수원지방법원 2025타경53281. 경기도 하남시 신장동 411-17, 7층 건물 중 3층 302호로 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김정수는 2018.11.06 공유자 전원 지분을 거래가액 257,700,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행에 채권최고액 210,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 권리 가운데 2018년 강성덕 근저당, 2021년 임애솔 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 눈여겨볼 것은 2023년 하나로대부주식회사의 근저당 90,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024년 김포시산림조합 가압류 16,119,894원입니다. 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53281 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 411-17 3층302호 · 경기도 하남시 하남대로783번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 3층 302호 · 사용승인일 2018.01.18 |
| 소유자 | 김정수 · 2018.11.06 거래가액 257,700,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 56,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현황 표시 | 건물명이 등기상 부동산 표시에는 없으나 현황은 ‘리치모어’라고 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.11.06 농협은행 근저당권 210,000,000원입니다. 2023.06.19 하나로대부주식회사 근저당 90,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.11.25 김포시산림조합 가압류 16,119,894원, 2025년의 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다. 등기된 하나로대부주식회사의 전세권은 임차인 신고가 아니라 등기부상 전세권이며, 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰 1회만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 245,000,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
참고로 소유자의 2018.11.06 취득 거래가액은 257,700,000원입니다. 현재 최저가는 245,000,000원이지만, 서로 시점이 크게 다른 가격이므로 이 과거 거래가액 하나만으로 현재의 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나로대부주식회사 | 90,000,000원 | 30,770,000원 |
| 3. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김포시산림조합 | 16,119,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 321,119,894원 중 240,770,000원이 배당되고 80,349,894원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자는 불리해져도 매수인 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 80,349,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 152,820,894원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 203,550,595원 | 0원 |
경매 청구액은 56,000,000원이지만, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 해당 신청채권자의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위 농협은행 근저당이 매각대금의 앞 순위를 차지하기 때문입니다. 이는 경매 신청채권자의 회수 문제이고 매수인의 권리 인수 문제와는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 신장1동행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수도권지하철 5호선 하남시청역이 소재합니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 각종 보호구역·제한지역이 기재돼 있습니다.
- 현황 명칭. 부동산 표시에는 건물명이 없으나 현황은 ‘리치모어’라고 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래가를 확인해 현재 최저가 245,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 농협은행 근저당이 말소기준이고 하나로대부 근저당·전세권과 김포시산림조합 가압류가 후순위인지 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 현황 명칭이 ‘리치모어’로 표시되는 점과 302호의 실제 이용상태·내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리비 및 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 현재 자료를 기준으로 한 추정이므로 매각물건명세서·현황조사·등기부의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격 확인이 남았다”
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 2018.11.06 농협은행 근저당이 기준이고, 그 뒤의 하나로대부 근저당·전세권, 김포시산림조합 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 350,000,000원 감정가에서 한 번 유찰돼 245,000,000원까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다. 권리는 합격권이지만, 실제 입찰 여부는 하남 신장동 오피스텔의 최신 거래가와 임대수익을 확인한 뒤 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
