수원지방법원 2025타경53202. 경기도 광주시 능평동 홈타운쉐르빌 102동 202호, 전용 58.2㎡의 다세대주택입니다. 2017년 준공된 4층 건물의 2층에 위치하며, 해당 동은 8세대 규모입니다. 소유자 손수지 씨는 2022년 5월 4일 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안양원예농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 210,000,000원이며, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 2025년 10월 20일 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 192,902,134원이고, 현재 최저가에서는 채권 전액을 배당받지 못하는 구조입니다. 그러나 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제입니다. 제시된 권리관계에서는 근저당권이 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 금액은 계산상 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 성남동부새마을금고의 근저당권은 2018년 말소됐고, 2018년 설정된 신탁등기도 2022년 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022년 5월 4일 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리와 뒤따른 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 이은지 씨 1명입니다. 전입일은 2024년 6월 18일로, 말소기준권리인 2022년 5월 4일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았으므로 임대차관계의 세부 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리 설정일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요하며, 실제 점유 및 임대차관계도 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래의 51.7%, 현재 시세는 별도 검증

홈타운쉐르빌 102동, 전용 58.2㎡에 기록된 동일 면적 실거래는 4건이며, 거래금액은 모두 255,000,000원입니다. 하지만 거래 시점이 2021년과 2022년에 집중되어 있습니다. 특히 가장 늦은 거래가 2022년 5월이므로, 이 가격을 현재의 시장가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

현재 최저매각가 131,810,000원은 기록된 과거 실거래 평균 255,000,000원의 51.7%입니다. 차액도 상당하지만, 이 수치는 과거 거래가격과의 비교이지 현재 시세 대비 할인율을 확정한 값이 아닙니다. 2021~2022년 거래가 이후의 가격 변화나 최근 매매 추세를 판단하기에는 거래 시점의 간격이 큽니다.

해당 동의 세대수는 8세대로, 거래 표본 자체가 많지 않습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 이 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 기록상 낙찰 사례가 확인되지 않는 만큼 현재 최저가에서 실제 낙찰과 재매각이 원활하게 이루어질지 신중하게 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,645,340원을 차감한 129,164,660원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 80,835,340원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 근저당권자의 미배당액은 계산상 매수인 인수액과 구별됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가

현재는 2회 유찰로 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰을 가정하면 아래와 같이 최저가가 낮아지는 반면 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 이 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 매각조건과 점유관계는 매 회차 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 광주시 능평동 행정복지센터 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입은 용이하지만, 버스정류장과의 거리 및 운행여건상 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다. 차량 이용 조건이 중요한 입지입니다.
• 건물. 2017년 준공, 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 중 2층입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감이며, 이중창호·난방·도시가스·승강기 설비 등이 있습니다.
• 토지. 세장형 완경사의 다세대주택 부지로, 북서측 세로에 접합니다. 토지면적은 540.0㎡이며 공시지가는 681,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 현재 적용 여부와 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 102동은 8세대 규모이고 확인되는 동일 면적 거래도 4건에 그칩니다. 대중교통 여건과 거래 표본의 부족을 감안하면, 향후 매도 시 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 이은지 확인. 2024.06.18 전입이 말소기준권리 이후라는 사실 외에 보증금·확정일자·실제 임대차 및 점유관계를 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 우선변제·최우선변제 대상과 매수인에게 인수되는 권리의 유무를 최신 명세서로 점검하세요.
• 과거 거래가격의 함정. 255,000,000원이라는 과거 실거래 평균을 현재 시세로 단정하지 말고, 최근 주변 다세대주택의 실제 거래와 매물 가격을 확인하세요.
• 소규모 건물 환금성. 8세대 규모와 제한적인 실거래 표본을 고려해 재매각 가능성과 매도 소요기간을 보수적으로 검토하세요.
• 명도 및 현장 확인. 실제 거주자, 점유 형태, 내부 수리 상태, 출입 여건 및 이사 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비와 추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용과 명도·수리 비용을 별도 확인하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일과 입찰보증금, 최저매각가 변경 여부, 특별매각조건을 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 거래 자료를 대조한 후 판단하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 현재 가치”

광주 능평동 홈타운쉐르빌 202호는 감정가 269,000,000원에서 131,810,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 전입자의 전입일도 그보다 늦어 권리관계만 보면 비교적 단순한 경매입니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그러나 확인된 임차인의 보증금과 확정일자는 미상이고, 비교할 수 있는 거래는 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 8세대 규모의 다세대주택인 데다 대중교통 여건도 불편하므로 과거 실거래 대비 51.7%라는 수치만으로 지금이 저렴한 매수 기회라고 결론 내리기 어렵습니다.

권리는 조건부 양호, 가격과 환금성은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수를 더 기다리는 것 자체가 아니라, 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래될 수 있는지, 점유자를 어떤 조건으로 인도받을 수 있는지를 확인하는 데 있습니다. 그 확인 없이 낮아진 최저가에만 주목하는 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.