수원지방법원 2025타경53243. 광주시 초월읍 ‘초월역한라비발디’ 101동 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 467,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 326,900,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균이 437,583,333원, 최신 2026년 8월 거래가 427,000,000원이어서 가격만 보면 현재 회차는 최근 거래권보다 낮습니다.
그러나 권리분석의 결론은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다. 건물 등기상 말소기준권리는 2023년 8월 17일 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에는 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2023.06.13.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 금전채무 인수액이 계산상 0원이라는 것과, 법률상 인수권리가 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 400 초월역한라비발디 101동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 75.3083㎡ 대상 · 22층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 최승우 · 단독소유 · 거래가액 385,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 326,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 245,181,061원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임차관계 | 임차인 확인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
말소기준은 2023.08.17. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 266,090,000원입니다. 이 권리는 2025.06.11. 한국주택금융공사로 이전됐고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 115,500,000원도 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 이후 케이비국민카드 6,171,828원, 우리카드 20,609,364원, 사단법인미소금융경기성남법인 17,699,394원의 가압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사와 현장 확인을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
초월역한라비발디는 1,108세대, 사용승인일은 2023.04.27.입니다. 동일면적대 최근 거래 12건의 평균은 437,583,333원이고, 거래 범위는 415,000,000원~455,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 3층 427,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.8㎡ | 3 | 427,000,000원 |
| 2026.07 | 75.8㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 75.31㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 75.8㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 75.31㎡ | 12 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 75.31㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 75.8㎡ | 20 | 439,000,000원 |
| 2026.03 | 75.8㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 75.8㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 75.8㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 75.8㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 75.8㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 437,583,333원 |
현재 최저가 326,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 최신 거래 427,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인폭이 존재합니다. 다만 이 할인은 그대로 수익여력으로 볼 수 없고, 매수인이 승계하는 구분지상권의 법률적·경제적 영향을 확인한 뒤 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,376,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 266,090,000원 | 266,090,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 115,500,000원 | 55,433,400원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 6,171,828원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 20,609,364원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 미소금융경기성남법인 | 17,699,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 426,070,586원 중 예상 배당 321,523,400원, 미배당 104,547,186원입니다. 금전채권의 미배당액은 매수인 인수로 계산되지 않지만, 별도로 1토지 구분지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 326,900,000원 | 321,523,400원 | 104,547,186원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 228,830,000원 | 224,826,380원 | 201,244,206원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 160,181,000원 | 157,138,466원 | 268,932,120원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 금전채권의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 구분지상권은 배당 시나리오와 별개로 존속하므로 낙찰가가 내려간다고 이 권리 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 22층 건물 내 13층입니다.
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 쌍동초등학교 서측 인근으로, 주변에는 아파트·학교·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 단지 내 도로가 경충대로와 연결됩니다.
- 단지 규모. 초월역한라비발디는 1,108세대이며 사용승인일은 2023.04.27.입니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,397,000원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 권리자·목적·범위·존속기간을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 326,900,000원은 최근 12개월 평균 437,583,333원의 74.7%입니다. 가격 할인과 인수권리 위험을 별도로 평가하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장과 현황조사로 대조해야 합니다.
- 후순위 채권. 근저당·가압류의 미배당이 크더라도 제공된 배당 시나리오상 금전채권의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 제한. 철도보호지구·특별대책지역 등 토지이용 제한과 인수되는 구분지상권의 관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 권리가 단순하지 않다”
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 467,000,000원에서 한 차례 유찰돼 326,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 437,583,333원의 74.7%입니다. 최신 실거래 427,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 이 사건을 일반적인 “후순위 전부 소멸·인수 0원 아파트”로 분류하면 핵심을 놓칩니다. 1토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되기 때문입니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 구분지상권의 실제 사용·수익 제한이 경미한지, 자산가치와 환금성에 영향을 주는지까지 확인된 뒤에야 현재 할인폭을 진짜 메리트로 평가할 수 있습니다.
