미배당 추정액은 2,038,158,700원입니다. 다만 이 금액은 공동담보 관계와 실제 확정 채권액을 반영한 최종 배당결과가 아닙니다. 무엇보다 채권자 미배당액이 그대로 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·조세채권 우선순위·최우선변제 가능성 등은 별도로 확인해야 합니다. 신청채권자는 김민준(개명 전 김광진)이며, 근저당 배당은 등기 명의인 김광진을 기준으로 표시한 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 야탑동 소재 야탑역(수인분당선) 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 및 주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2003.01.30 사용승인을 받은 철골철근콘크리트조 지하 4층·지상 7층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 에스컬레이터, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 상가 이용상태. 판매 및 영업시설로서 현황은 가구매장입니다. 매각물건명세서상 경계벽 없는 구분상가이므로 물리적 구획, 실제 점유 범위, 공용공간과의 관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 동측 약 45m, 북측·남측 약 25m, 서측 약 23m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 양호하나 개별 상가 구획의 고객 접근성과 매출은 별도로 판단해야 합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·분당 지구단위계획구역이며 자동차정류장 관련 토지이용계획이 포함되어 있습니다. 공시지가 기준은 7,349,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있으나 표시된 대상용도와 본건의 실제 판매시설 용도를 대조하여 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 복합건물이라는 입지 장점과 별개로, 경계벽 없는 오픈상가의 실제 사용성, 임대수익, 관리비 부담 및 매수 수요를 확인해야 합니다. 2회 유찰된 사실만으로 저평가 매물이라고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·수탁자 권한·처분 조항 및 경매매각과 관련된 법률관계를 원본으로 확인하세요. 2002년 신탁재산 관련 등기와 이후 수탁자 경질 이력도 함께 대조해야 합니다.
- 가등기·가처분. 갑구 16번 주식회사에이치엔케이엘 가등기의 법적 성격과 갑구 16-1번 및 을구 2-1번 가처분의 처리 여부를 확인하세요. 매각 후 말소되는 범위를 문서로 확인하는 것이 중요합니다.
- 공동담보. 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 2,000,000,000원이며 공동담보목록 제2016-220호가 기재되어 있습니다. 실제 채권액, 공동담보 대상, 배당관계를 확인하세요.
- 임대차·명도. 현황 가구매장의 운영주체, 사업자등록, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자, 사용계약과 대항력 여부를 확인하세요. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 구획 확인. 오픈상가 제301호의 등기상 전유부분, 집합건축물대장, 건축물현황도, 실제 사용 경계, 인접 점포와의 관계를 대조하세요.
- 관리비·운영비. 복합상업시설의 공용관리비, 체납분, 냉난방·시설관리비, 영업 제약과 운영규정을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물의 유사 구획 매매·임대 거래, 공실률, 실제 임대수익, 예상 유지비를 확인하고 매수가격의 적정성을 별도로 산정하세요. 최저가 17,150,000원만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
- 매각조건. 매각물건명세서 원본, 감정평가서, 현황조사서, 등기부와 신탁원부를 대조하고 매각 대상의 정확한 범위를 확인하세요.
- 후속 회차. 3회 유찰 시 12,005,000원, 4회 유찰 시 8,403,500원이라는 시나리오는 가격 변화를 보여줄 뿐입니다. 실제 유찰 여부와 새로운 매각기일은 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 매수 후 사용 가능성
이 물건은 표면적인 숫자만 보면 흥미롭습니다. 감정가 35,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 17,150,000원까지 내려왔고, 확인된 권리의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 야탑역 인근이라는 입지도 장점입니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 투자수익률은 전혀 다른 개념입니다. 현재 확인된 자료만으로는 최저가가 최근 실거래 시세보다 저렴한지 판단할 수 없고, 임대수익과 실제 점유상태도 확정되지 않았습니다. 더구나 경계벽 없는 오픈상가라는 특성과 신탁재산의 장기간 소유권 변동, 후순위 가등기·가처분 관계가 함께 존재합니다.
결론적으로 후순위 권리의 말소 구조는 확인되지만, 안전한 취득과 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다. 현 단계에서는 신탁원부·가등기·점유관계·상가 구획과 임대수익을 먼저 검증하는 것이 합리적입니다. 입찰 판단은 보류, 권리·현장·시세 검증이 우선인 물건입니다.
