수원지방법원 2025타경53202. 경기도 광주시 능평동 홈타운쉐르빌 102동 2층 202호, 전용 58.2㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 손수지는 2022.05.04 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안양원예농업협동조합이 채권최고액 210,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리이며, 2025.10.20 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 이은지입니다. 전입일은 2024.06.18로 말소기준일 2022.05.04보다 뒤입니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 매각대금 배당 시나리오에도 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있어, 근저당권자의 미배당금이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 654-36 홈타운쉐르빌 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.2㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 손수지 (2022.05.04 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 192,902,134원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
현재 경매의 말소기준권리는 2022.05.04 접수된 안양원예농업협동조합의 근저당권입니다. 그보다 앞선 2017.07.10 성남동부새마을금고 근저당은 2018.12.28 이미 말소됐고, 2018.12.28 설정된 신탁 역시 2022.05.04 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 근저당권과 2025.10.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 2024.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 별도 중복 합산할 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다. 권리상 매수인 인수는 0원이지만, 실제 점유·명도 진행은 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 188,300,000원 vs 기준값 255,000,000원
홈타운쉐르빌 102동 전용 58.2㎡ 거래 표본은 4건이며 모두 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 기준값과 최신 거래가 역시 각각 255,000,000원으로, 현재 실질취득액 188,300,000원은 그 기준의 73.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 58.2㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2022.04 | 58.2㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.10 | 58.2㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 58.2㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 기준값 | 58.2㎡ | 4건 | 255,000,000원 |
숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 감정가 269,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 188,300,000원까지 내려왔고, 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 188,300,000원입니다. 다만 거래월은 2021.09~2022.05에 집중돼 있고 단지 규모도 8세대뿐입니다. 따라서 255,000,000원을 2026.09의 현재 시세와 동일시해 “무조건 싸다”고 단정하기보다는, 확인 가능한 거래 기준값보다 낮은 가격으로 해석하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,436,200원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 210,000,000원 | 184,863,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 188,300,000원 가정 시 근저당권자는 184,863,800원을 배당받고 25,136,200원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 188,300,000원 | 184,863,800원 | 25,136,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 131,809,999원 | 129,164,659원 | 80,835,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 92,266,999원 | 90,206,193원 | 119,793,807원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 주위환경. 능평동 행정복지센터 남서측 원거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하나 노선버스 정류장과의 거리와 운행여건을 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북서측 세로와 접하고, 세장형 완경사의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 감정자료의 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 681,000원/㎡, 토지면적 540.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 2017.06.15 준공, 총 8세대 규모이며 확인되는 실거래 표본은 4건입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이은지는 2024.06.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 매수인 인수 0원이므로 현재 실질취득은 188,300,000원입니다. 가격 판단도 최저가와 실질취득이 동일한 구조로 보면 됩니다.
- 시세 표본의 시간차. 거래 기준값은 255,000,000원이지만 최신 거래월이 2022.05입니다. 2026.09 입찰가를 정할 때 동일 금액을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.
- 소규모 환금성. 8세대 규모와 4건의 거래 표본, 대중교통 불편 평가를 감안해 향후 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 시나리오의 근저당 미배당 25,136,200원은 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장 확인. 실제 점유관계, 내부 상태, 관리비와 공용부분 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로
이 사건은 말소기준권리 2022.05.04 근저당보다 임차인 전입일 2024.06.18이 늦어 대항력 인수가 발생하지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 최저가와 동일한 188,300,000원입니다. 이는 실거래 기준값 255,000,000원의 73.8%로 가격 숫자 자체는 긍정적입니다.
다만 홈타운쉐르빌 102동은 총 8세대이고 거래 표본은 4건, 최신 거래월은 2022.05입니다. 감정평가상 대중교통도 불편한 편입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험 때문에 피해야 할 물건은 아니지만, 과거 거래가와의 할인율만 보고 높은 등급을 줄 유형도 아닙니다. 결론은 권리 안정·인수 0원은 장점, 가격은 기준값 대비 낮음, 환금성은 반드시 보수적으로 검토입니다.
