수원지방법원 2025타경53267. 하남시 망월동 르보아파크2 1층 116호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 1종근린생활시설(휴게음식점, 상호명 마미쿡)입니다. 말소기준은 2022.04.14. 광명동부새마을금고의 근저당권 1,296,000,000원입니다. 이후의 이광일 가압류, 하남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 해당 근저당권은 2025.02.24. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,057,588,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 가격 정보는 감정가와 유찰 회차뿐이므로, 가격 판단은 외부 시세가 아니라 감정가 대비 할인율과 근린생활시설의 개별 환금성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1종근린생활시설(휴게음식점, 상호명 마미쿡) 이용 |
| 소유자 | 권신혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,510,840,000원 / 1,057,588,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,265,997,755원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정평가 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.14. 광명동부새마을금고 근저당권 1,296,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 이광일 가압류 163,078,560원, 하남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.02.24. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민규 | 1층116호 | 2023.01.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 정민규 1명입니다. 전입일은 2023.01.16.로 말소기준일 2022.04.14.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미상 자체가 매수인 승계 보증금으로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 1,057,588,000원은 감정가 1,510,840,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 453,252,000원이 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로 이 할인폭을 시장가격 대비 저평가로 해석할 근거는 없습니다. 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설로 이용 중이므로, 개별 상권·임대수익·공실 가능성에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,057,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,975,880원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 1,296,000,000원 | 1,044,612,120원 |
| 2. 가압류 · 이광일 | 163,078,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,459,078,560원 중 1,044,612,120원이 배당되고 414,466,440원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,057,588,000원 | 1,044,612,120원 | 414,466,440원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 740,311,600원 | 730,508,484원 | 728,570,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 518,218,119원 | 510,635,938원 | 948,442,622원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 승계형이 아니므로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 각 회차의 실질취득가는 해당 회차 매각가와 동일합니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당만 커지며, 그 자체가 매수인의 추가 부담으로 넘어오지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 남서측 인근. 주위에 상업시설과 오피스텔이 있고 배후에는 대단위 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 116호는 1종근린생활시설(휴게음식점, 상호명 마미쿡)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 12층 건물의 1층이며 급배수·위생·승강기·지하주차장·소화설비가 있습니다.
- 도로. 남측 대로, 북측 중로, 동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이므로 가격 판단 시 상권·점유·임대수익·공실 가능성의 개별 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 70%라는 숫자만으로 저가매수라 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 정민규가 1층 116호에 전입돼 있고 현재 휴게음식점으로 이용 중이므로 낙찰 전 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임차 조건. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도협의에 필요한 기초자료이므로 원문 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 감정평가 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 감정평가서에서 대상과 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 이전. 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정된 구조이므로 등기부의 현재 권리자와 배당관계를 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명의 전입도 기준일보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 때문에 낙찰가 외에 보증금을 추가로 떠안을 구조는 아닙니다.
반면 가격 쪽은 조심해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이를 검증할 실거래 시세가 없어 “70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 더구나 이용상태가 1층 휴게음식점인 근린생활시설이고 실제 점유자가 존재합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 상가 시세·수익성과 명도 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
