광주지방법원 2025타경365. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악아울렛 1층 118호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 학원(강동희 KOREA 농구교실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상5층 중 1층 118호입니다. 권리의 출발점은 2011년 무안새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
임차인은 1명입니다. 장재영이 본건 118호에 전입했고 보증금은 20,000,000원, 배당요구일은 2025.05.22입니다. 다만 전입신고일이 2018.08.31로 말소기준권리인 2011.12.29보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 배당절차에서 다투어질 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2254 남악아울렛 1층118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 학원(강동희 KOREA 농구교실)으로 이용 중 |
| 소유자 | 김미자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 199,629,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안새마을금고 / 569,846,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2011.12.29 무안새마을금고 근저당권입니다. 2018년 전남신용보증재단 가압류, 2021년 엠메이드대부 유한회사 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리 구조이므로 등기상 매수인이 인수할 후순위 권리 부담은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재영 | 본건(118호) | 20,000,000원 | 2018.08.31 | 해당 없음 | 2025.05.22 | 대항력 없음 배당요구 인수 0 |
전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 최저가 199,629,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 실질취득은 199,629,000원으로 봅니다. 보증금 20,000,000원을 최저가에 더해 계산할 사안은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,594,806원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 401,400,000원 | 196,034,194원 |
| 2. 근저당 · 주식회사영원무역 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 3,333,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 20,014,507원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 624,747,707원 중 예상 배당은 196,034,194원, 미배당은 428,713,513원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남악고등학교 서측 인근 남악아울렛(현: 나이스 주차프라자) 내 1층 상가입니다. 주위는 아파트단지·학교·각종 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상5층 건물 중 1층 118호입니다. 기본 위생·급배수, 냉난방, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,180,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상가 물건은 아파트보다 매수층이 좁습니다. 특히 본건은 119호·120호와 일체로 쓰이는 상태라, 독립 사용 가능성과 재임대 가능성이 매각가를 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 118호 단독 구분이 실제로 가능한지, 벽체·출입구·영업시설·전기·냉난방 사용 구분을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 장재영은 대항력 없는 임차인으로 보이나, 현재 학원 이용 상태와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 공매공고와 공매취소공고 등기 이력이 있으므로 한국자산관리공사 진행 여부와 권리관계 교차 확인이 필요합니다.
- 상가 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담, 상가 관리단 운영 상태를 확인해야 합니다.
- 응찰가 기준. 최저가 199,629,000원은 감정가 대비 낮지만, 환금성과 명도·분리비용을 반영해 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 입찰 전 전문가 검토를 권합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 상가의 문제는 현장이다”
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 임차인 장재영의 전입은 말소기준 이후이고, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 현장에 있습니다. 1층 근린시설이 119호·120호와 벽체 구분 없이 학원으로 일체 이용 중인 상태라, 낙찰 후 118호만 독립적으로 인도받고 활용할 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 합격, 현장·환금성은 보수. 최저가의 낮음보다 실제 사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
