배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 물건은 가격만 보고 들어갈 유형이 아닙니다. 말소기준 근저당보다 앞선 신탁 등기와 신탁주의사항이 존재하고, 현황은 경계벽체가 없는 구분상가이자 가구매장으로 이용 중입니다. 시세 자료가 없어 2,450만원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
수원지방법원 2025타경53190. 성남시 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 2층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 판매 및 영업시설로서 현황 가구매장입니다. 매각물건명세서 비고에는 경계벽체가 없는 구분상가(오픈상가)라고 적혀 있습니다. 감정가는 35,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 24,500,000원입니다.
등기부상 핵심은 2003년 김광진 명의 근저당권 54,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 이후 가등기·압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2002년의 신탁 등기가 현재 등기 흐름에 남아 있고, 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”만 보고 권리관계가 완전히 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53190 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 2층301호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 판매 및 영업시설 · 현황 가구매장 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하4층/지상7층 · 2003.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 이문재 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 24,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 54,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 신탁을 먼저 확인
말소기준은 2003.05.03 김광진 근저당권 54,600,000원입니다. 그 이후의 2016년 소유권이전청구권가등기, 2017년 가처분, 2018년 성남시분당구 압류, 2020년 국 압류, 후순위 근저당권 및 2025년 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대차 — 가구매장 영업 중, 임대관계는 미상
등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 동시에 현황은 판매 및 영업시설로서 가구매장으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 경계벽체가 없는 구분상가(오픈상가)라고 적혀 있습니다. 따라서 실제 점유 주체, 점유 권원, 영업자와 소유자·수탁자 사이의 관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 1. 근저당 · 김광진 | 54,600,000원 | 23,659,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 2,054,600,000원, 채권자 배당액은 23,659,000원, 미배당은 2,030,941,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑역(수인분당선) 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트·주상용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 야탑역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설로서 현황 가구매장으로 이용 중입니다.
- 구획. 매각물건명세서상 경계벽체가 없는 구분상가(오픈상가)입니다.
- 도로. 동측 약 45m, 북측·남측 약 25m, 서측 약 23m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며 자동차정류장에 해당합니다.
- 토지. 지목 잡종지, 토지이용상황 여객자동차터미널, 공시지가 7,349,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 말소기준보다 앞선 신탁이 존재합니다. 신탁 목적·수익자·수탁자의 처분권한 및 임대차 관련 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 원인 재확인. 2016.10.06 가등기는 후순위로 계산되지만 담보가등기 여부·종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 현장 점유 확인. 현황 가구매장 영업 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 경계벽체가 없는 구분상가이므로 전유부분의 실제 사용범위와 물리적 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 24,500,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 동일 건물 내 거래·임대·공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 확인사항이 많다
현재 배당 시나리오만 보면 매수인 인수 추정액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 난도는 배당표에서 끝나지 않습니다. 2002년 신탁 등기와 신탁주의사항, 현황 가구매장과 임대관계 미상, 경계벽체 없는 오픈상가, 그리고 가등기 종류 확인 필요가 동시에 존재합니다.
감정가 35,000,000원에서 한 번 유찰돼 24,500,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문에 “30% 할인”을 곧바로 “싸다”로 번역해서는 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 권원·점유·신탁원부와 실제 상가의 사용경계를 확인해야 하는 물건입니다.
