광주지방법원 2025타경365. 남악아울렛 1층 118호 근린시설로, 감정평가상 현재 학원(강동희 KOREA 농구교실)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김미자이고, 말소기준권리는 2011.12.29 설정된 무안새마을금고 근저당입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류, 무안군 압류, 엠메이드대부 유한회사 가압류와 현재 경매개시결정이 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건은 권리보다 물리적 이용 형태와 반복 유찰을 함께 봐야 합니다. 118호는 119호·120호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이고 건물 구조 설명에도 일부 무벽체 상태가 기재돼 있습니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2254 남악아울렛 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 학원(강동희 KOREA 농구교실)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 건물 중 1층 118호 |
| 소유자 | 김미자 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 127,762,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안새마을금고 / 569,846,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특이 이용 | 인접한 119호·120호와 벽체 구분 없이 일체의 학원으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 승계는 없다
말소기준은 2011.12.29 무안새마을금고 근저당입니다. 임차인 장재영의 전입일은 2018.08.31로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재영 | 본건(118호) | 2018.08.31 | 20,000,000원 | 2025.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·이용상태 — 6회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 127,762,000원으로 감정가 557,000,000원의 22.94%입니다. 이미 6회 유찰된 가격입니다. 그러나 확인된 실거래 비교값 없이 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 127,762,000원 | 125,173,332원 | 299,574,375원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 102,209,600원 | 99,978,666원 | 324,769,041원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 81,767,680원 | 79,895,862원 | 344,851,845원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 299,574,375원에서 324,769,041원, 344,851,845원으로 커집니다. 즉 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 매수인 승계액이 아니라 채권자 회수액과 미배당액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,588,668원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 401,400,000원 | 125,173,332원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 3,333,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 20,014,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 424,747,707원 중 예상배당은 125,173,332원, 미배당은 299,574,375원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악고등학교 서측 인근의 남악아울렛으로, 주위는 아파트단지·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 왕복 4차로와 동·남측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 학원(강동희 KOREA 농구교실)으로 이용 중이며 119호·120호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 2,688.3㎡, 지목은 주차장, 평지·가로장방·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 환금성 경고. 현재까지 6회 유찰됐다는 사실과 세 호실의 일체 이용 상태를 함께 보고 입찰가와 향후 매각 가능성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 118호 경계 확인. 119호·120호와 무벽체 일체 이용 중이므로 현황상 경계, 출입구, 내부 설비 배치와 독립 사용 가능성을 직접 확인하세요.
- 임차인 확인. 장재영은 전입 2018.08.31, 보증금 20,000,000원, 배당요구 2025.05.22이며 대항력은 없습니다. 확정일자와 실제 배당순위는 원문을 재확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 401,400,000원에서 2012.11.21 채권최고액 461,400,000원으로 변경된 등기 내역을 채권계산서와 대조하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.08.03 공매공고와 2023.07.20 공매취소공고에 따른 말소 내역이 있으므로 한국자산관리공사 관련 진행 여부를 함께 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 127,762,000원은 감정가의 22.94%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 예상 집행비용과 실제 채권액, 당해세·최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2011.12.29 무안새마을금고 근저당이고, 실제 임차인 장재영의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재·7회·8회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 물건성은 단순하지 않습니다. 현재 이미 6회 유찰됐고, 118호가 인접 119호·120호와 벽체 구분 없이 하나의 학원으로 이용되고 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 118호를 독립된 전유부분으로 어떻게 사용·관리할 수 있는지, 그리고 그 조건에서 127,762,000원이 적정한지를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 반복 유찰과 일체 이용 상태를 감안하면 현장 확인 없이 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
