수원지방법원 2025타경53230. 광주시 신현동 휴먼마드레이4 3층 301호 다세대주택입니다. 소유자 김애희는 2020.09.18. 매매를 원인으로 거래가액 223,000,000원에 취득했고, 임차인 백승기는 2020.09.23. 전입·점유를 시작했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.11.18. 동대문세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 따라서 백승기의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
보증금도 정확히 223,000,000원으로 현재 최저가 152,600,000원보다 큽니다. 통상 규칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 유형입니다. 실제 현재 회차 배당모형에서도 집행비용을 제외한 임차인 배당은 149,663,600원, 미배당은 73,336,400원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 961-32 휴먼마드레이4 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 상태길72가길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.97㎡ · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김애희 (2020.09.18. 매매 · 거래가액 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.11.18. 국의 압류입니다. 이후 동대문구 압류, 서울보증보험 가압류 6,649,300원, 엠메이드대부 가압류 27,832,047원, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 완도금일수산업협동조합 근저당 384,000,000원과 우리은행 근저당 60,500,000원은 이미 말소되어 현재 인수권리가 아닙니다.
중요한 것은 등기 순서만이 아닙니다. 백승기의 임차권등기는 2022.10.17.에 이루어졌지만, 임대차계약 2020.09.08., 확정일자 2020.09.08., 전입·점유 2020.09.23.으로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래는 배당으로 보증금을 전액 받지 못할 경우 그 부족분을 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승기 | 301호 전체 | 223,000,000원 | 2020.09.23 / 2020.09.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
백승기는 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 가정에서는 배당만으로 전액 변제가 되지 않지만, 2026.04.20. 제출된 확약 때문에 이 임차인에 한해 대항력 인수 위험을 실질 0원으로 반영합니다. 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 시 현재가는 최근 거래보다 낮다
휴먼마드레이(4동)는 총 9세대, 사용승인일은 2015.02.24.입니다. 비교 가능한 전용 56.97㎡ 실거래는 2026.07. 4층에서 200,000,000원 한 건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.97㎡ | 4 | 200,000,000원 |
현재 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원의 76.3%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 152,600,000원으로 동일하므로, 비교 가능한 최근 거래보다 47,400,000원 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라 한 건의 거래만으로 시세를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 백승기 보증금 | 223,000,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 6,649,300원 | 0원 |
| 3. 엠메이드대부 가압류 | 27,832,047원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 73,336,400원입니다. 다만 2026.04.20. 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. *확약 미반영 규칙상 인수액 73,336,400원.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 152,600,000원 | 73,336,400원 | 152,600,000원* |
| 2회 유찰 시 | 106,820,000원 | 118,475,480원 | 106,820,000원* |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 149,971,932원 | 74,774,000원* |
*2026.04.20. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행되는 전제입니다. 확약을 배제하면 대항력 임차인의 미배당 인수액이 회차가 내려갈수록 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호입니다.
- 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 부근은 다세대주택·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생급배수설비·도시가스설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고, 비교 가능한 최근 실거래가 1건이므로 가격 판단 시 거래 표본이 얇다는 점을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구, 제출 주체와 효력을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 배당 부족분이 발생해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 약정이 실제 매각 후 어떻게 이행되는지 확인하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2023.09.01. 공매취소공고를 원인으로 2024.03.21. 말소됐습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 비교 거래는 2026.07. 200,000,000원 1건입니다. 층·향·내부상태 차이를 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대 규모인 만큼 매도 시 매수층과 거래 빈도를 별도로 점검하세요.
- 관리·점유 확인. 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 최종 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 가격을 만드는 물건”
표면만 보면 감정가 218,000,000원에서 한 번 유찰돼 152,600,000원까지 내려왔고, 2026.07. 실거래 200,000,000원보다 47,400,000원 낮습니다. 하지만 이 가격 차이를 그대로 투자 메리트로 인정하려면 먼저 대항력 임차권 문제를 해소하는 2026.04.20. 확약이 실제로 작동해야 합니다.
확약이 없다면 백승기 보증금 223,000,000원은 현재 낙찰가보다 크고, 배당 부족분 73,336,400원을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 낙찰가와 같은 152,600,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 가격은 매력권, 권리는 확약 확인이 선행 조건. 확약을 확인한 뒤에야 76.3%라는 숫자가 의미를 갖습니다.
