수원지방법원 2025타경53267. 경기도 하남시 망월동의 르보아파크2 1층 116호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기대상은 집합건물의 개별 호실이고 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 현재 상호는 마미쿡으로 기재돼 있습니다. 지하철 5호선 미사역 남서측 인근에 위치하고 상업시설·오피스텔과 배후 아파트단지가 형성된 지역입니다.
이번 경매의 숫자는 상당히 큽니다. 감정가 약 15억 원에서 출발한 물건의 최저가가 약 7억 원대로 내려왔습니다. 하지만 상업용 부동산은 감정가 할인율만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 임대수익, 실제 거래가격, 점포의 위치와 이용상태, 점유관계가 함께 확인돼야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 등기상 권리 소멸만으로 모든 인수 위험이 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1119-1 르보아파크2 1층 116호 도로명주소: 경기도 하남시 미사강변남로 91 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 표기 대지 · 실제 이용상태 1종근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물규모 / 위치 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층~지상 12층 · 1층 116호 |
| 현 이용상태 | 휴게음식점 ‘마미쿡’으로 이용 중 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 권신혜 (2019.09.04 소유권이전 · 당시 거래가액 1,630,785,600원) |
| 감정가 | 1,510,840,000원 |
| 최저매각가 | 740,312,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,265,997,755원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 광명동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,296,000,000원 (이후 엠씨아이대부주식회사에 이전) |
| 점유자 | 정민규 · 1층 116호 · 보증금 및 임대차관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
핵심은 2022.04.14 설정된 광명동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,296,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 발생한 이광일의 가압류, 하남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거 하나은행 근저당권(채권최고액 1,500,000,000원)과 서서울농업협동조합 근저당권(채권최고액 1,164,480,000원)은 이미 말소됐습니다. 따라서 설정일이 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 매수인이 인수할 권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 점유자 분석 — 보증금과 상가임대차 확인이 관건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민규 | 1층 116호 | 2023.01.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인된 승계 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자는 정민규 1명입니다. 전입일은 2023.01.16으로, 말소기준인 2022.04.14보다 늦습니다. 주택임대차에서 사용하는 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 뒷받침하지 않습니다.
그러나 본건은 실제로 휴게음식점으로 이용 중인 상업용 호실입니다. 상가임대차의 대항력은 단순한 주민등록 전입일이 아니라 건물 인도와 사업자등록 등 별도 요건을 검토해야 합니다. 현재 점유자의 보증금, 확정일자, 사업자등록 상태, 점유개시 경위와 임대차관계가 확인되지 않아 상가임대차 기준의 대항력 및 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 740,312,000원입니다. 감정가 1,510,840,000원의 49%까지 내려온 상태로, 감정가와 비교하면 큰 폭의 가격 하락입니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,510,840,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 (2회 유찰) | 740,312,000원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 518,218,399원 | 감정가의 약 34% |
| 4회 유찰 시 최저가 | 362,752,879원 | 감정가의 약 24% |
| 2019년 소유권이전 거래가액 | 1,630,785,600원 | 과거 취득가액 · 현재 시세 대체 불가 |
여기서 중요한 구분이 있습니다. 감정가 대비 할인율은 현재 최저가가 과거 평가액에 비해 얼마나 낮아졌는지를 보여주는 수치입니다. 반면 시세 대비 할인율은 지금 시장에서 실제로 얼마에 거래되거나 거래될 수 있는지를 기준으로 판단해야 합니다.
본건의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 입증된 상태는 아닙니다. 특히 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 현재 점포의 시장가격이나 임대수익을 직접 설명하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 740,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 9,803,120원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 설정 (엠씨아이대부에 이전) | 1,296,000,000원 | 730,508,880원 |
| 2. 가압류 · 이광일 | 163,078,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 채권자 배당 합계 | 1,459,078,560원 | 730,508,880원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 728,569,680원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용으로 9,803,120원을 공제하고, 나머지 730,508,880원이 근저당 채권에 배당되는 계산입니다. 이광일의 가압류 채권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권자들의 미배당 합계는 728,569,680원에 달하지만, 미배당 채권액과 매수인의 인수금액은 서로 다른 개념입니다. 경매로 소멸하는 권리의 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 별도로 인수되는 임차보증금 등이 있는지는 반드시 확인해야 합니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당수령 주체, 채권액과 배당순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증 과제는 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 740,312,000원 | 730,508,880원 | 728,569,680원 |
| 3회 유찰 (34%) | 518,218,399원 | 510,636,215원 | 948,442,345원 |
| 4회 유찰 (24%) | 362,752,879원 | 356,874,339원 | 1,102,204,221원 |
회차가 진행되면 최저가는 낮아집니다. 하지만 그만큼 근저당권자가 회수하지 못하는 채권도 증가합니다. 현재 배당 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않는 것으로 추정돼 있습니다.
그렇다고 3회 또는 4회 유찰가격이 반드시 적정 매수가격이라는 뜻은 아닙니다. 실제 임대수익과 시세가 확인되지 않은 상태에서는 적정한 입찰 상한을 결정하기 어렵습니다. 특히 상가 점유자의 임대차권리가 별도로 확인된다면 실질취득액 계산부터 다시 해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 미사역 남서측 인근입니다. 주변에는 상업시설·오피스텔이 있으며, 배후에 대단위 아파트단지가 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 미사역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 12층 건물의 1층 116호입니다. 급배수 위생설비, 승강기, 지하주차장 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 대로, 북측으로 중로, 동측으로 보행자도로가 접하고 있습니다.
- 용도. 실제 이용상태는 제1종근린생활시설인 휴게음식점이며, 상호는 마미쿡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고, 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 토지이용. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재 중 아파트 또는 주택을 대상으로 하는 사항은 본건의 실제 용도와 적용대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 미사역 인근 상업시설이라는 입지적 특징은 있지만, 상업용 호실의 실제 매수 수요와 거래가격은 확인이 필요합니다. 주거용 아파트와 동일한 유동성이나 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 르보아파크2 및 인근 유사 상업용 호실의 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 오인하지 마세요.
- 임대차계약 확인. 정민규의 보증금·차임·계약기간·임대차 목적과 확정일자를 확인해야 합니다. 현재 임대차관계는 미상입니다.
- 상가 대항력 확인. 사업자등록 신청일, 점유개시일 및 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다. 주민등록 전입일만으로 상가임대차의 모든 권리관계를 확정할 수 없습니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 광명동부새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제사차유한회사의 근질권 관계를 확인하고, 실제 배당 관련 서류를 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 현장 대조. 매각 포함 시설물의 위치·범위와 위법 또는 원상복구 위험을 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 실제 임대료, 관리비, 공실 가능성 및 임대수익을 확인한 뒤 매수가격을 판단해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비 체납과 세금·부담금 등 매수 이후 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 상가 활용성 검토. 점포의 출입 동선, 가시성, 업종 가능 여부 및 현재 휴게음식점 시설의 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실질취득과 실제 시세
하남 르보아파크2 116호는 숫자만 보면 눈길이 가는 경매물건입니다. 감정가 1,510,840,000원에서 최저가 740,312,000원까지 낮아졌고, 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 계산상 인수 추정액도 0원입니다.
그러나 권리상 단순해 보이는 것과 투자상 유리한 것은 다릅니다. 이 물건은 아파트가 아니라 휴게음식점으로 이용 중인 1층 상업용 호실이고, 점유자의 보증금과 상가임대차 대항요건이 확인되지 않았습니다. 최근 실거래가와 임대수익도 검증되지 않아, 감정가의 49%가 실제 시세보다 저렴한 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명료하지만, 가격과 점유 리스크는 아직 보류입니다. 점유 임대차와 제시외 건물 문제를 확인하고, 실제 거래가격 및 임대수익으로 적정 입찰가를 계산한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 실제 시장가치와 매수인 부담을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
