수원지방법원 2025타경53199. 광주시 능평동 모아맨션 104동 2층 201호, 전용 58.43㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기상 권리관계와 실제 인수부담을 분리해서 봐야 하는 유형입니다. 임차인 박형근은 2022.05.03 확정일자를 받고 2022.05.20 전입·점유를 시작했으며, 2024.06.07 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 소유자 이규철의 소유권이전은 2022.06.03이므로 임차관계가 그보다 앞섭니다.
등기부상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 을구 5번 임차권은 형식상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.23 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”하겠다는 취지의 확약을 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 박형근 관련 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 410-2 모아맨션 104동 2층201호 · 도로명 경기도 광주시 대명대길11번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.43㎡ · 제104동 지하1층/지상4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이규철 · 2022.06.03 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 193,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 형식상 인수, 확약으로 실질 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.05.03 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
박형근은 전입일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.03이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 우선변제를 받되 배당에서 다 채워지지 않은 보증금은 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 위 확약이 그 인수위험을 제거합니다. 확약은 박형근 관련 임차보증금에만 적용되는 조치로 봐야 하며, 다른 임차인이 존재한다면 별도 분석이 필요하지만 이 사건에서 확인되는 별도 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 74.6%지만 표본은 1건
모아맨션 104동 전용 58.43㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022.06 2층 260,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 193,900,000원은 이 거래금액의 74.6% 수준입니다. 확약을 반영한 실질취득도 193,900,000원이므로 단순 숫자 비교에서는 260,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 58.43㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | 58.43㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,600원 |
| 1. 임차인 박형근 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 190,385,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 박형근 보증금의 부족분은 69,614,600원입니다. 그러나 2026.04.23 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 확약이 없다고 가정하는 룰상 인수액은 2회 유찰 시 126,970,220원, 3회 유찰 시 167,099,198원으로 커집니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 193,900,000원 | 69,614,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,730,000원 | 126,970,220원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 95,011,000원 | 167,099,198원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 인수부담이 함께 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 그 인수액은 실질 0원이므로, 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 모아맨션 104동은 2012.05.07 준공 · 9세대 규모입니다.
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘문형공설묘지’ 북서측 인근. 주위에는 다세대주택·임야·아파트·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층. 급·배수·위생·개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) · 자연보전권역 · 특별대책지역이며, 공시지가는 761,900원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 58.43㎡ 일치 실거래가 2022.06 1건이고, 단지 경매통계는 평균 유찰 1.0회 · 낙찰률 0.0%입니다. 거래량이 적은 다세대 특성상 매도 시점과 가격에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구, 제출 주체, 적용 범위가 박형근의 보증금 전액에 미치는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 전액 배당되지 않더라도 말소한다는 조건이 매각기일까지 유지되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 배당요구 확인. 박형근은 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 실제 배당표와 배당순위는 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 시세를 한 건으로 고정하지 말 것. 확인 거래는 2022.06 260,000,000원 한 건뿐입니다. 74.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 환금성 반영. 9세대 다세대이고 거래 표본이 적으므로, 향후 매도까지 고려한 보수적 응찰가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 승부처는 확약의 유효성과 환금성”
이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당만 계산하면 69,614,600원의 미배당액이 남습니다. 그러나 2026.04.23 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 실질취득은 193,900,000원으로 정리됩니다.
가격은 확인 실거래 260,000,000원의 74.6%지만, 그 거래가 2022.06 한 건뿐이라는 점이 결정적인 제약입니다. 여기에 9세대 다세대의 낮은 거래량까지 감안하면 이 물건은 권리위험은 확약으로 낮아졌지만 가격확신도까지 높은 물건은 아닙니다. 결론은 확약 원본이 확실하면 권리는 통과, 가격은 환금성을 반영해 보수적으로입니다.
* 확약을 반영하지 않는 권리계산상 현재 회차 미배당 인수액은 69,614,600원입니다. 본 리포트의 “실질 인수 0원”은 2026.04.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용된다는 전제입니다.