수원지방법원 2025타경53223. 경기도 광주시 직동 145-5의 토지와 가동·나동·다동 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,178㎡이고, 현황상 가동은 공장, 나동은 작업장·화장실·샤워실 및 사무실·기숙사, 다동은 작업장·창고로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2009.09.04. 중소기업은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. (주)동현하이테크는 2008.12.29. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 보증금 15,000,000원에 대항력이 있으며, 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53223 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 직동 145-5 · 경기도 광주시 광남안로431번길 48 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 가동 공장 · 나동 작업장·사무실·기숙사 · 다동 작업장·창고 |
| 토지 | 공장용지 2,178㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김용경 · 2011.06.28. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 4,451,560,000원 / 3,116,092,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 490,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 중소기업은행
2006년과 2007년에 설정됐던 경기광주신용협동조합 근저당권 390,000,000원·650,000,000원·156,000,000원은 2009.09.04. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 중소기업은행 600,000,000원, 2018.10.18. 조인규 348,000,000원, 2022.12.29. 중소기업은행 360,000,000원 및 2025.10.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SAELEE KITSADA | - | 2024.11.27 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)동현하이테크 | - | 2008.12.29 | 15,000,000원 | 450,000원 | 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 박철민 | 가동 | 2024.12.23 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종열 | - | 2018.01.16 | 2,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 태산철강(주) | 2층 | 2018.09.14 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영준 | 나동 | 2019.06.03 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
SAELEE KITSADA, 박철민, 이종열, 태산철강(주), 유영준은 모두 전입일이 2009.09.04. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인은 우선변제 여부를 미상으로 두는 것이 안전합니다. SAELEE KITSADA는 보증금도 미상입니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
감정가는 4,451,560,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 3,116,092,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 매수인이 인수하는 임차보증금 15,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득가는 3,131,092,000원입니다. 감정가 대비 약 70.3%입니다.
이 사건에는 동일 용도·권역의 실거래 비교가격이 없어, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 공장·작업장·창고와 토지가 일괄매각되고 현황 및 경계 확인사항이 있어, 가격 판단은 현장과 개별 가치 확인을 함께 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,116,092,000원 | 15,000,000원 | 3,131,092,000원 | 0원 | 1,054,531,080원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,181,264,400원 | 15,000,000원 | 2,196,264,400원 | 0원 | 129,051,756원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,526,885,080원 | 15,000,000원 | 1,541,885,080원 | 518,783,771원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,116,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,560,920원 |
| 인수 · (주)동현하이테크 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 5번 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 중소기업은행 · 을구 6번 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 조인규 · 을구 9번 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 5. 중소기업은행 · 을구 11번 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,054,531,080원 |
현재 최저가 기준 담보권 채권총액 2,028,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,054,531,080원으로 계산됩니다. (주)동현하이테크 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·경계 리스크 — 권리보다 현장 확인이 중요
- 일괄매각. 토지와 건물 가동·나동·다동을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 가동. 공장으로 이용 중입니다.
- 나동 1층. 공부상 사무실·휴게실이나 현황은 작업장·화장실·샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 나동 2층. 공부상 기숙사·연구실·휴게실·회의실이나 현황은 사무실·기숙사 등으로 이용 중입니다.
- 다동. 작업장·창고로 이용 중이며, 건물 일부가 타인 토지의 경계부분에 소재하는 것으로 보여 정확한 사항은 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 지상에 각종 자재가 적치돼 있고 정확한 면적·위치 및 인접토지 경계도 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 부합물. 지상의 수목·조경석·바닥포장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 직동 소재 세종포천고속도로 광남IC 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·창고·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 및 근거리에 간선도로와 고속도로 인터체인지가 있습니다.
- 건물. 가동은 일반철골구조 기타지붕 단층, 나동은 일반철골구조 기타지붕 2층, 다동은 일반철골구조 기타지붕 단층이며 사용승인일은 모두 2006.04.17.입니다.
- 설비. 나동에 위생 및 급배수설비가 있고 2층 기숙사에는 전기보일러가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약 허가구역 표시가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 3,116,092,000원에 대항력 임차인 인수 15,000,000원을 더한 3,131,092,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- (주)동현하이테크. 2008.12.29. 전입, 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원이며 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수액에 반영돼 있습니다.
- 나머지 점유관계. 실제 임차인 6명으로 조사돼 있으므로 각 점유부분과 현재 점유 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 다동 경계. 타인 토지 경계부분 소재 가능성이 있어 측량 등 별도 확인이 핵심입니다.
- 적치 자재. 토지 지상의 자재와 인접토지 경계, 정확한 면적·위치를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 공장·토지의 개별 현황과 별도 가격조사를 거쳐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 인수·경계를 먼저 본다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 4,451,560,000원에서 1회 유찰돼 3,116,092,000원, 즉 70%까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 실제 판단의 출발점은 그보다 높은 3,131,092,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 (주)동현하이테크의 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
여기에 실제 임차인이 6명이고, 다동 일부의 타인 토지 경계 소재 가능성, 적치 자재, 토지·인접경계 측량 필요사항이 함께 존재합니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 “후순위 권리가 지워지니 단순하다”고 끝낼 물건이 아닙니다. 대항력 임차인 인수 15,000,000원과 경계·점유 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
